Шоковые события февраля — апреля прошли, ЦБ начал снижать ключевую ставку, значит, и ставки и по ипотеке пошли вниз. Вторичный рынок недвижимости никогда не славился льготными ипотечными ставками — они действуют в основном для новостроек. Стоит ли сейчас рассматривать вторичку в качестве удачного варианта покупки жилья или инвестиции? Или и правда заострить внимание на новостройках? А что делать, если хочется продать квартиру? Финтолк объясняет.

Что будет с ценами на вторичку

За апрель и первую половину мая квадратный метр вторичной недвижимости в российских городах подорожал на 2,9 %, а средняя квартира подешевела на 1,1 %, говорят специалисты портала «Мир квартир». Короче говоря, рынок практически замер. Из-за высокой ключевой ставки в 20 %, которая напрямую влияет на ипотечную ставку, не у всех есть возможность купить за наличку. И совсем недавно, 26 мая, ЦБ снизил ставку до 11 %. Как это скажется на стоимости вторички? Оживится ли рынок недвижимости и поползут ли цены вверх?

Евгений Ким, инвестор в недвижимость и коуч Alfio Bardolla Training Group:

— Цены на вторичку, с большой долей вероятности, будут корректироваться в сторону понижения. Но вряд ли сильно.

Евгений Ким считает, что правительство РФ принимает достаточно мер для того, чтоб поднять покупательскую способность населения, поэтому стоимость квартир не будет сильно опускаться.

Эксперты Финтолка также говорят, что стоимость снизится не на весь вторичный рынок недвижимости, а где снизится — она будет продаваться с минимальным дисконтом.

Если это старый фонд, панелька или пятиэтажка без лифта, стоимость, скорее всего, будет снижаться. Высокие ставки по ипотеке на вторичный рынок, высокая стоимость ремонта и отсутствие субсидированных ставок по ипотеке на вторичное жилье способствуют тому, что покупатели все больше и чаще смотрят в сторону новостроек и покупок от застройщиков.

Ксения Ульянова, независимый финансовый консультант в инвестициях в недвижимость, фондовый рынок и криптовалюты

Директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин говорит, что для дома бизнес-класса в хорошей локации тенденция снижения цены даже не предвидится.

Стоимость качественных объектов не будет снижаться, потому что у продавца нет для этого причин. Особенно в премиальном и элитном сегменте, где чаще всего собственники готовы ждать покупателя и никуда не торопятся.

Роман Амелин, директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate

Глава Мещанского муниципального округа Москвы, эксперт в сфере недвижимости Александр Закускин тоже говорит, что на качественную вторичку с хорошей локацией в настоящее время цены будут заморожены и находиться в пределах +/-10 % диапазона первоначальной цены.

Стоит ли покупать сейчас вторичку

Если все-таки решились покупать, стоит ли игра свеч? Эксперты подсказывают, что нужно отталкиваться от целей покупки.

Большинство экспертов Финтолка твердят: если хотите покупать вторичку в качестве инвестиции, с целью навариться, да еще и в ипотеку, то сейчас неудачное время, и лучше повременить, пока ключевая ставка не упадет.

Так для каких целей стоит именно сейчас покупать вторичку?

Дмитрий Заборовский, профессиональный ипотечный брокер:

— Покупать вторичку сейчас стоит, если нет вообще никакого собственного жилья или если вам предлагают квартиру за адекватную стоимость. Никто не знает, как поведет себя рынок. Поэтому я бы не исключал дальнейший рост цен.

Эксперт по недвижимости Денис Иливанов подчеркивает, что сейчас не у всех стабильно с работой и присутствует общая тревожность. Как бы то ни было — люди ко всему привыкают, поэтому сейчас самое лучшее время для покупки жилья, так как скоро закончатся краткосрочные депозиты под высокие проценты у инвесторов, а это позже вызовет всплеск спроса в целом на рынке недвижимости, и тогда цены поползут вверх.

В целом, с укреплением спроса цены перестанут снижаться, так что сейчас хорошее время для покупки, даже в ипотеку — ее потом можно рефинансировать, а сейчас вы зафиксируете более привлекательную цену.

Денис Иливанов, эксперт по недвижимости

Кратко — аргументы, почему стоит обратить свой взор на покупку вторички именно сейчас:

• Сезонный фактор. Летом рынок испытывает охлаждение спроса. Инвесторы обычно активируются в конце лета, поэтому потом цены могут вырасти.
• Не надо ждать. Нет страха, что дом не достроится, пока закончится ремонт, когда окончательно можно будет переехать.

