Какое-то время
назад по интернету гулял очень занятный сюжет. Мужчина на примере двушки в
Москве и ипотечного калькулятора наглядно доказывал: снимать чужую квартиру и
откладывать при этом деньги на свою выгоднее, чем купить такую же в ипотеку. Наша
семья убедилась на себе: стереотип не работает, больше того – можно
зарабатывать на обратной разнице между ценой ипотеки и стоимости аренды.
Автор расчетов был убедителен, и многие мои знакомые считали аксиомой: снимать и одновременно копить на квартиру выгоднее, чем брать ипотеку. Но они не учитывали несколько важных деталей:
[wp-svg-icons icon=”home-3″ wrap=”i”] расчет был действителен для цен на квартиры в Москве;
[wp-svg-icons icon=”home-3″ wrap=”i”] в расчете не учитывался рост цен на недвижимость в обозримом будущем и рост цен на аренду;
[wp-svg-icons icon=”home-3″ wrap=”i”] в расчете не учитывались возможность получить налоговый вычет и возможные траты на переезды по съемным квартирам.
Так
как я, подобно большинству населения России, живу не в Москве, решила провести
такой же расчет, но для недвижимости в своем городе.
Расчет
основывается на личном опыте второй нашей с мужем ипотеки. Первую квартиру мы
взяли еще в 2014 году, чтобы жить. Вторую купили в 2017-м, чтобы сдавать.
Дом, в котором мы купили вторую квартиру
Расклад по первой был такой: снимать двушку обошлось бы примерно в 12 000-15 000 в месяц в зависимости от района и свежести ремонта. Ипотеку для нашей молодой семьи давали под 11,7 % годовых, и с учетом первоначального взноса ежемесячный платеж составил 10 800 рублей в месяц. То есть взять ипотеку вышло дешевле, чем снимать.
Когда
мы поняли, что при таком раскладе на ипотеке можно еще и подзаработать, стали
искать варианты взять вторую ипотеку, чтобы сдавать квартиру в аренду. Неспешные
поиски заняли три года.
Что нужно было
учесть:
1)
в нашем городе относительно просто сдать квартиру в аренду, если не заламывать
цену. К нам приезжает много туристов и студентов;
2)
квартира под сдачу должна находиться в популярном районе. Это либо исторический
центр города (туристы), либо так называемый «студенческий городок» (район, в
котором находятся сразу четыре крупных вуза). Иначе вся затея теряет смысл.
Купить квартиру в отдаленном спальном районе можно дешевле, но с поиском
арендаторов возникнут проблемы;
3)
квартира должна быть однокомнатной. Однушки, по моему опыту, самый
востребованный товар на рынке недвижимости. Арендаторы, как правило, люди
одинокие. Кто обзавелся семьей – при первой же возможности съезжает, оформив
ипотеку. К тому же аренда двушек и трешек обычно лишь чуть-чуть дороже аренды
однушек (12 000-18 000 против 11 000-13 000). А вот
стоимость самих квартир отличается существенно. Так что варианты с двумя комнатами
и более мы даже не рассматривали.
По
нашим расчетам выходило: если мы найдем квартиру стоимостью меньше 1,2 миллионов,
то платить за ипотеку нам придется 11 000 в месяц, а зарабатывать на сдаче
в аренду мы сможем от 13 000 и выше. Сейчас ипотеку можно взять под более
низкий процент, чем два года назад, так что соотношение должно быть еще
выгоднее.
В поисках
квартиры
До ремонта: ужас, ужас, ужас
А
вот тут начинается самое интересное. 1,2 миллиона – это очень дешево даже по меркам
нашего города. Большинство знакомых крутили пальцем у виска, ведь средняя цена
на однушки начинается с 1,5 миллионов за вторичку в отдаленном районе. Но мы смотрели
на проблему оптимистично, ведь у нас был запас времени на поиск.
Для
поисков использовали сервис «Авито» – там просто больше всего объявлений.
Выписывали интересные варианты и ходили смотреть квартиры после работы. Запрос
был вполне конкретный:
исторический
центр города (а значит, купеческие дома возрастом под сотню лет, ведь
новостройки в центре стоят, как крыло Боинга),
дом
– ТОЛЬКО кирпичный (да, есть в центре города и деревянные гнилушки, но на такое
мы даже в страшном сне не подпишемся),
цена
– не выше 1,3 миллионов (мы рассчитывали немного поторговаться при удачном
раскладе),
лучше
всего без ремонта «под продажу», ведь хозяева включают в стоимость квартиры
раза в три больше денег, чем на самом деле ушло на ремонт.
В
какой-то момент просматривать объявления на «Авито» по вечерам стало моим
хобби. Спустя пару месяцев я уже по первым строчкам могла определить, стОящее
оно или нет.
На что нужно
обращать внимание при поиске однушки:
1)
объявление без фотографий и открывать не стоит. Это либо мошенники, либо там
все настолько плохо, что картинку даже хозяева показать бояться;
2)
чем уже фильтры поиска – тем лучше. Первое время я задавала максимально широкие
фильтры: плюс-минус 500 000 в цене, плюс-минус несколько соседних районов.
