В России падает спрос на вторичное жилье, продавцы готовы отдавать квартиры с дисконтом в 10–40 %. Аналитики Bloomberg и Corelogic сообщают о падении объема инвестиций в недвижимость по всему миру. Чего дальше ждать россиянам? Что ждет строительный рынок в ближайшем будущем? Эксперты Финтолка предсказывают цены на жилье в 2022 и 2023 году.

Цены на новостройки

За последние три года средние цены на один квадратный метр нового дома повышались каждый квартал. Только в 2022 году за первые три месяца стоимость одного «квадрата» увеличилась почти на 10,5 %. Чуть меньший рост наблюдался во втором квартале — около 6,5 %.

Если же говорить конкретно о регионах, то изменение цен неравномерное. Так, за первый квартал 2022 года стоимость квадратного метра в новостройках в Центральном федеральном округе выросла только на 3 %. В то же время этот же показатель в Приволжском федеральном округе составил 17,5 %. Разница более чем в пять раз!

Во втором квартале рост цен в регионах отличался намного меньше. Наименьший процентный прирост показал Южный федеральный округ — около 3,5 %, наибольший опять Приволжский федеральный округ — почти 8,5 %.

Цены на вторичку

Если брать в целом по стране за три года, картина такая же, как и по новостройкам. Каждый квартал цены росли. В 2022 году рост составил 17 % за первые три месяца. Правда, потом темпы чуть спали.

Дело в том, что далеко не во всех регионах наблюдался рост стоимости вторичного жилья. Так, за первый квартал в городе Санкт-Петербурге средняя цена одного метра упала на 0,46 %, а за второй уже более чем на 3,5 %.

Виталий Русаков, риелтор, эксперт по недвижимости:

— Во многом сейчас ситуация на рынке недвижимости России схожа с той реакцией покупателей и застройщиков, что была 24 февраля. То есть спрос уменьшится в моменте на 10–15 %. Эксперты прогнозируют, что по мере спада первой нервной реакции на мобилизацию рынок вернется снова к состоянию лета 2022 года. Будет наблюдаться слабый рост спроса на жилье. В основном динамика спроса будет концентрироваться на уже готовых новостройках, на введенных в эксплуатацию объектах. Если каких-либо других негативных событий и неожиданностей не произойдет, то до конца года можно ожидать возвращение на рынок покупателей и ипотечных заемщиков, которые сейчас решили отложить сделки. По разным оценкам, таких покупателей пока не более 10–15 %. В любом случае, не следует сейчас ожидать заметного падения цен на жилье и тем более массовых распродаж ипотечных квартир.

А как дальше будет расти стоимость жилья? И какие для этого есть предпосылки?

Что будет с недвижимостью

Аналитики «Авито» полагают, что скоро начнется взлет цен на вторичное жилье. Это связано с тем, что ставки по ипотеке на новостройки относительно низкие. Кроме того, спрос на вторичку высокий. А раз так, то и цены должны подниматься.

С другой стороны, сказать наверняка, что ипотечные ставки останутся на том же месте, — нельзя. В сентябре Центробанк анонсировал их увеличение. Это привело к тому, что уже сейчас многие застройщики стали отказываться от подобных предложений. Ну а раз ставка по ипотеке выше — значит кредит дороже и платить нужно будет больше. Далеко не все могут это себе позволить. А раз так, спрос на первичку должен сокращаться.

Максим Емельянов, старший эксперт компании One Moscow:

— Рынок новостроек Москвы вышел на определенное плато по ценам, умеренный рост наблюдается только в точечных и ликвидных проектах на ранней стадии строительства. Сейчас есть несколько факторов, которые сдерживают рост на рынке новостроек: разогнанные цены, выравнивание разности ипотечных ставок между первичным и вторичным рынком, сворачивание кредитных программ с невероятными условиями по ставкам 0,01 % и 0,1 %. При таких ставках застройщики обычно повышают цену продаваемого лота в среднем на 15–25 %.

Именно на этот момент обратил свое внимание ЦБ РФ, порекомендовав завязывать с подобными схемами, так как на баланс банков попадают переоцененные объекты, говорит эксперт Финтолка. В целом, в конце 2022 года Максим Емельянов не ждет каких-то резких скачков цен на недвижимость в ту или иную сторону.

Вопрос снижения спроса будет зависеть от того, насколько сильно увеличат ипотечные ставки. Если подъем составит 1–3 %, то это не станет шоком для рынка недвижимости. Если больше, то просадка в продажах будет ощутимее. В общем, зависимость тут прямо пропорциональная.

Кроме того, власти собираются предоставить кредитные каникулы лицам, подпавшим под мобилизацию. К чему это может привести? К тому, что в банках истощится приток денежных средств. Этот пробел надо будет как-то заполнять. Вопрос: как? Ответ — повышать ставки на все: кредиты (в том числе ипотеку), депозиты (чтобы привлечь больше народу). Раз ставки повысят, спрос на недвижимость упадет. И цены расти прекратят. Стагнация такая стагнация.

Таким образом, делают вывод эксперты Финтолка, цены на недвижимость, как на первичную, так и на вторичную, в ближайшее время не будут расти и даже смогут немного упасть. Обусловлено это пониженным спросом и сохраняющимся большим предложением на рынке. Когда предложение сократится, ситуация может скорректироваться.