Дмитрий Ракута, учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости:

— Покупать вторичку сейчас однозначно стоит, НО только за наличку или с добавлением ипотекой совсем незначительной суммы. Сейчас покупателей стало меньше, и продавцам приходится бороться за них, снижая стоимость квадратного метра.

Продавцы на вторичном рынке сейчас очень охотно торгуются, дают скидки и дисконты, особенно те, кому надо срочно продать квартиру, подсказывает лайфхак эксперт.

Стоит ли ожидать льготных ставок на вторичку

7 апреля обсуждалась возможность установления льготных ставок на вторичку. Вице-премьер России Марат Хуснуллин сказал, что введение таких мер возможно, если будет мало ипотечных займов на новостройки.

Сейчас на вторичку возможно использовать льготную ипотеку только по программам:

1. «Сельская ипотека» (ставка 3 % годовых, но жилье должно быть только в сельской местности).
2. «Семейная ипотека» (ставка до 6 % годовых, но кредит дают, только если есть ребенок, родившийся после 1 января 2018 года, а вторичка в Дальневосточном федеральном округе).
3. «Дальневосточная ипотека» (ставка 2 %, но кредит только для семей, где возраст супругов до 35 лет, а жилье в Дальневосточном округе, на Чукотке или в Магадане).

Профессиональный ипотечный брокер Дмитрий Заборовский говорит, что предпосылки есть, так как спрос на ипотеку в апреле упал в некоторых городах до 99 %. В таких условиях кредиторы вынуждены улучшать условия кредитования, чтобы хоть как-то привлекать клиентов.

Более того, заемщиков, готовых оформить ипотеку в текущей ситуации, на рынке не так много, говорит эксперт. Поэтому кредиторы конкурируют между собой и борются за каждую сделку. А процентная ставка по ипотеке является одним из основных критериев при выборе банка.

Льготная ипотека способствует снижению ставки на готовое жилье, но не в том объеме, чтобы перезапустить рынок кредитования вторички. Банки не будут выдавать ипотеку себе в убыток. Поэтому основным фактором снижения процентной ставки на готовое жилье остается ставка ЦБ.

Дмитрий Заборовский, профессиональный ипотечный брокер

Также пока никаких законопроектов или документальных предложений не обнародовано, поэтому существенных перемен ожидать не стоит.

В какой ситуации лучше купить новостройку

Может, все-таки лучше купить первичку? Все будет новенькое, свеженький ремонт, чаще всего нет проблем с коммуникациями, да и ставки по ипотеке с привлекательными льготными условиями.

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич говорит, что новостройки — хороший вариант для тех, кто готов ждать их строительство. Но это время, вдобавок необходимо детально проверить застройщика и учесть риски «недостроя». Об этом стоит задуматься сразу, предупреждает эксперт.

Если выбирать между первичным и вторичным рынком, то сейчас выгоднее приобретать новостройку, говорит учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

Например, субсидированную ипотеку можно оформить по ставке от 0,10 %. Конечно, при покупке квартиры с помощью субсидированной ипотеки идет удорожание квадратного метра, но по сравнению с тем, что вы инвестируете и сберегаете свой капитал, переплата получается мизерная. Здесь выигрывает не стратегия инвестирования, а стратегия «покупки для себя».

Дмитрий Ракута, учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости

Также независимый финансовый консультант в инвестициях в недвижимость Ксения Ульянова напоминает, что лето традиционно считается мертвым сезоном для продаж новостроек. И для привлечения покупателей застройщики предлагают скидки и интересные рассрочки.

Июль, август — хорошее время для поиска вариантов в новостройке по привлекательной цене. С сентября традиционно спрос растет, плюс в августе у многих россиян закончатся вклады на депозитах по высоким ставкам; если ставки не будут привлекательными, то часть денег люди будут вкладывать в недвижимость. Соответственно, осенью может быть рост на новостройках. Но все зависит от локации и текущей цены на рынке, убеждает Ксения Ульянова.

Еще не стоит забывать о том, что если брать новостройку, то нужно будет делать ремонт. А это сильно увеличивает статьи расходов на приобретение жилья.

Говоря о приобретении новостройки, если проверенный девелопер и высокая степень готовности, то можно брать, однако учитывайте, что существенно выросли цены на отделочные материалы, если речь идет про квартиры без отделки.

