Нескучно о финансах. Подпишись на наш Telegram-канал

Хочу рефинансировать ипотеку. С чего начать

27 августа 2019
1344
Выгодные инвестиции, Как стать инвестором, Как стать бизнесменом, Как стать предпринимателем, Как накопить на квартиру, Как накопить на отпуск, Секреты богатых людей, Советы инвесторов, Хочу играть на бирже, Как накопить на отпуск, Как сохранить семейный бюджет, Как сократить ненужные траты, Как не тратить много, Кредит или рассрочка, Что такое рассрочка, В чем обман рассрочки, Какой банк выбрать Выгодный кредит вся правда, продажи, ипотека
27 августа 2019
1344

Рефинансирование — это как перезаем долга у другого кредитора под меньшие проценты. Например, вы взяли ипотеку на пике кризиса в 2015 году под астрономические 17 %, а теперь хотите платить 9 %. Желание простое и понятное. 

Даже если выплатить осталось всего-навсего 200 000 (на два года), и то при пересчете удастся сэкономить 16 000 рублей и 2 месяца (при сохранении суммы ежемесячных платежей).

Зависимость тут простая: чем больше остаток долга и срок его погашения — тем больше выгоды от рефинансирования. И наоборот. Но не стоит забывать о сопутствующих тратах. Например, вам заново придется провести оценку квартиры (от 1 500 до 5 000 рублей), оформить страховой полис (в среднем, 1 % от суммы задолженности), для некоторых банков — заверить сделку у нотариуса (от 5 000 рублей). Что, идея уже не кажется такой выгодной?

Таким образом, выгоду от уменьшения процентной ставки могут «съесть» другие траты, и все, что вам останется, — чувство удовлетворения от проделанной работы сроком на пару месяцев.

Да, кстати, если вы не проводите такие сделки на постоянной основе (не профессиональный юрист или риэлтор), у вас на все процедуры уйдет примерно 2-3 месяца, не меньше.

Вам стоит задуматься о рефинансировании, если…

  • … есть возможность уменьшить ставку на два процентных пункта или больше
  • … осталось платить больше 5 лет
  • … сумма основного долга больше 500 000 рублей

Рефинансирование окажется, скорее, невыгодным, если…

  • … ставка будет снижена на один процентный пункт или даже меньше
  • … срок выплаты истекает меньше чем через 3 года
  • … сумма основного долга меньше 500 000

Это основные критерии, которые должны помочь вам в выборе. Но помните, что каждый случай стоит рассматривать индивидуально. Например, если сумма ежемесячных платежей стала для вас непосильной (снизился доход или появились другие непредвиденные траты), при рефинансировании можно уменьшить ежемесячный платеж, увеличив общий срок выплат. Такое решение не поможет вам сэкономить в перспективе, но избавит от нагрузки сейчас. Так и с процентной ставкой: если ваш основной долг меньше миллиона рублей — снижать ставку на один процент может оказаться невыгодно, а если 20 миллионов — очень даже выгодно.

Что может дать рефинансирование?

  • Экономию денег
  • Уменьшение сроков полной выплаты ипотеки
  • Уменьшение ежемесячных платежей
  • Переход в более комфортный для вас банк
  • Уменьшение переплаты (как следствие уменьшения сроков выплаты)

Вы можете преследовать одну цель из перечисленных или сразу несколько, так что внимательно подбирайте банки, которые позволят вам добиться своего по максимуму.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

Возможность рефинансирования ипотеки в первую очередь повысила спрос на кредитование первичного рынка. Большинство крупных ипотечных банков готовы рефинансировать ипотечные кредиты на квартиры в недостроенных домах. Причем такая услуга получила распространение относительно недавно, в последние 2-3 года. Ранее рефинансирование кредитов на незавершенные квартиры не практиковалось самими банками. Это объяснялось высокой рискованностью сделки, так как кредитор берет в залог фактически недостроенный объект.

Кроме того, до кризиса 2014 года рефинансирование в сегменте новостроек не пользовалось спросом и по другим причинам. Во-первых, оборот рынка строящегося жилья не был столь большим, как сейчас. Соответственно, находилось немного потенциальных клиентов, желающих рефинансироваться.

Во-вторых, ставки по ипотеке практически не менялись. В течение долгих лет они удерживались на среднем уровне порядка 12-13 %, поэтому большого смысла в рефинансировании не было. Однако когда ставки упали до 9-9,5 % годовых, количество желающих рефинансировать ипотеку резко увеличилось.

Более того, за последний год у нас было несколько семейных клиентов, которые брали кредит с целью рефинансировать его в дальнейшем с помощью «детской» ипотеки под 5-6 % годовых при рождении ребенка. Поэтому спрос на ипотеку действительно вырос отчасти по причине возможности рефинансирования при общем снижении уровня ставок.

Под рефинансирование сейчас попадают почти любые сделки: вторичка, новостройки, недостроенные дома, частный жилой сектор. Меньше всего сложностей у вас возникнет, если вы основной и единственный заемщик, квартира на 100 % в вашей собственности, а рефинансирование вы получаете в том же банке, в котором брали ипотеку. В этом случае вам понадобится минимум справок, а сделка пройдет почти молниеносно. Но чаще всего банки предлагают своим клиентам далеко не такие выгодные условия, как «чужим». Например, своих ипотечников банк рефинансирует под 11 % годовых, а клиентов других банков – от 9 %.

