Ипотека с околонулевыми процентными ставками от застройщиков уходит в прошлое. Но ей на замену уже пришла так называемая траншевая ипотека. Что это за зверь полезный кредитный продукт? Чем отличается от всех остальных ипотек? Стоит ли ею воспользоваться в 2023 году? Финтолк объясняет.

В чем суть траншевой ипотеки

Траншевая ипотека — такой вид ипотеки, когда стоимость жилья разбивается на две составные части: первая выплачивается до сдачи дома, вторая — после сдачи жилья в эксплуатацию.

Первая часть сделки может составляет 5–30 % всей стоимости квартиры. Может вообще возникнуть такая ситуация, когда дом строится, а сумма ежемесячных платежей в условиях первого транша составляет всего лишь 1 рубль.

Как это выглядит на практике:

Квартира в Москве на этапе котлована стоит 12 млн рублей. Игорь решил воспользоваться траншевой ипотекой. Ввод дома в эксплуатацию через три года. Игорь внес первоначальный взнос — 3 млн рублей (25 % от всей стоимости жилья), а остальные 9 млн оформил как траншевую ипотеку под 7 % годовых. При этом по первой части сделки банк выдал Игорю кредит на 3 600 рублей или 100 рублей в месяц.

За два месяца до планируемой сдачи дома банк перечисляет оставшуюся часть суммы долга (это и есть вторая часть сделки): 12 млн рублей – 3 млн рублей – 3 600 рублей = 8 996 400 рублей. Платеж по ипотеке с этого момента составит уже 61 878,58 рублей (с учетом того, что ипотека бралась на 30 лет).

В чем отличие от обычной ипотеки

С обычной ипотекой гасить основной долг и платить проценты нужно с первого месяца. При этом наиболее распространенный аннуитетный платеж предполагает, что в первое время основная часть средств уходит именно на погашение процентов. В случае с траншевой ипотекой, выдаваемой частями, платежи на период строительства дома минимальны, что позволяет уменьшить общую сумму переплаты.

Где купить квартиру с помощью траншевой ипотеки

«В условиях сокращающихся реальных располагаемых доходов потребителей ипотека становится чуть ли не единственным способом улучшить свое жилищное положение для целевой аудитории сегмента масс-маркетов. Во втором полугодии 2022 года ипотека траншами и ипотека по околонулевым ставкам обеспечивали компаниям больше половины продаж. С ограничением околонулевых ставок и до инициации новых доступных программ эту нишу займет ипотека траншами», — говорит директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Екатерина Беляева, руководитель проектов ипотечного центра компании TrendAgent:

— Сейчас такую опцию предоставляет только Сбербанк. Важное преимущество опции в том, что ее применение, как правило, не оказывает влияния на стоимость жилья. Размер первоначального взноса остается таким же, как при покупке новостройки по программе льготной ипотеки.

Осенью 2022 года на рынке появилась ипотека за «1 рубль в месяц». Сейчас она действует на рынке Москвы, Краснодара, Новосибирска, Ростова-на-Дону. Кредитная организация выдает один транш в размере 100 рублей от всей суммы кредита после регистрации договора. Процент начисляется на эту сумму и до ввода объекта в эксплуатацию платеж составляет порядка одного-двух рублей в месяц.

На рынке Москвы траншевую ипотеку предлагают такие крупные застройщики как «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад», «Самолет», AFI Development.

Кому выгодна траншевая ипотека

Для чего вообще придумали такой вид ипотеки? Эксперты Финтолка предполагают, что это очередная идея застройщиков сохранить падающий спрос на рынке недвижимости. Привлекать клиентов надо, и самый лучший способ — снизить финансовую нагрузку на покупателя на стадии строительства дома, уверяет финансовый аналитик группы компаний CMS Станислав Бовт.

Поэтому сразу понятно, что траншевая ипотека в первую очередь выгодна застройщикам, которые с помощью такой схемы предлагают покупателям при минимальных платежах зафиксировать за собой жилье и банкам, которые получают возможность увеличить объемы кредитования и зарабатывать на процентах.