Александр Закускин, глава Мещанского муниципального округа города Москвы, эксперт в сфере недвижимости

Стоит ли ожидать такого же бешеного роста цен на первичку, как в предыдущие годы? Многие инвесторы могли заработать 100 % годовых, так как стоимость квадратного метра росла как на дрожжах. В ближайшее время сильного удорожания первички не предвидится, потому что в 2020–2021 годах высокий спрос стимулировали низкие ставки по ипотеке, и на сегодняшний день цена за квадратный метр и так очень высокая. Если стоимость квартиры еще больше вырастет (даже с условием льготной ипотеки), большинство потенциальных заемщиков просто не потянут.

Профессиональный ипотечный брокер Дмитрий Заборовский говорит, что рынок первичной недвижимости замер в ожидании, чему способствуют две основные причины:

1. Рост цен на новостройки остановился, так как снизилась покупательская активность. Люди опасаются оформлять ипотеку из-за нестабильной экономической ситуации. Более того, сильно выросли цены на товары ежедневного спроса. Таким образом, у покупателей квартир снизилась реальная платежеспособность.
2. Еще одна причина падения спроса на новостройки — это снижение инвестиционной привлекательности и высокие ставки по вкладам в рублях.

На мой взгляд, дальнейший спрос и стоимость жилья в новостройках будут зависеть прежде всего от экономической и политической ситуации в стране, а уже потом от процентной ставки по ипотеке. Если люди увидят, что обстановка нормализовалось и начинается подъем, то высокие процентные ставки и высокие цены на квартиры не остановят покупателей.

Дмитрий Заборовский, профессиональный ипотечный брокер

Россияне привыкли к тому, что все постоянно дорожает просто так, без объективных на то причин, говорит эксперт. Поэтому, когда люди будут снова уверены, что смогут обслуживать кредиты, спрос начнет восстанавливаться.

Стоит ли сейчас продавать свое жилье

А как быть продавцам вторички? Стоит ли сейчас продавать жилье?

Вопрос актуален, например, для россиян, покинувших страну. Не простаивать же добру! Да и если найти квартирантов в пустующее жилище, то периодически проверять состояние квартиры будет проблематично и накладно для кошелька...

Кому-то просто пора переезжать в другой город, меняться на более хорошую квартиру. Удачное ли сейчас время для продажи?

Сейчас продавцы квартир борются за каждого клиента, а покупателей за наличку вообще сложно найти. Чтобы привлечь желающих, нужно предоставлять покупателям значительные скидки, часто ниже рыночной стоимости. Поэтому если продажа не горит, то лучше отложить ее до стабилизации рынка, советует учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

Хотя продавать стало тяжелее, для тех, кто за границей, сейчас, наоборот, самое выгодное время.

Денис Иливанов, эксперт по недвижимости:

— Пока рубль крепок и даже ставит рекорды «крепости», однозначно стоит продавать. Сложности с продажей есть, но на фоне укрепления рубля ряд продавцов готов снизить цену в рублях, чтобы купить что-то встречное. Ключевым моментом считаю осознание того, что делать дальше с полученными средствами. Оставаться с деньгами на руках сейчас рискованно.

Независимый финансовый консультант в инвестициях в недвижимость Ксения Ульянова также подсказывает, что, пока цены еще сильно не скорректировались, стоит продать жилье в России, а пока доллар и евро на исторических минимумах, можно присмотреться к покупке недвижимости за границей. Соответственно, сейчас есть шанс купить более качественное жилье за рубежом, чем могли позволить себе ранее.

Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse:

— Продавать или нет — все зависит от ваших целей и задач, а главное — сроков. Если вы готовы подождать осени с сезонной активизацией спроса, то можете и незначительно выиграть в цене. Однако в текущих реалиях неопределенности можно и проиграть. Если же вы намерены улучшить свои жилищные условия, то лучше это делать здесь и сейчас — жить сегодняшним днем.

В итоге, эксперты Финтолка говорят, что цены на вторичку сильно падать не будут, особенно если вопрос касается элитного жилья. Но в целом по рынку небольшая коррекция ожидается. А покупать вторичку или новостройку — каждый решает для себя сам, что для него в приоритете (иногда цена не самый ключевой фактор). И что делать с уже имеющейся квартирой — тут тоже стоит исходить из целей. Эксперты говорят: если это единственное жилье, то стоит повременить с продажей.