пара, ипотека

Список документов для рефинансирования у большинства банков один:

  1. Паспорт
  2. СНИЛС
  3. Трудовая книжка (оригинал вам не дадут – только заверенную в отделе кадров копию)
  4. Справка 2-НДФЛ
  5. Кредитный договор со старым банком
  6. Актуальный график платежей
  7. Справка об остатке задолженности
  8. Оценка квартиры от одобренного банком оценщика
  9. Документы на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП/ЕГРН, кадастровый паспорт)
  10. Справка об отсутствии долгов за коммуналку (иногда)

Будьте внимательны: копия трудовой, справка 2-НДФЛ и график платежей актуальны только в течение месяца. Если за месяц документы до банка вы не донесете, их придется заказывать заново, а бухгалтерия такое ой как не любит. Оценка квартиры действительна в течение полугода.

Дополнительные документы могут понадобиться, если вы — не единственный заемщик, не единственный собственник квартиры или недавно меняли паспорт/работу. Но менеджеры банка легко подскажут вам, как справиться с этими сложностями.

Будьте готовы также потратить деньги на:

  • госпошлину за переоформление обременения на квартиру
  • доплату по неучтенным процентам (банк будет продолжать их начислять, пока вы будете оформлять документы)

После переоформления обязательно возьмите в вашем старом банке справку о полном погашении ипотеки. На всякий случай.

Детская ипотека

Отдельных документов потребует переоформление по программе господдержки. Так называемая «детская ипотека»: если где-то с января 2018-го по декабрь 2022-го у вас в семье случилось счастливое пополнение вторым или третьим ребенком, вы можете платить по кредиту всего 6 % годовых. Но только пока ребенку не исполнится три года. Действует это так: вы платите пониженную ставку, а государство компенсирует банку разницу между этими 6 % и вашей основной ставкой (например, 11 %). Когда второму ребенку исполняется три года, волшебство заканчивается, карета превращается в тыкву, а процентная ставка возвращается на прежнюю высоту. Если вы, конечно, не успеете родить третьего ребенка.

семья, ребенок, рисунок, ипотека

Вот какие льготные периоды вам предоставят:

  • 3 года при рождении второго ребенка
  • 5 лет при рождении третьего ребенка или двойни (второго и третьего)
  • 8 лет в сумме, если в течение 5 лет с 2018 по 2022 год у вас родится и второй, и третий ребенок

Для рефинансирования по программе господдержки, помимо основного пакета документов, вам понадобится предоставить еще и оригиналы свидетельств о рождении всех детей.

Важно: программа господдержки рассчитана только на новостройки (квартиры, дома, таунхаусы, в том числе при долевом участии на этапе строительства). Переоформить вторичку под 6 % невозможно.

Юлия Грызенкова, заместитель заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования, Финансовый университет при Правительстве России:

О рефинансировании ипотеки стоит задуматься в случае заметного изменения кредитных ставок на рынке ипотечного кредитования.
В первую очередь стоит обратиться в свой банк с предложением рассмотреть возможность понижения кредитной ставки. Если заемщик платил аккуратно, всегда вносил платежи вовремя, то банк может пойти навстречу. Но обычно условия кредитного договора такое не предусматривают как типовую процедуру, и банк может согласиться, но может и отказать. В этом случае нужно быть готовым получить одобрение у другого кредитора.
При получении информации об одобрении кредита в другом банке нужно показать этот документ в своем, так как в этом случае первоначальный банк может поменять решение. Если нет, то нужно будет собирать необходимые документы не только по оценке недвижимости, но и по страхованию, возможно — медицинскому освидетельствованию заемщика и созаемщиков и так далее.
Есть и еще один минус. Скорее всего придется заплатить проценты за последний месяц в одном в банке и за первый в другом одновременно, то есть платеж за один из месяцев практически удвоится. Поэтому процедура рефинансирования ипотечного кредита стоит определенных средств, и ее стоит проводить, только если ставка должна понизиться не менее чем на 1 п.п. и кредит предстоит выплачивать еще не один год.

Выводы:

Рефинансирование — очень удобный финансовый инструмент. Оно позволяет не переплачивать лишние проценты там, где можно сэкономить. Но прежде, чем на него решиться, лучше внимательно все просчитать. Вам понадобятся:

  • свободное время
  • свободные средства

И полученная выгода должна это все как минимум компенсировать. Внимательно допросите менеджера выбранного банка о дополнительных тратах, особенно — о страховании жизни заемщика и жилья. Оно может обойтись очень недешево, а при отказе от страховки банк может увеличить процентную ставку, и все усилия пойдут насмарку.

Так как банков очень много, мы рассмотрели только самые общие плюсы и минусы рефинансирования. Но решение в любом случае остается за вами. Обязательно внимательно читайте кредитный договор и уточняйте все непонятные вам детали у менеджера или даже у юриста. Иногда расходы на профессиональную консультацию позволяют уберечься от куда больших трат.

Автор этой статьи будет благодарен вам, если вы поставите лайк нашей группе в Facebook.
Новости партнеров
Новости Mediametrics
Возможно, вам будет интересно
Найди свою тему