Снимаете квартиру или дом, живете себе спокойно, никого не трогаете. И тут вдруг в голову пришла идея: «А что, если сдавать это же жилье посуточно, не разрывая договора аренды? Это ж сколько деньжищ можно заработать!» Но, как всегда, есть миллион нюансов. Финтолк объясняет, как выгодно и совершенно легально оформить субаренду.

Сколько можно заработать на субаренде

Чем не крутая идея? Не надо покупать свое собственное жилье и уж тем более платить ипотеку. Взял в пользование чужие владения и зарабатывай себе на жизнь.

Но для начала стоит подсчитать, выгоден ли вообще такой вид бизнеса в 2022 году.

Сумма будущего дохода (как и при обычной аренде) зависит от множества факторов:

• количество жилых комнат (студия/многокомнатное жилье);
• в каком населенном пункте находится недвижимость (на море/в крупном городе);
• в каком районе располагается жилье (в центре города/на окраине);
• качество ремонта (убитая хрущевка/новый ремонт);
• наличие мебели и бытовой техники в квартире/доме.

Как можно сдавать помесячно арендуемое жилье?

1. Самый простой и менее напряжный вариант — сдавать недвижимость посуточно как есть.
2. Если квартира/дом многокомнатные — сдавать как каждую комнату отдельным жильцам.
3. Сделать из жилья фотостудию и брать почасовую оплату.

Рассмотрим вариант № 1 и посчитаем, сколько можно заработать на субаренде одно-/двухкомнатной квартиры в разных городах России:

Итого, видим, что вполне себе можно рассчитывать на целый миллион рублей в год.

Первые шаги в субаренде

Вы загорелись идеей зарабатывать огромные деньги на пересдаче жилья, но, прежде чем начать, необходимо выполнить несколько важных дел:

1. Зарегистрироваться в качестве ИП/самозанятого или платить налоги как физлицо (да-да, все необходимо оформлять легально).
2. Договориться с собственником на такую сделку и получить от него это согласие нотариально (что вы будете ему продолжать платить ежемесячную арендную плату, оплачивать коммуналку, а сами будете сдавать жилье посуточно).
3. Заключить договоры долгосрочной аренды и субаренды, в которых будут прописаны все нюансы сделки (об этом ниже).

Павел Сигал, первый вице-президент «Опоры России»:

— Договоренность с владельцем, устная и письменная, — это первоочередная задача. И, разумеется, собственник должен иметь постоянный полноценный доступ к налоговой документации и полное понимание всех условий субаренды.

Если собственников несколько, то нужно договориться с каждым из них, иначе сделка субаренды может быть признана нелегальной.

Если лицо будет сдавать квартиру/дом без ведома или разрешения собственника, то в конечном счете, возможно, придется выплачивать компенсацию владельцу жилья.

Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве РФ

В случае если будущий бизнесмен не заручится официальным разрешением хозяина жилья и начнет пересдавать помещение, такую деятельность можно будет расценивать как самоуправство. А это уже уголовная статья. Но это самый негативный вариант. Чаще всего в случае обнаружения незаконной пересдачи жилья недобросовестный бизнесмен обязан вернуть хозяину квартиры/дома деньги, полученные в ходе незаконной сделки.

Регистрируем бизнес

Есть несколько вариантов, как вести бизнес законно.

• Вообще не оформляться и платить 13 % налогов с дохода как физлицо.
• Оформиться как индивидуальный предприниматель и выбрать патентный режим налогообложения (6 %).
• Оформиться как ИП и выбрать упрощенный режим налогообложения (6 % или 15 %).
• Оформиться как самозанятый и платить 4 % или 6 % от дохода.

При регистрации бизнеса в налоговой будущему ИПшнику необходимо обязательно указать вид деятельности. В нашем случае подойдет ОКВЭД 68.20 — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Далее подается пакет документов в налоговую для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя:

Если решили стать ИП, то вдобавок необходимо обязательно встать на учет в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования для уплаты пенсионных и страховых взносов.

Возможно, ИПшнику понадобится еще онлайн-касса, чтобы сразу пробивать чеки.

Если решили стать самозанятым, то регистрация бизнеса займет не больше пяти минут: на сайте или в приложении «Мой налог» достаточно будет прикрепить свое фото и фото паспорта. Никаких госпошлин при регистрации уплачивать не надо.

Бизнес зарегистрировали, далее необходимо получить согласие собственника недвижимости на такую авантюру.

Заключаем договор долгосрочной аренды

Собственник не против, нотариально заверили его согласие. Теперь необходимо грамотно составить договор долгосрочной аренды.

