«Взял за 3 200— продал за 500 000»: аукционный брокер рассказал, как зарабатывает на имуществе должников

 Обновлено:
7401
«Взял за 3 200— продал за 500 000»: аукционный брокер рассказывает, как покупать имущество должников
telegram
Лучшие финансовые лайфхаки в нашем Telegram-канале. Без спама и назойливых новостей. Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить.

Каждый месяц в России банкротятся более 16 000 человек и 850 компаний. А по итогам 2022 года, вероятно, банкротств станет только больше. Если с кредиторами не удается договориться, то имущество должников выставляют на торги: купить квартиру или машину банкрота может любой желающий. Аукционный брокер объясняет читателям Финтолка, сколько можно заработать на торгах по банкротству.

Олег Селифанов — автор проекта «Академия торгов по банкротству», аукционный брокер, живет в Екатеринбурге.

Первый опыт в торгах — первый провал

Я ушел с должности главного инженера в проектном институте. Перегорел и понял, что надо что-то менять. Решил попробовать заработать на торгах. Нашел нежилое помещение в 200 квадратных метров в городе Асбесте в 60 км от Екатеринбурга. Отправил задаток. Тогда было правило: кто первый подал заявку, тот и побеждает. Согласно протоколу, я подал первый и думал, что победа в кармане. Позвонил конкурсному управляющему (этот специалист ведет банкротное дело. — Финтолк), а он говорит: «Я тебя не допустил. Твои деньги не пришли ко мне». Поехал в банк разбираться, оказалось, что конкурсный вернул деньги на счет.

Как потом выяснилось, директор муниципального предприятия как физическое лицо выдала кредит своему же предприятию. Организация не платила, и директор подала заявление о банкротстве. Суд в этом ничего странного не увидел. Директор наняла конкурсного управляющего и подговорила знакомого, который фиктивно купит нежилое здание, принадлежащее предприятию. А тут вмешиваюсь я со своей заявкой. Вот конкурсный, чтобы не допустить меня к торгам, и вернул деньги.

Судился, но так и не добился справедливости, хотя по закону был прав. Этот случай меня только разозлил: полгода ждал денег, а по сути, одни расходы.

Как я купил здание за 3 200 рублей

Потом пошли другие объекты, после которых я осознал, что заработать на торгах возможно. За 3 200 рублей выиграл нежилое здание в 500 квадратных метров на территории бывшего завода в Ачинске Красноярского края. Оно оценивалось в 2,5 млн рублей.

Приезжаю в город, встречаюсь с бывшим директором этого завода, она говорит: «Ты зачем купил-то? Ты видел вообще объект?..» Нет, не видел. Поехали смотреть. Двухэтажное здание находилось в самой глубине завода, деревянные окна, все подчистую украдено: нет ни света, ни отопления, ни воды, ни канализации. Я понимаю, что объект — не алмаз. Но и 3 200 рублей — не такие большие деньги.

То самое здание
Оно же внутри

Мы договорились, что бывший директор завода выступит риелтором за повышенную комиссию, она знала всех крупных бизнесменов города и смогла договориться о сделке. В итоге здание выкупил местный предприниматель за 500 000 рублей.

Как сейчас проходят торги по банкротству

Человек с долгами больше чем на 500 000 рублей, которые он не может выплачивать дольше трех месяцев, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица сумма долга — от 300 000 рублей. Назначается внешний управляющий, который пытается договориться с кредиторами в течение шести месяцев. Если это не удается, начинается конкурсное производство, которое ведет конкурсный управляющий (его назначает суд или выбирают кредиторы).

Конкурсный управляющий выясняет, какое имущество есть у банкрота, решает с кредиторами, как будет его продавать: единым целым или разбивать на отдельные лоты.

Торги состоят из трех этапов:

  1. Первичные торги. Проходят в формате аукциона «на повышение» стартовой цены, определенной по результатам оценки лота. Величина шага заранее определена условиями аукциона. Если на торгах не подано ни одной заявки, они признаются несостоявшимися. И таких случаев большинство.
  2. Повторные торги. Первоначальная стоимость снижается на 10 %, проходят повторные торги «на повышение». Они тоже чаще всего признаются несостоявшимися.
  3. Публичные торги. Цена снижается несколько раз через заранее определенные промежутки времени.

Если раньше в торгах побеждал тот, кто первым подал заявку, то теперь побеждает участник, который предложил больше на определенном этапе. Например, продается автомобиль, цена поэтапно снижается с 1 млн рублей, на отметке в 300 000 три участника подают заявки: первый с ценой 300 000 рублей, второй — 330 000 рублей, третий — 450 000 рублей. Организатор торгов проверяет, все ли задатки пришли, и если все нормально, побеждает третий участник, который предложил самую высокую цену на этом этапе.

Организатор торгов формирует протокол, в котором определяет победителя. Документ отправляет конкурсному управляющему, который, в свою очередь, заключает договор купли-продажи с победителем. Задаток засчитывается в счет общей суммы договора, и в течение 30 дней конкурсный ждет полной оплаты. Как только договор оплачен, победитель может забирать имущество.

Участникам торгов, которые оплатили задаток, но не выиграли, возвращают деньги в течение пяти рабочих дней.

Что нужно, чтобы участвовать в торгах

Первый шаг. Зарегистрироваться на электронной площадке, где проходят торги. Вот основные:

Второй шаг. Подготовить документы и заявку.

Третий шаг. Оплатить задаток конкурсному управляющему и подать заявку.

Также понадобится квалифицированная электронная подпись, так как торги проходят в электронном виде и нужно подписывать документы.

