Сдача квартиры по суткам: хорошая идея для бизнеса или головная боль

Риэлторы говорят, что среди разновидностей бизнеса на сдаче жилья в аренду самый выгодный — сдавать посуточно. Чистая прибыль только с одной такой квартиры может достигать 70 000 рублей в месяц. При этом вы не зависите от квартирантов, в любой день можете нажать на паузу или начать жить в квартире сами. Финтолк разобрался в тонкостях этого бизнеса и отвечает на самые популярные вопросы.

Почему постояльцы выбирают квартиру, а не отель

Основной контингент квартир посуточно — туристы, гости города, командированные. Если сравнить стоимость суток в отеле и апартаментах, то второй вариант почти всегда выходит выгоднее. Многие не хотят переплачивать, поэтому такой вид бизнеса всегда на плаву. Давайте сравним на примере Екатеринбурга:

Отель с рейтингом 8,5 — 9 обойдется от 2 500 рублей за сутки.
Точно с таким же рейтингом квартиры можно найти от 1 200 рублей за сутки.

Кроме того, большинство арендодателей не ограничивают время заезда и выезда, в отличие от отеля, что также добавляет плюса к выбору. Ну, и еще один важный момент — расположение. Апартаменты можно снять в любом районе города, хорошие отели же, как правило, сосредоточены в центре.

Какая квартира подходит для сдачи

Допустим, уже есть жилплощадь, которую вы готовы сдавать в аренду. Но точно ли она будет пользоваться спросом? Согласно статистике, самые популярные среди жильцов — однокомнатные квартиры. Их предпочитают снимать 57 % отдыхающих, двухкомнатные — почти 35 %, три комнаты и больше нравятся меньше, чем двум процентам. Что касается средней цены, за которую люди готовы снимать квартиру посуточно, то это диапазон от 1 500 до 3 500 рублей. А если в квартире остановиться втроем, выйдет, опять же, выгоднее, чем в отеле. Так что, если хотите избежать проблем с простоями квартиры при сдаче, не замахивайтесь на королевские апартаменты. Двушка с приличным ремонтом — самое оно.

Что должно быть в квартире

Квартира обязана быть чистой и с хорошим ремонтом, говорят риэлторы. Обязательное условие – вся необходимая бытовая техника, которой каждый из нас пользуется ежедневно в обычной жизни. На кухне это духовой шкаф, варочная поверхность, микроволновая печь, хороший холодильник. Также квартира должна иметь хотя бы одну сплит-систему для комфортной температуры воздуха в любое время года.

Важно предусмотреть электрический чайник, набор фужеров, тарелок, столовых приборов. В ванной комнате должны быть фен, халаты, принадлежности для личной гигиены, одноразовые зубные щетки и пасты.

Не стоит забывать и о досуге: хороший телевизор и бесперебойный интернет имеют для постояльцев большое значение.

Вашими частыми гостями будут командированные, поэтому в квартире также должен быть утюг, гладильная доска, щетки для обуви, плечики для пиджаков. Плюсом станет стиральная машина в комплекте с сушилкой для белья.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду посуточно

Чтобы избежать проблем, стоит заранее подготовиться с бюрократической точки зрения. Хорошо, если у вас при заключении договора с собой будут:

•          свидетельство о праве собственности и подтверждение статуса предпринимателя, выписка из ЕГРИП — для дотошных съемщиков и соседей должны быть подтверждающие ваш статус документы;

•          список всех, кто прописан по этому адресу (справка из управляющей компании, ТСЖ или миграционного отдела полиции), если вы являетесь собственником жилья; если не являетесь — заверенное нотариусом согласие на аренду от собственников;

•          шаблон договора аренды (субаренды, если вы сами арендатор) в двух экземплярах;

•          от клиента необходима копия паспорта.

