Как сберечь деньги на фоне кризиса: инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга

 Обновлено:
4350
Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга Фото zaburdaev.ru
telegram
Лучшие финансовые лайфхаки в нашем Telegram-канале. Без спама и назойливых новостей. Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить.

Вы скептически относитесь к биржевым сводкам, особенно сейчас, когда фондовый рынок чувствует себя плохо? А что, если попробовать вложить свои сбережения во что-то, что можно потрогать руками? Говорят, это успокаивает. Например, купить квартиру в мегаполисе и сдавать в аренду. Причем там, где покупательская способность выше, а цены не как в Москве. Финтолк объясняет, насколько выгодными будут инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга.

Коммерческая или жилая? Какую недвижимость выгоднее покупать

Для условного среднего жителя России покупка собственной квартиры или дома — дело жизни. Но, если собственное жилье досталось вам по наследству, можно прикупить еще одно, чтобы иметь источник дохода. О владельцах московских квартир ходят просто-таки легенды. Мол, сдал квартиру в наем, а еще лучше сразу две, и можно больше не работать: считай денежки и живи себе на широкую ногу.

Петербург — второй по величине город России с населением более пяти миллионов человек, Северная столица, культурный центр страны, жемчужина Балтики, наследие Великого Петра и далее по списку. Многие предпочитают Москве именно Питер. Красиво, спокойно (по сравнению со златоглавой), до Европы рукой подать.

Цены на жилье в городе Петра кусаются, и по карману оно, увы, не каждому. Исторически сложилось так, что Петербург по части цен стоит на втором месте после Москвы. Однако если капитал у вас есть и вы твердо решили сберечь деньги, вложив в питерскую недвижимость, перед вами откроются перспективы и встанет вопрос выбора. Что будет выгоднее — квартира, апартаменты или, может быть, коммерческие площади, например, под магазин в торговом центре или жилом комплексе?

Григорий Пахомов, директор по стратегическому развитию агентства недвижимости «Форт Недвижимость»:

— Жилая недвижимость на этапе котлована с последующей перепродажей на более поздних этапах строительства может дать инвесторам до 80 % прибыли за несколько лет. Апартаменты сильно привлекают инвесторов отсутствием издержек на содержание. Доходность может достигать до 20 % годовых. При вложении в коммерческую недвижимость можно ждать полной окупаемости уже через 7–10 лет.

Ползущий вверх ценник пока не сильно снижает спрос. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются квартиры-студии, апарт-отели и апартаменты. Не отстает спрос на частные дома в черте города и на загородные коттеджи.

Квартиры нарасхват: новостройка или вторичка

Начнем с более обычного и привычного — квартир в новостройках. Уже с начала 2022 года эксперты отмечают рост спроса. Так, в январе спрос на новостройки Санкт-Петербурга вырос на 39,6 % относительно декабря 2021 года. Это рекордный рост числа запросов начиная с января 2020 года, когда количество покупательских запросов выросло на 44 %.
К тому же риелторы возлагают большие надежды на новую программу льготной ипотеки под 7 % годовых, которую правительство обещает запустить нынешним летом. Будет ли она на фоне последних событий — большой вопрос.

Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости, автор и ведущий блога о недвижимости Петербурга:

— Многое будет зависеть от того, будет ли в июле 2022 года введена новая льготная ипотека, которая уравновесит интересы банков и строительных компаний. Если программу введут, то это позволит избежать стагнации цен на жилье. По нашему мнению, цены на жилье в 2022 году не должны вырасти более чем на 20 %. Если говорить о санкциях, то думаю, что льготные программы все равно останутся, а субсидированные ставки пересмотрят. Также продолжит свое действие семейная ипотека, по которой может быть увеличен бюджет и уменьшен первый взнос.

Цены. По итогам 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках городских районов Петербурга выросла на 37 %. К концу декабря 2021 года средняя стоимость квадрата выросла до отметки в 221 900 рублей (+60 000 рублей).
Районом — лидером по росту цен на новостройки в прошлом году стал Кировский. Здесь средняя цена квадрата выросла в два раза (+100,3 %), до 264 800 рублей.
Вторым районом по динамике цен стал Калининский. Здесь по итогам года был зафиксирован рост в 71,89 %, до 236 700 рублей.
Замкнул топ-3 Адмиралтейский район. Здесь средняя стоимость квадратного метра за 2021 год выросла на 45,24 %, до отметки в 249 100 рублей.
Самый скромный рост цен среди всех городских районов Петербурга отметили в Выборгском районе. Здесь квадрат вырос всего на 17,37 %, до 170 200 рублей.

Намыв Васильевского острова — лакомый кусочек для инвесторов

Перспективный район для инвестиций в недвижимость в Петербурге с точки зрения специалистов — намывные территории Васильевского острова.