По каким причинам могут не допустить к торгам:

  • На счет конкурсного управляющего не поступил задаток.
  • Кредиторы на любом этапе торгов могут оставить имущество должника за собой. Тогда торги останавливаются.
  • Неправильно поданная заявка или документы к ней.

Как выбрать лот для покупки

На торгах по банкротству можно приобрести все что угодно. Если должник — юридическое лицо, то в основном продается мебель, аппаратура, недвижимость, земля, автомобили, различное оборудование. У физических лиц — квартира, гараж, садовый участок, ноутбук, мебель. Как-то продавали имущество банкрота, который занимался сельским хозяйством. На торги были выставлены несколько тонн ржи, ячменя, овса. Однажды видел, как продавали стадо коров. Каждый лот — буренка с указанием веса, роста и других параметров. Продавали лошадей и куриц. Даже пруд, канализацию, дорогу и линию электропередач можно встретить среди лотов.

Самая главная рекомендация при выборе — лично смотреть то, что хочешь купить. Русский язык настолько богатый, что при оценке можно описать один и тот же объект по-разному. Например, если состояние автомобиля описано как удовлетворительное, то можно подумать, что, наверное, большой пробег и краска поцарапалась в нескольких местах. А на месте выясняется, что двигатель заклинило, а лобового стекла нет.

Обязательно сделать фото и видео лота. Может случиться так, что при осмотре у автомобиля были литые диски, а когда приезжаешь забирать — стоят кованые. Говоришь: «Иван Иваныч, какого лешего? Я приезжал — все было на месте». И конкурсному управляющему Иван Иванычу придется решать этот вопрос: вернуть как было, как-то компенсировать или возвращать задаток. Потому что по закону, если победитель торгов отказывается от имущества, он теряет задаток.

Обычно аукционные брокеры начинают с приобретения лотов, в которых хорошо разбираются и знают, как их потом продать. Самое быстрое — это металлолом. Но нужно убедиться, что если в лоте написано «10 тонн», то это действительно 10 тонн. После покупки его можно сдать в любой пункт приема поблизости за один день. А так кто-то специализируется на покупке автомобилей, кто-то — на мебели, жилье, земле и т.д.

Скидка от рыночной цены при банкротных торгах зависит от ликвидности (возможности быстро реализовать). Скажем, машины премиум-класса «Мерседес», «Ауди» в хорошем или отличном состоянии можно купить со скидкой в 10-15 % максимум. А если есть проблемы технического или юридического плана, то лот может сильно падать в цене.

Сколько можно заработать на торгах по банкротству

Приведу пару примеров. Предприниматель Сергей Косинцев выиграл торги и приобрел однокомнатную квартиру площадью 40,3 квадратных метра в Нижнекамске за 725 000 рублей. С жильцами он договорился, что они могут арендовать квартиру до момента продажи.

Квартира в Нижнекамске

Вскоре покупатель нашелся и купил квартиру за 1,35 млн рублей. Прибыль — 625 000 рублей.

Учитель физкультуры Александр Бурдуков купил на банкротных торгах УАЗ 31514 за 104 000 рублей и реализовал его за 135 000 рублей, прибыль — 30 000 рублей.

Многие думают, что на торгах по банкротству все схвачено. Это полная чушь. Когда человек за свои деньги покупает, а затем перепродает какой-то лот, то у него уходит от одного до трех месяцев, чтобы получить деньги с продажи. То есть в это время он в торгах не участвует.

Если у вас бюджет 50 000 рублей, нужно понимать, что эти деньги есть у всех. Соответственно, больше конкуренции, нужно больше участвовать в торгах, смотреть больше лотов. Миллион найти — тоже в принципе не проблема. Но 3-5-10 млн, а тем более, 30 млн найти смогут единицы. Поэтому дорогие объекты, как правило, сильнее падают в цене, потому что конкуренции меньше.

Я в свое время собрал пул из соинвесторов, чтобы купить восемь квартир в Уфе за 15 млн рублей. Просто показал, какие объекты, рассказал, какие риски. То, что мы прогнозировали, сошлось на 85 % в итоге.

Какие риски в торгах по банкротству

Одним из купленных в Уфе объектов была двухуровневая премиум-квартира с евроремонтом на первом этаже. Но жилец оказался неадекватным: в своей проблеме он винил всех, кроме себя. Мы долго общались, предлагали помощь. В итоге он обещал отдать ключи через три дня. В назначенное время перестал отвечать на звонки. Приезжаем на место, смотрим в окна, а в квартире ничего: подвесной потолок, ламинат, плитка, розетки и выключатели — он вынес все. Не помогло ни обращение в полицию, ни суды. Вместо квартиры с евроремонтом получили квартиру с чистовой отделкой и не заработали около 1,5 млн рублей.

Поэтому с жильцами выставленных на торги квартир нужно обязательно общаться, чтобы понять, адекватный человек или нет. А то некоторые считают, что если забаррикадируются в квартире, то она останется за ними. Еще нужно всегда проверять, как изначально квартира получена (куплена или приватизирована), кто прописан, кто живет. Если не проверить лот перед участием в торгах, может так случиться, что объект не в том состоянии, и продать его будет непросто.

хомяки Жора Капустин и Боря Картошкин
Финтолк. Нескучно о финансах.
Кнопка вверх
close work-notebook
Получить личную рабочую тетрадь

Выполняйте задания, заполняйте ежедневник, и вы не сможете вернуться к безрассудным тратам

Я согласен на обработку моих персональных данных в соответствии с Условиями