Какие главные проблемы ждут

Самые серьезные — от неблагонадежных квартирантов. Основная группа риска здесь – тусовщики, которые снимают квартиру только для того, чтобы провести вечеринку (а может, еще и ночь, привет соседям). Их веселье может закончиться для вас разбитой посудой, прожженным ковром или испорченным линолеумом от угля для кальяна, кучами мусора по всей квартире, заплеванным подъездом и много чем еще. Как уберечь себя от этого? Выход есть!

Чтобы отсечь подобный контингент, многие арендодатели указывают срок сдачи квартиры от двух суток. Тогда данной аудитории ваш жилой объект становится автоматически не интересен. Ну, за очень редким исключением. Снять квартиру для проведения торжества на два дня могут в новогодние праздники или в случае приезда какой-то крутой музыкальной группы. Но в это время и ценник можно поставить выше, дополнительно уменьшив свои риски.

Где найти квартиросъемщиков

Самые лучшие варианты сейчас — это Airbnb и «Авито». Многие также размещают объявления в тематических группах в соцсетях, в основном во ВКонтакте, но там охват целевой аудитории скромнее.

Сколько вообще реально зарабатывать в этой нише?

В крупных городах близко к центру обычно сутки стоят в районе 2 000 рублей за однокомнатную квартиру с двумя (реже тремя) спальными местами.

Средняя заполняемость, как показывает практика, обычно на уровне 70 %. То есть в месяц квартира работает 21-22 дня, что дает владельцу общий заработок в диапазоне 40 000 — 45 000 рублей ежемесячно. Это выше стоимости обычной сдачи в долгосрочную аренду (помесячно) в два — два с половиной раза. Однако стоит учесть повышенные коммунальные платежи в связи с ежедневной готовкой, стиркой, душем и так далее.

Коммуналка может набегать в месяц до 8 000 рублей. Еще один не менее значительный момент – уборка после каждого гостя. Здесь надо определиться заранее, есть ли у вас время заниматься этим самостоятельно, сэкономив хорошие средства, или привлечь людей со стороны, например, воспользовавшись услугами клининговой компании.

Не стоит забывать и о налогах, которые необходимо платить в соответствии с выбранной системой налогообложения.

В случае если убираетесь сами, ваша месячная прибыль может достигать в среднем 40 000 с одной квартиры, в случае если нанимаете уборщиков — до 30 000 рублей.

Итого посуточная аренда выгоднее долгосрочной (в среднем 20 000 — 25 000 рублей в месяц), но придется немало поработать, особенно если вы решили взвалить бремя уборки, стирки и глажки после гостей на свои плечи.

Антон Фельдман, владелец сети гостиничных апартаментов «Астхоум — будь как дома»:
Этот бизнес может быть разным — и прибыльным, и убыточным — все зависит от мотивации человека. Ты можешь заработать и 5 000, и 50 000 рублей. Имеет значение маркетинг. Сейчас у меня более 20 квартир сдается через субаренду. Все собственники в курсе, и я считаю это главным условием работы. Наше агентство берет на себя ответственность и полный контроль квартиры во время съема. Мы сами ремонтируем и убираем. Это большое преимущество перед сдачей квартир на длительный срок — там могут сломать мебель, убить ремонт, в общем, вернуть вам совсем не то, что вы сдавали. А я даю обязательство: если что-то случится, все будет восстановлено.
В среднем одна квартира в провинции может приносить мне до 25 000 рублей в месяц. Если сдавать ее по 1 000 рублей 25 раз. Из них 10 000 уходят на субаренду, 2 000 на коммуналку. В итоге прибыль — 10 000 в месяц. Конечно, в таком ключе сдавать одну квартиру невыгодно. А когда квартир больше десяти — они покрывают расходы друг на друга и на рекламу. И еще большой плюс — когда работаешь официально. Я плачу налоги с каждой сдачи, веду все отчетные документы, могу выдавать их по запросу. Все это повышает авторитет и рейтинг агентства и, соответственно, привлекает еще больше клиентов.