Нескучно о финансах. Подпишись на наш YouTube-канал

Как купить квартиру, которая платит ипотеку сама за себя

29 августа 2019
1265

Какое-то время назад по интернету гулял очень занятный сюжет. Мужчина на примере двушки в Москве и ипотечного калькулятора наглядно доказывал: снимать чужую квартиру и откладывать при этом деньги на свою выгоднее, чем купить такую же в ипотеку. Наша семья убедилась на себе: стереотип не работает, больше того – можно зарабатывать на обратной разнице между ценой ипотеки и стоимости аренды.

Автор расчетов был убедителен, и многие мои знакомые считали аксиомой: снимать и одновременно копить на квартиру выгоднее, чем брать ипотеку. Но они не учитывали несколько важных деталей:

[wp-svg-icons icon=”home-3″ wrap=”i”] расчет был действителен для цен на квартиры в Москве;

[wp-svg-icons icon=”home-3″ wrap=”i”] в расчете не учитывался рост цен на недвижимость в обозримом будущем и рост цен на аренду;

[wp-svg-icons icon=”home-3″ wrap=”i”] в расчете не учитывались возможность получить налоговый вычет и возможные траты на переезды по съемным квартирам.

Так как я, подобно большинству населения России, живу не в Москве, решила провести такой же расчет, но для недвижимости в своем городе.

Расчет основывается на личном опыте второй нашей с мужем ипотеки. Первую квартиру мы взяли еще в 2014 году, чтобы жить. Вторую купили в 2017-м, чтобы сдавать.

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Дом, в котором мы купили вторую квартиру

Расклад по первой был такой: снимать двушку обошлось бы примерно в 12 000-15 000 в месяц в зависимости от района и свежести ремонта. Ипотеку для нашей молодой семьи давали под 11,7 % годовых, и с учетом первоначального взноса ежемесячный платеж составил 10 800 рублей в месяц. То есть взять ипотеку вышло дешевле, чем снимать.

Когда мы поняли, что при таком раскладе на ипотеке можно еще и подзаработать, стали искать варианты взять вторую ипотеку, чтобы сдавать квартиру в аренду. Неспешные поиски заняли три года.

Что нужно было учесть:

1) в нашем городе относительно просто сдать квартиру в аренду, если не заламывать цену. К нам приезжает много туристов и студентов;

2) квартира под сдачу должна находиться в популярном районе. Это либо исторический центр города (туристы), либо так называемый «студенческий городок» (район, в котором находятся сразу четыре крупных вуза). Иначе вся затея теряет смысл. Купить квартиру в отдаленном спальном районе можно дешевле, но с поиском арендаторов возникнут проблемы;

3) квартира должна быть однокомнатной. Однушки, по моему опыту, самый востребованный товар на рынке недвижимости. Арендаторы, как правило, люди одинокие. Кто обзавелся семьей – при первой же возможности съезжает, оформив ипотеку. К тому же аренда двушек и трешек обычно лишь чуть-чуть дороже аренды однушек (12 000-18 000 против 11 000-13 000). А вот стоимость самих квартир отличается существенно. Так что варианты с двумя комнатами и более мы даже не рассматривали.

По нашим расчетам выходило: если мы найдем квартиру стоимостью меньше 1,2 миллионов, то платить за ипотеку нам придется 11 000 в месяц, а зарабатывать на сдаче в аренду мы сможем от 13 000 и выше. Сейчас ипотеку можно взять под более низкий процент, чем два года назад, так что соотношение должно быть еще выгоднее.

В поисках квартиры

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
До ремонта: ужас, ужас, ужас

А вот тут начинается самое интересное. 1,2 миллиона – это очень дешево даже по меркам нашего города. Большинство знакомых крутили пальцем у виска, ведь средняя цена на однушки начинается с 1,5 миллионов за вторичку в отдаленном районе. Но мы смотрели на проблему оптимистично, ведь у нас был запас времени на поиск.

Для поисков использовали сервис «Авито» – там просто больше всего объявлений. Выписывали интересные варианты и ходили смотреть квартиры после работы. Запрос был вполне конкретный:

  • исторический центр города (а значит, купеческие дома возрастом под сотню лет, ведь новостройки в центре стоят, как крыло Боинга),
  • дом – ТОЛЬКО кирпичный (да, есть в центре города и деревянные гнилушки, но на такое мы даже в страшном сне не подпишемся),
  • цена – не выше 1,3 миллионов (мы рассчитывали немного поторговаться при удачном раскладе),
  • лучше всего без ремонта «под продажу», ведь хозяева включают в стоимость квартиры раза в три больше денег, чем на самом деле ушло на ремонт.

В какой-то момент просматривать объявления на «Авито» по вечерам стало моим хобби. Спустя пару месяцев я уже по первым строчкам могла определить, стОящее оно или нет.