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»:

— Раньше намыв воспринимался по статусу как Мурино. Сейчас намыв окреп и получил стабильные коммуникации. Здесь запустили статусные проекты, репутация локации выросла. А цены еще доступны.
Если говорить об инфраструктуре, то пока это зона роста. Местные жители сейчас пользуются социалкой старой части Васильевского. В перспективах этой локации только рост, как ценовой, так и репутационный. Мы часто продаем объекты намыва и пока не видели падения цен — и не увидим. Для долгосрочных инвестиций это очень интересное место.

Сейчас на намыве Васильевского острова продают полторы тысячи квартир от застройщиков. Самый широкий выбор представлен в сегменте однушек — 454 объекта. Наиболее скромный выбор будет у тех, кто захочет приобрести многокомнатную квартиру, таких всего 70.

Цены. Средняя стоимость квартир на намыве = 25,7 млн рублей, а средняя цена за один квадратный метр — 223 300 рублей. Самые дорогие квадраты по средней цене представлены в сегменте квартир-студий — 258 200 рублей.
Самая дешевая квартира на первичном рынке намыва стоит 4,9 млн рублей. За эту сумму можно купить небольшую студию площадью 18 кв. м. Срок сдачи объекта — 2023 год.
Самая дорогая квартира, которая сейчас продается в этой локации, оценивается в 47,3 млн рублей. Это 4-комнатная квартира площадью 158 кв. м. Срок сдачи объекта — 2022 год.

Намыв Васильевского острова — лакомый кусочек для инвесторов
Цены на квартиры на намыве Васильевского острова

Новостройки в Ленобласти: Мурино бьет рекорды

Из-за растущих цен покупатели несколько лет назад обратили внимание на новостройки не в самом Питере, а на окраине. Рынок быстро уловил спрос, и цены в этом сегменте тоже пошли вверх. Одним из самых востребованных районов Ленинградской области стал Всеволожский, самая застраиваемая локация здесь — Мурино. За последний год новостройки Всеволожского района подорожали почти на 33 %.

80 % всего нового жилья Ленобласти сегодня приходится на Всеволожский район.

Цены. За год — с января 2021 по январь 2022 года — средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Ленобласти выросла на 24,8 %, до отметки в 103 900 рублей, а во Всеволожском районе рост цен на первичном рынке составил за тот же период 32,7 %. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке достигла отметки в 134 400 рублей.

— Из-за низкой стоимости в 2021 году в Ленинградской области были востребованы Янино, Девяткино, Кудрово. Эти три населенных пункта ближайшие пару-тройку лет будут оставаться в топе. Самое дорогое жилье в области сейчас в Кудрово, это сформированный район, прижавшийся вплотную к Петербургу, с полностью готовой инфраструктурой. Самое доступное жилье — в Буграх, Новосаратовке и Парголово. Это новые пятна на карте с недорогим входом. К примеру, в Буграх евродвушку можно приобрести, имея на руках всего 4 млн рублей, а это сейчас считается недорого.

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»

Вторичка в Петербурге

На вторичном рынке Питера жилье тоже дорожает. Как сообщили Финтолку эксперты петербургского агентства недвижимости «ДАРКО», всех больше за последний год поднялись в цене многокомнатные квартиры. Здесь средняя стоимость квадратного метра за год выросла на 28,9 %, достигнув отметки в 202 400 рублей.

Квартиры-студии выросли на 22,2 %. Это минимальная динамика среди всех категорий квартир на вторичном рынке в процентах. Сейчас средний квадрат в студиях стоит 212 600 рублей.

В трешках квадрат вырос в цене на 38 600 рублей (+25,14 %). Это минимальный рост в абсолютных значениях. Сейчас средняя цена за квадрат в этом сегменте составляет 192 200 рублей.

За последний год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга выросла на 20,8 %, достигнув 171 300 рублей.

Всех больше цены на вторичку выросли в Адмиралтейском районе — на 31,86 %, до 203 600 рублей. Значительно выросли цены в Курортном, Кронштадтском, Петроградском и Центральном районах (от 30 до 20 %). Самый скромный рост цен отметили в Приморском и в Петродворцовом районах (от 14 до 15 %).

В старинных домах

Петербург славится своей архитектурой и историческими памятниками, в том числе жилыми домами. Есть такие, которые построили еще до начала XIX века.

Как рассказали Финтолку специалисты петербургского агентства недвижимости «ДАРКО», сейчас на вторичном рынке Петербурга продается 60 квартир в домах, которые были построены до 1800 года.
Самая доступная квартира продается в Кронштадте. Это двушка в доме 1788 года постройки площадью 46 квадратов. Ее цена — 6 млн рублей.
Самая дорогая квартира — четырехкомнатная в центре Петербурга, в доме, который построили в 1777 году. Площадь квартиры — 161 квадрат, цена — 95 млн рублей.