Но потом поняла, что это дает только кучу ненужных результатов, которые я все
равно отмету после просмотра. Так что если под все фильтры ничего не подходит –
надо подождать пару недель и что-то обязательно появится;
3) фото, на которых ничего не видно, или фраза «подробности по телефону» – плохой знак. Мы понимали, что для продажи квартиры за 1,2 миллиона никто не наймет профессионального фотографа интерьеров, но если человек из всей квартиры целенаправленно снимает, например, шкаф и угол под потолком – он либо не в адеквате, либо ему есть что скрывать.
Что нужно знать, прежде чем записываться на просмотр?
Ванная в середине ремонта
–
чтобы не тратить лишнее время, помимо фотографий, сразу запросите у хозяев ПЛАН
квартиры. Пусть даже нарисованный от руки, пусть даже без метража. Это нужно,
чтобы оценить планировку;
–
какие в квартире коммуникации? Для старинных особняков это особенно актуально:
в доме может не быть газа, горячей воды, центральной канализации (слив во
дворе), отопления (все еще есть дома с печным отоплением) и кабельного интернета
(могут не проводить в такие дома из-за закона о защите памятников архитектуры);
–
согласны ли хозяева на ипотеку? Это стало большой неожиданностью, но есть люди,
которые отказываются продавать квартиру в ипотеку. Только за наличные.
Возможно, у них большие долги перед судебными приставами, а может, еще что-то.
Чтобы не тратить время зря – лучше уточнить.
Что выбрали:
План квартиры можно рассмотреть только с микроскопом
В
итоге после длительного отбора мы с мужем отсмотрели «вживую» около 20 квартир.
Четыре из них нам понравились, но остановились мы на одной.
Она
была:
–
самой дешевой (750 000),
–
самой маленькой (20 квадратных метров),
– в самом ужасном состоянии (ремонта не было лет 50).
Спойлер: мы не
пожалели.
Квартира
нашлась в доме 1890-х годов постройки, на верхнем, втором, этаже с шикарными
потолками высотой 4,2 метра и лепниной. Все коммуникации – центральные. Площадь
в 20 метров нас не смутила. В самом начале отношений мы с мужем снимали
квартиру площадью 18 квадратных метров, и да – там помещался и полноценный
санузел, и небольшая кухня, и компьютерный стол с диваном. Но при этом там были
обычные потолки, а тут – 4 метра! Я сразу решила делать второй уровень.
До и после
ремонта
Предыдущие горе-строители врезали перегородку прямо в лепнину
К сожалению, у меня не сохранились фотографии жилища сразу после покупки. В квартире не было обоев, проводка кинута прямо поверх стен, половина квартиры отделена перегородкой, собранной, кажется, из старых деревянных дверей. Но нас это не смущало: мы сэкономили целых 500 000 на покупке и могли спокойно потратить их на ремонт. Все, что нас интересовало, – это целость стен, высота потолков и что все коммуникации заведены в квартиру.
Линия между бирюзовой и зеленой частью стены: на этой высоте шел натяжной потолок. Он съедал добрых полтора метра высоты
В
итоге ежемесячный платеж по ипотеке для этой квартиры составил 10 000 рублей.
Мы быстренько нашли бригаду строителей и поставили им очень простую задачу: все
снести, заново поставить перегородку в санузле и сделать над половиной квартиры
второй этаж (спальную зону). Также в план работ вошла замена всех труб, всей
проводки, реставрация деревянных окон с оригинальными ставнями и реставрация
дубового паркета на полу.
На ремонт ушел месяц и 300 000 рублей: 100 – работа бригады, 140 – материалы, 60 – лестница и самая дешевая мебель.
После ремонта
Теперь никто не верит, что в этой квартире всего 20 квадратных метров. Рыночная цена такого жилья в центре города – не менее 13 000 ежемесячно, а на сервисах бронирования для туристов можно зарабатывать и до 30 000 в месяц на посуточной аренде в пик сезона. Прожить отпуск в настоящем купеческом особняке и смотреть по утрам на лепнину – довольно привлекательное предложение.
Лепную розетку частично восстановилиОгромные двухметровые окнаДубовый паркет снимать было нельзя: он под охранным обязательством. Поэтому только зашкурили, зашпаклевали и покрыли морилкой и лаком. Морилка легла неровно – паркету более ста лет.Панорамное фото с лестницы
Но так как мы с мужем работаем и не можем посвящать много времени заботам посуточной аренды, мы сдали квартиру на длительный срок и вот уже два года не меняли арендаторов. Теперь квартира гасит свою ипотеку самостоятельно, а через 8 лет начнет приносить прибыль.
Санузел тесноват, но зато есть все необходимое
А
вы бы решились купить настолько «убитую» квартиру?
P.S.: Не
утверждаю, что тот самый гулявший по интернету расчет – для самих москвичей
абсолютно верный или совершенно неверный. Рискну предположить, что и в столице
можно подобрать условия, при которых купить квартиру в ипотеку будет выгоднее,
чем снимать. Считаю лишь, что каждую сделку надо просчитывать индивидуально.
Не хотим терять вас, давайте дружить! Подпишитесь на наш Telegram-канал, тут финансовые лайфхаки каждый день!