Какие основные требования должны присутствовать:

1. Срок договора аренды помещения — от года и больше (чтобы бизнес не накрылся медным тазом в один момент).
2. Прописываем в договоре, что собственник не против субаренды.
3. Обговорить в договоре, планирует ли собственник повышать с течением времени стоимость ежемесячной арендной платы.
4. Обязательно указать, кто будет нести ответственность и оплачивать текущий или капитальный ремонт.
5. Указать залоговую сумму. Если заключается договор больше чем на 11 месяцев, то можно указать обеспечительную сумму, равную сумме месячной аренды. Эта сумма как гарант выполнения обязательств.

Если срок договора составляет больше года, то его следует зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать, обратившись в МФЦ.

Документы, которые могут понадобиться для регистрации договора аренды недвижимости, перечислены на сайте госуслуг. Из самых основных документов можно выделить: договор аренды, акт приема-передачи жилья, паспорт заявителя сделки. Также при регистрации договора аренды в Росреестре необходимо будет заплатить пошлину: для ИП — 2 000 рублей, для юрлиц — 22 000 рублей (кто будет оплачивать пошлину, можно прописать в договоре).

Заключаем договор субаренды

Пришло время подготовить документ субаренды для будущих постояльцев. И в этом шаблоне этого документа стоит учесть множество нюансов.

1. Договор субаренды нельзя заключать на срок, превышающий действие самого договора аренды. И договор субаренды всегда ограничен сроком действия договора аренды. Поэтому даже при заключении договора на неограниченный срок, по сути, этот срок все равно ограничен.
2. Субарендатор не может приобрести больше прав и обязанностей, чем первичный арендатор.
3. В договоре субаренды нельзя указывать, что субарендатор должен нести ответственность перед владельцем жилья за ее состояние.
4. В договоре субаренды порядок пользования недвижимостью должен определяться в соответствии с первоначальным договором аренды.

Эксперты Финтолка также советуют в краткосрочных договорах обязательно предусмотреть:

• точный срок аренды в днях;
• время заезда и выезда;
• комплектность, сохранность бытовых вещей и состояние ремонта;
• оплату коммунальных услуг в случае сверхнормативного потребления;
• сумму посуточной арендной платы.

Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве РФ:

— Чтобы застраховать все риски, договор субаренды лучше заверить нотариально. Нотариус должен будет проверить все нюансы сделки, и стороны в последующем не смогут ссылаться на нарушение порядка заключения договора и требовать признать его недействительным.

После того как найдется потенциальный клиент, для полноценного заключения договора понадобятся:

• паспорта сторон;
• нотариально заверенные согласия владельцев квартиры/дома;
• копия договора первоначальной аренды (если там прописано, что арендатор вправе сдавать квартиру/дом в субаренду);
• выписка из ЕГРН;
• реквизиты счета для перевода денежных средств;
• другие документы в зависимости от ситуации.

Александр Цыганов, профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета:

— Российское законодательство не запрещает краткосрочную аренду жилья, но требует соблюдения норм проживания в многоквартирных домах. Соответственно, нужно обеспечить соблюдение тишины, чистоты, не сдавать жилье под «дом свиданий», не устраивать притон или магазин — то есть не создавать неприятностей соседям.

Минусы субаренды

Денежки, конечно, хорошо считать, но также стоит учесть расходы на ведение бизнеса, а это:

• регистрация в качестве ИП, если решитесь на этот шаг (800 рублей — оплата госпошлины);
• аренда квартиры/дома (в среднем 30 000 рублей в месяц);
• уплата налогов (зависит от процента налогообложения: 4 %, 6 %, 13 %, 15 %, а также фактического дохода);
• реклама бизнеса на специальных площадках (тут каждый устанавливает свой бюджет на продвижение);
• прочие расходы по содержанию жилого помещения (уборка, коммуналка, ремонт, расходные материалы) — 130 000 рублей в год (сумма ориентировочная).

Сколько на это все может уходить денег, конечно же, зависит от квадратуры помещения, места расположения жилья и времени года. Но в среднем затраты составляют около 500 000 рублей.

К другим недостаткам стоит отнести те же минусы, что и при самой обычной сдаче жилья посуточно:

1. Жильцы могут испортить имущество. Мало ли, какие маргиналы на сутки снимают жилье.
2. Жилье простаивает. Не каждый день могут арендовать квартиру/дом, а это значит, доход вы не получаете в дни «окон».
3. Постоянно проверять жилье после постояльцев, убирать и пополнять расходники (менять постельное, покупать туалетную бумагу, мыло и прочее).

Вывод: Такой вид бизнеса можно рассмотреть. В среднем чистая прибыль может равняться 500 000 рублей в год, но это возможно, если каждый день будут проживать постояльцы и не потребуется никакого сверхдорого ремонта. На практике такой бизнес выгоден, если в субаренде несколько квартир.

Эксперты Финтолка также подсказывают: чтобы начать заниматься субарендой жилья, желательно в самом начале обратиться за помощью к юристу, потому что шаблонные договоры из интернетов могут не учесть конкретно ваш случай. В договорах долгосрочной и краткосрочной аренды специалист поможет учесть все тонкости сделки и предотвратить возможные риски.