Там, где жил Путин

Петербург — город, где живет множество знаменитых людей, звезд и актеров. Жить по соседству с именитыми господами тоже стоит денег. Например, риелторы предлагают квартиры в доме, где когда-то жил Владимир Путин. Это дом № 17 на второй линии Васильевского острова.
В «Дарко» рассказали, что сейчас на улице, где жил будущий президент, продается 11 квартир. Самый дешевая стоит 10 млн рублей (трешка площадью 55,8 кв. м). Самая дорогая — 57,5 млн рублей (оченьмногокомнатная площадью 482 кв. м). Последний раз в этом доме жилье покупали летом 2021 года: квартира в 179 квадратов ушла за 23,9 млн рублей.

Берите студию! Спрос вырос в полтора раза

Студии в Питере пользуются особенным спросом. Рост востребованности связан с началом пандемии. Спрос вырос на 52,96 % за последний год и в два раза (+104,31 %) по сравнению с 2019 годом.

— В последний год мы видели перераспределение потока покупателей из комнат в студии и из однушек в студии. Приобретают студии и инвесторы, и конечные покупатели. И в ближайшие годы мы будем продолжать видеть студии как самый «горячий пирожок» рынка недвижимости. В 2022 цена будет продолжать идти вверх.

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»
Цены за кв. метр в квартирах вторичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Цены кв. метра в квартирах вторичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Апартаменты: самый большой разбег в цене

Екатерина Шмакова, специалист по связям с общественностью сети апарт-отелей YE’S (Санкт-Петербург):

— Сейчас активно развивается сегмент сервисных апартаментов. В среднем собственник получает до 10 % прибыли от сдачи апартамента. За вопросы, связанные с доходной частью, поиском арендаторов, обслуживание имущества, отвечает не сам собственник, а профессиональная управляющая компания. Владельцы актива стабильно получают ежемесячный доход без необходимости личного участия в процессе управления имуществом, что очень удобно. Плюс апартаменты устойчивы к кризису: например, во время пандемии загрузка апарт-отелей сохранялась на уровне 75 %, тогда как в жилом и гостиничном секторе был большой отток арендаторов.

Апартаменты — тот сегмент, где разбег цен может быть просто колоссальным. Судите сами. Как рассказали эксперты проекта Avenue-Apart на Дыбенко, самый дешевый юнит в апарт-комплексе, который заточен под инвестиции, сегодня продают за 4,3 млн рублей. Расположен комплекс в Невском районе города.

В ноябре 2021 года спрос на покупку апартаментов в Петербурге оказался более чем в два раза выше (+127,54 %), чем в ноябре 2020 года, и почти в пять (!) раз выше (+391,9 %), чем в ноябре допандемийного 2019 года.

Также, по оценкам экспертов проекта Avenue-Apart на Дыбенко, сегодня стоимость квадратного метра на первичном рынке апарт-комплексов города разнится от 129 200 рублей, до 1,3 млн рублей.

А пропасть между самым дешевым и дорогим апартаментом со сдачей в 2022 году в Петербурге превышает 390 млн рублей. Так например, в январе 2021 года самый доступный апартамент со сдачей в 2022 году стоил 3,25 млн рублей, а самый дорогой — 396,1 млн рублей.

Апартаменты: самый большой разбег в цене

Комнаты: цены как за однушку в провинции

Средняя стоимость комнаты (да, просто отдельной комнаты) в Петербурге перевалила за 3 млн рублей. Такие данные приводят эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру».

Самая дорогая комната в городе на Неве оценивается сейчас в 11 млн рублей. Площадь комнаты — 29 квадратов. Находится она в Петроградском районе.

Самый широкий выбор комнат сейчас представлен в Центральном районе: 388 объектов. Наиболее дорогим районом по уровню средних цен на комнаты стал Адмиралтейский, где этот параметр равен 4,43 млн рублей. Самый низкий средний уровень цен за комнаты зафиксирован в Красногвардейском районе. Здесь комнату можно в среднем приобрести за 2,4 млн рублей.

Спрос на комнаты в Санкт-Петербурге, по данным агентства недвижимости «Доли.ру.»,
по итогам года вырос более чем в два раза.

Дома и загородные коттеджи

В 2021 году спрос на частные дома в Петербурге и Ленобласти вырос на 17 % и 14 % соответственно. Такие данные приводят эксперты компаии DSK Group company.

