Как купить квартиру, которая платит ипотеку сама за себя

Обновлено:
9577
Как купить квартиру, которая платит ипотеку сама за себя
telegram
Бесконечный розыгрыш бумажных книг в нашем Телеграм канале. Подпишитесь, чтобы стать участником раздачи.

Какое-то время назад по интернету гулял очень занятный сюжет. Мужчина на примере двушки в Москве и ипотечного калькулятора наглядно доказывал: снимать чужую квартиру и откладывать при этом деньги на свою выгоднее, чем купить такую же в ипотеку. Наша семья убедилась на себе: стереотип не работает, больше того – можно зарабатывать на обратной разнице между ценой ипотеки и стоимости аренды.

Автор расчетов был убедителен, и многие мои знакомые считали аксиомой: снимать и одновременно копить на квартиру выгоднее, чем брать ипотеку. Но они не учитывали несколько важных деталей:

  • расчет был действителен для цен на квартиры в Москве;
  • в расчете не учитывался рост цен на недвижимость в обозримом будущем и рост цен на аренду;
  • в расчете не учитывались возможность получить налоговый вычет и возможные траты на переезды по съемным квартирам.

Так как я, подобно большинству граждан России, живу не в Москве, решила провести такой же расчет, но для недвижимости в своем городе.

Расчет основывается на личном опыте второй нашей с мужем ипотеки. Первую квартиру мы взяли еще в 2014 году, чтобы жить. Вторую купили в 2017-м, чтобы сдавать.

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Дом, в котором мы купили вторую квартиру

Расклад по первой был такой: снимать двушку обошлось бы примерно в 12 000-15 000 в месяц в зависимости от района и свежести ремонта. Ипотеку для нашей молодой семьи давали под 11,7 % годовых, и с учетом первоначального взноса ежемесячный платеж составил 10 800 рублей в месяц. То есть взять ипотеку вышло дешевле, чем снимать.

Когда мы поняли, что при таком раскладе на ипотеке можно еще и подзаработать, стали искать варианты взять вторую ипотеку, чтобы сдавать квартиру в аренду. Неспешные поиски заняли три года.

Что нужно было учесть:

1) в нашем городе относительно просто сдать квартиру в аренду, если не заламывать цену. К нам приезжает много туристов и студентов;

2) квартира под сдачу должна находиться в популярном районе. Это либо исторический центр города (туристы), либо так называемый «студенческий городок» (район, в котором находятся сразу четыре крупных вуза). Иначе вся затея теряет смысл. Купить квартиру в отдаленном спальном районе можно дешевле, но с поиском арендаторов возникнут проблемы;

3) квартира должна быть однокомнатной. Однушки, по моему опыту, самый востребованный товар на рынке недвижимости. Арендаторы, как правило, люди одинокие. Кто обзавелся семьей – при первой же возможности съезжает, оформив ипотеку. К тому же аренда двушек и трешек обычно лишь чуть-чуть дороже аренды однушек (12 000-18 000 против 11 000-13 000). А вот стоимость самих квартир отличается существенно. Так что варианты с двумя комнатами и более мы даже не рассматривали.

По нашим расчетам выходило: если мы найдем квартиру стоимостью меньше 1,2 миллионов, то платить за ипотеку нам придется 11 000 в месяц, а зарабатывать на сдаче в аренду мы сможем от 13 000 и выше. Сейчас ипотеку можно взять под более низкий процент, чем два года назад, так что соотношение должно быть еще выгоднее.

В поисках квартиры

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
До ремонта: ужас, ужас, ужас

А вот тут начинается самое интересное. 1,2 миллиона – это очень дешево даже по меркам нашего города. Большинство знакомых крутили пальцем у виска, ведь средняя цена на однушки начинается с 1,5 миллионов за вторичку в отдаленном районе. Но мы смотрели на проблему оптимистично, ведь у нас был запас времени на поиск.

Для поисков использовали сервис «Авито» – там просто больше всего объявлений. Выписывали интересные варианты и ходили смотреть квартиры после работы. Запрос был вполне конкретный:

  • исторический центр города (а значит, купеческие дома возрастом под сотню лет, ведь новостройки в центре стоят, как крыло Боинга),
  • дом – ТОЛЬКО кирпичный (да, есть в центре города и деревянные гнилушки, но на такое мы даже в страшном сне не подпишемся),
  • цена – не выше 1,3 миллионов (мы рассчитывали немного поторговаться при удачном раскладе),
  • лучше всего без ремонта «под продажу», ведь хозяева включают в стоимость квартиры раза в три больше денег, чем на самом деле ушло на ремонт.

В какой-то момент просматривать объявления на «Авито» по вечерам стало моим хобби. Спустя пару месяцев я уже по первым строчкам могла определить, стОящее оно или нет.

На что нужно обращать внимание при поиске однушки:

1) объявление без фотографий и открывать не стоит. Это либо мошенники, либо там все настолько плохо, что картинку даже хозяева показать бояться;

2) чем уже фильтры поиска – тем лучше. Первое время я задавала максимально широкие фильтры: плюс-минус 500 000 в цене, плюс-минус несколько соседних районов. Но потом поняла, что это дает только кучу ненужных результатов, которые я все равно отмету после просмотра. Так что если под все фильтры ничего не подходит – надо подождать пару недель и что-то обязательно появится;

3) фото, на которых ничего не видно, или фраза «подробности по телефону» – плохой знак. Мы понимали, что для продажи квартиры за 1,2 миллиона никто не наймет профессионального фотографа интерьеров, но если человек из всей квартиры целенаправленно снимает, например, шкаф и угол под потолком – он либо не в адеквате, либо ему есть что скрывать.