На что нужно обращать внимание при поиске однушки:

1) объявление без фотографий и открывать не стоит. Это либо мошенники, либо там все настолько плохо, что картинку даже хозяева показать бояться;

2) чем уже фильтры поиска – тем лучше. Первое время я задавала максимально широкие фильтры: плюс-минус 500 000 в цене, плюс-минус несколько соседних районов. Но потом поняла, что это дает только кучу ненужных результатов, которые я все равно отмету после просмотра. Так что если под все фильтры ничего не подходит – надо подождать пару недель и что-то обязательно появится;

3) фото, на которых ничего не видно, или фраза «подробности по телефону» – плохой знак. Мы понимали, что для продажи квартиры за 1,2 миллиона никто не наймет профессионального фотографа интерьеров, но если человек из всей квартиры целенаправленно снимает, например, шкаф и угол под потолком – он либо не в адеквате, либо ему есть что скрывать.

Что нужно знать, прежде чем записываться на просмотр?

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Ванная в середине ремонта

– чтобы не тратить лишнее время, помимо фотографий, сразу запросите у хозяев ПЛАН квартиры. Пусть даже нарисованный от руки, пусть даже без метража. Это нужно, чтобы оценить планировку;

– какие в квартире коммуникации? Для старинных особняков это особенно актуально: в доме может не быть газа, горячей воды, центральной канализации (слив во дворе), отопления (все еще есть дома с печным отоплением) и кабельного интернета (могут не проводить в такие дома из-за закона о защите памятников архитектуры);

– согласны ли хозяева на ипотеку? Это стало большой неожиданностью, но есть люди, которые отказываются продавать квартиру в ипотеку. Только за наличные. Возможно, у них большие долги перед судебными приставами, а может, еще что-то. Чтобы не тратить время зря – лучше уточнить.

Что выбрали:

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
План квартиры можно рассмотреть только с микроскопом

В итоге после длительного отбора мы с мужем отсмотрели «вживую» около 20 квартир. Четыре из них нам понравились, но остановились мы на одной.

Она была:

– самой дешевой (750 000),

– самой маленькой (20 квадратных метров),

– в самом ужасном состоянии (ремонта не было лет 50).

Спойлер: мы не пожалели.

Квартира нашлась в доме 1890-х годов постройки, на верхнем, втором, этаже с шикарными потолками высотой 4,2 метра и лепниной. Все коммуникации – центральные. Площадь в 20 метров нас не смутила. В самом начале отношений мы с мужем снимали квартиру площадью 18 квадратных метров, и да – там помещался и полноценный санузел, и небольшая кухня, и компьютерный стол с диваном. Но при этом там были обычные потолки, а тут – 4 метра! Я сразу решила делать второй уровень.

До и после ремонта

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Предыдущие горе-строители врезали перегородку прямо в лепнину

К сожалению, у меня не сохранились фотографии жилища сразу после покупки. В квартире не было обоев, проводка кинута прямо поверх стен, половина квартиры отделена перегородкой, собранной, кажется, из старых деревянных дверей. Но нас это не смущало: мы сэкономили целых 500 000 на покупке и могли спокойно потратить их на ремонт. Все, что нас интересовало, – это целость стен, высота потолков и что все коммуникации заведены в квартиру.

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Линия между бирюзовой и зеленой частью стены: на этой высоте шел натяжной потолок. Он съедал добрых полтора метра высоты

В итоге ежемесячный платеж по ипотеке для этой квартиры составил 10 000 рублей. Мы быстренько нашли бригаду строителей и поставили им очень простую задачу: все снести, заново поставить перегородку в санузле и сделать над половиной квартиры второй этаж (спальную зону). Также в план работ вошла замена всех труб, всей проводки, реставрация деревянных окон с оригинальными ставнями и реставрация дубового паркета на полу.

На ремонт ушел месяц и 300 000 рублей: 100 – работа бригады, 140 – материалы, 60 – лестница и самая дешевая мебель.

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
После ремонта

Теперь никто не верит, что в этой квартире всего 20 квадратных метров. Рыночная цена такого жилья в центре города – не менее 13 000 ежемесячно, а на сервисах бронирования для туристов можно зарабатывать и до 30 000 в месяц на посуточной аренде в пик сезона. Прожить отпуск в настоящем купеческом особняке и смотреть по утрам на лепнину – довольно привлекательное предложение.

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Лепную розетку частично восстановили
Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Огромные двухметровые окна
Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Дубовый паркет снимать было нельзя: он под охранным обязательством. Поэтому только зашкурили, зашпаклевали и покрыли морилкой и лаком. Морилка легла неровно – паркету более ста лет.
Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Панорамное фото с лестницы

Но так как мы с мужем работаем и не можем посвящать много времени заботам посуточной аренды, мы сдали квартиру на длительный срок и вот уже два года не меняли арендаторов. Теперь квартира гасит свою ипотеку самостоятельно, а через 8 лет начнет приносить прибыль.

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Санузел тесноват, но зато есть все необходимое

А вы бы решились купить настолько «убитую» квартиру?

P.S.: Не утверждаю, что тот самый гулявший по интернету расчет – для самих москвичей абсолютно верный или совершенно неверный. Рискну предположить, что и в столице можно подобрать условия, при которых купить квартиру в ипотеку будет выгоднее, чем снимать. Считаю лишь, что каждую сделку надо просчитывать индивидуально.

Найди свою тему