Коммерческая недвижимость: алкомаркеты рулят

Эксперты отметили, что в последнее время рынок коммерческой недвижимости Петербурга растет за счет алкомаркетов, пекарен и вейпов. Эксперты компании KNRU проанализировали спрос на аренду коммерческих помещений в Санкт-Петербурге.

Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU:

— За последние два с половиной года рынок столкнулся с большими трудностями, и уже есть серьезный опыт работы в таких стрессовых условиях. Кто-то смотрит в будущее с оптимизмом, кто-то с большим пессимизмом. Сейчас лидерами по количеству заявок на новые помещения остаются все те же компании: это алкомаркеты, пекарни, вейпы и небольшие магазинчики.

Крупные сети ведут себя по-разному, рассуждает эксперт Финтолка. «Пятерочка» не может расширяться и смотрит в сторону открытия нового направления. «Магнит», поглотив другие сети, продолжает развиваться, но уже в другом темпе, кто-то закрывает убыточные направления. Самым сложным сегментом является общепит. Есть сети, которые смотрят в будущее с опаской.

Стометровки в тренде

Сегодня средняя арендная ставка за торговое помещение в формате street retail составляет 303 900 рублей в месяц. Внутри торговых центров — 187 100 рублей.

— Формат объектов до 100 кв. м — самый универсальный и самый востребованный. Это было актуально пять-десять лет назад и остается актуальным сейчас. Ряд крупных компаний, которые до 2020 года расширялись в площадях, из-за пандемии частично вернулись в такие универсальные помещения. Список арендаторов помещений до 100 кв. м очень обширен. Сейчас такие объекты занимают аптеки, пекарни, кофейни, зоотовары, оптика, табак, лаборатории, цветы и множество других торговых предприятий. Также к 100-метровым помещениям хорошо относятся новые виды организаций, например, это точки выдачи товаров, dark store, шоурумы.

Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU
Расценки на коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге
Расценки на коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге

Что ждет рынок недвижимости из-за военного конфликта на Украине

Максим Пискарев, директор по маркетингу проекта Avenue-Apart на Дыбенко:

— Сейчас застройщики повышают цены. Поэтому покупателям стоит поторопиться.
В ближайшее время стоимость недвижимости будет расти, далее будет пауза по росту цен. Снижения стоимости недвижимости в крупных городах точно не будет, так как на объекты в мегаполисах всегда будет платежеспособный спрос.
Советы в нынешней ситуации давать достаточно сложно, но если есть необходимость приобрести объект, то лучше зафиксировать цену прямо сейчас, так как в дальнейшем стоимость жилья будет только расти.

— Сейчас мы видим всплеск продаж, всплеск спроса. Отмечаем рост цен. Как только ажиотажный спрос схлынет, можно будет ждать корректировки стоимости, но небольшой, так как застройщики сидят на банковских деньгах. Более вероятным сценарием я вижу стагнацию цен и спроса, но не снижение стоимости жилья. Сейчас застройщики займут выжидательную позицию и будут смотреть на то, что будет со ставками и будут ли новые меры господдержки. Если этого не произойдет, то они сами возьмутся за маркетинговые мероприятия, вводя рассрочки и субсидируя ставки.

Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости, автор и ведущий блога о недвижимости Петербурга

— Давайте начнем с того, что мы такое уже проходили в 2014 году. Нам уже понижали рейтинг до «мусорного», и ставка в конце 2014 года была на уровне 17 %. Действия Центробанка легко объяснить. Ситуация должна стабилизироваться. В прошлый кризис высокая ставка держалась около трех месяцев и дальше пошла вниз. Мы прогнозируем подобную ситуацию и сейчас. Застройщики определенно поднимут стоимость недвижимости, и мы это уже видим. По предыдущему опыту могу смело предположить: при негативном раскладе мы увидим короткую стагнацию с дальнейшим ростом цен. При реалистичном раскладе — рост.

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»

Павел Сигал, первый вице-президент «Опоры России»:

— Спрос на жилье значительно вырос. Об этом говорят банки, несмотря на то, что они повысили ставки по ипотеке. В крупных городах цены на недвижимость возросли до 5 %, а стройматериалы на 30 %.
Впоследствии цены на недвижимость могут повыситься еще с учетом цен на материалы, а спрос на покупку жилья, наоборот, уменьшится. Возможно, в целях поддержки инфраструктуры государство введет дополнительные льготные ипотечные программы для граждан и даст послабления застройщикам.

мышь Михал Палыч и хомяк Боря Картошкин
Финтолк. Нескучно о финансах.
Кнопка вверх
close work-notebook
Получить личную рабочую тетрадь

Выполняйте задания, заполняйте ежедневник, и вы не сможете вернуться к безрассудным тратам

Я согласен на обработку моих персональных данных в соответствии с Условиями