Что нужно знать, прежде чем записываться на просмотр?

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Ванная в середине ремонта

- чтобы не тратить лишнее время, помимо фотографий, сразу запросите у хозяев ПЛАН квартиры. Пусть даже нарисованный от руки, пусть даже без метража. Это нужно, чтобы оценить планировку;

- какие в квартире коммуникации? Для старинных особняков это особенно актуально: в доме может не быть газа, горячей воды, центральной канализации (слив во дворе), отопления (все еще есть дома с печным отоплением) и кабельного интернета (могут не проводить в такие дома из-за закона о защите памятников архитектуры);

- согласны ли хозяева на ипотеку? Это стало большой неожиданностью, но есть люди, которые отказываются продавать квартиру в ипотеку. Только за наличные. Возможно, у них большие долги перед судебными приставами, а может, еще что-то. Чтобы не тратить время зря – лучше уточнить.

Что выбрали:

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
План квартиры можно рассмотреть только с микроскопом

В итоге после длительного отбора мы с мужем отсмотрели «вживую» около 20 квартир. Четыре из них нам понравились, но остановились мы на одной.

Она была:

- самой дешевой (750 000),

- самой маленькой (20 квадратных метров),

- в самом ужасном состоянии (ремонта не было лет 50).

Спойлер: мы не пожалели.

Квартира нашлась в доме 1890-х годов постройки, на верхнем, втором, этаже с шикарными потолками высотой 4,2 метра и лепниной. Все коммуникации – центральные. Площадь в 20 метров нас не смутила. В самом начале отношений мы с мужем снимали квартиру площадью 18 квадратных метров, и да – там помещался и полноценный санузел, и небольшая кухня, и компьютерный стол с диваном. Но при этом там были обычные потолки, а тут – 4 метра! Я сразу решила делать второй уровень.

До и после ремонта

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Предыдущие горе-строители врезали перегородку прямо в лепнину

К сожалению, у меня не сохранились фотографии жилища сразу после покупки. В квартире не было обоев, проводка кинута прямо поверх стен, половина квартиры отделена перегородкой, собранной, кажется, из старых деревянных дверей. Но нас это не смущало: мы сэкономили целых 500 000 на покупке и могли спокойно потратить их на ремонт. Все, что нас интересовало, – это целость стен, высота потолков и что все коммуникации заведены в квартиру.

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Линия между бирюзовой и зеленой частью стены: на этой высоте шел натяжной потолок. Он съедал добрых полтора метра высоты

В итоге ежемесячный платеж по ипотеке для этой квартиры составил 10 000 рублей. Мы быстренько нашли бригаду строителей и поставили им очень простую задачу: все снести, заново поставить перегородку в санузле и сделать над половиной квартиры второй этаж (спальную зону). Также в план работ вошла замена всех труб, всей проводки, реставрация деревянных окон с оригинальными ставнями и реставрация дубового паркета на полу.

На ремонт ушел месяц и 300 000 рублей: 100 – работа бригады, 140 – материалы, 60 – лестница и самая дешевая мебель.

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
После ремонта

Теперь никто не верит, что в этой квартире всего 20 квадратных метров. Рыночная цена такого жилья в центре города – не менее 13 000 ежемесячно, а на сервисах бронирования для туристов можно зарабатывать и до 30 000 в месяц на посуточной аренде в пик сезона. Прожить отпуск в настоящем купеческом особняке и смотреть по утрам на лепнину – довольно привлекательное предложение.

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Лепную розетку частично восстановили
Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Огромные двухметровые окна
Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Дубовый паркет снимать было нельзя: он под охранным обязательством. Поэтому только зашкурили, зашпаклевали и покрыли морилкой и лаком. Морилка легла неровно - паркету более ста лет.
Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Панорамное фото с лестницы

Но так как мы с мужем работаем и не можем посвящать много времени заботам посуточной аренды, мы сдали квартиру на длительный срок и вот уже два года не меняли арендаторов. Теперь квартира гасит свою ипотеку самостоятельно, а через 8 лет начнет приносить прибыль.

Квартира в купеческом доме, до и после ремонта
Санузел тесноват, но зато есть все необходимое

А вы бы решились купить настолько «убитую» квартиру?

P.S.: Не утверждаю, что тот самый гулявший по интернету расчет – для самих москвичей абсолютно верный или совершенно неверный. Рискну предположить, что и в столице можно подобрать условия, при которых купить квартиру в ипотеку будет выгоднее, чем снимать. Считаю лишь, что каждую сделку надо просчитывать индивидуально.

0 комментариев
Как купить квартиру, которая платит ипотеку сама за себя
0 / 2000
Войдите, чтобы отправить комментарий
Авторизуясь на сайте указанным способом, вы даете согласие на обработку персональных данных
Показать еще...


Кнопка вверх
Авторизация
Авторизуясь на сайте указанным способом, вы даете согласие на обработку персональных данных
cross Мы используем файлы Cookies При посещении сайта осуществляется обработка Cookies-файлов. Порядок и условия обработки, способ запрета такой обработки описаны в Политике конфиденциальности cross