А выгодно ли покупателю недвижимости воспользоваться траншевой ипотекой? Все зависит от вашей конкретной ситуации, подчеркивает директор департамента по маркетингу и продажам «Балтийской жемчужины» Ася Левнева. Например:

1. Покупатель — инвестор, который зарабатывает с помощью спекулятивных сделок. В данном случае приобретается квартира на этапе котлована, выдается первый транш на символическую сумму в 100 рублей. А перепродав квартиру до получения второго основного транша, инвестору удается сэкономить на процентах и получить прибыль от сделки с минимальными вложениями.
2. Покупатель снимает квартиру и хочет сэкономить на ежемесячных платежах. В этом случае, пока строится дом, нет большой долговой нагрузки за ипотеку.
3. Покупатель хочет улучшить жилищные условия. При покупке новой квартиры на деньги от продажи имеющейся ипотека траншами дает клиентам время на то, чтобы без спешки и неподъемных ипотечных платежей продать старую квартиру, пока строится новая.

Также член генерального совета «Деловой России» Сергей Гебель отмечает лайфхаки, как покупатель может сэкономить на переплате процентов, воспользовавшись траншевой ипотекой:

1. Пока платеж по ипотеке незначителен, клиент может откладывать дополнительные средства, а затем сразу пустить их на досрочное погашение, уменьшив ежемесячный платеж или снизив срок кредитования.
2. Благодаря ипотеке можно сегодня зафиксировать стоимость квартиры по текущим ценам, а свою имеющуюся продать через некоторое время, когда цены на недвижимость вырастут.

Эксперты Финтолка обращают внимание, что за счет символических платежей до момента сдачи дома, фактический срок кредита будет меньше, а ежемесячный платеж больше, поэтому переплата по процентам менее ощутима.

К примеру, по обычной ипотеке Оля возьмет кредит в банке на 30 лет, а по траншевой выходят те же 30 лет, но так как до момента сдачи дома (в ее случае это три года) платеж составляет 1 рубль, то выходит, что основной платеж по ипотеке (второй транш) будет выдан на срок в 27 лет. Экономия за три года составит по разным подсчетам от 100 000 рублей до 3 млн рублей. Все зависит от стоимости квартиры и первоначального взноса.

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:

— Однако подчеркнем, что такая щедрость застройщиков и банков — лишь маркетинговый ход для наращивания продаж. Нередко строящаяся квартира, предлагаемая в траншевую ипотеку, дороже аналогичного объекта. Надбавка к цене ложится на плечи покупателя, которому нужно все внимательно просчитать, исходя из личной ситуации.

Каковы главные риски

Застройщики и банки уверяют, что никакой наценки на квартиры при использовании траншевой ипотеки нет. На деле же каждый случай индивидуален, а в самом механизме есть потенциал для накручивания цены застройщиками, говорит эксперт Финтолка Ярослав Баджурак. Уж слишком велик соблазн получить прибыль за счет более высокой стоимости квартиры.

У новой ипотечной программы, конечно, присутствуют риски:

1. Во-первых, процентная ставка часто бывает выше ключевой, примерно на 2-3 %. Хотя тот же Сбербанк обещает, что можно воспользоваться программой господдержки со ставкой от 7,3 %.
2. Во-вторых, ипотеку траншами можно оформить далеко не во всех банках. Напомним, пока что это только Сбербанк и МКБ.
3. В-третьих, на рынке недвижимости пока довольно мало объектов, доступных по программе: девелоперы распространили программу лишь на некоторые новостройки.
4. При ипотеке траншами никто не освобождает покупателя от стартового взноса, который может быть выше, чем по условиям стандартной программы — так банки страхуются от неплатежей в условиях кризиса.

Наталья Проданова, профессор РЭУ имени Г.В. Плеханова:

— Люди не всегда осознают, что низкие платежи «на входе» в первый транш, будут сменяться уже более значительными ежемесячными платежами. Поэтому заемщикам стоит «трезво» оценить свою платежеспособность, чтобы не утонуть при выплате второго транша в долгом болоте.

По мнению директора департамента по маркетингу и продажам «Балтийской жемчужины» Аси Левневой, основной риск для покупателя, который до получения второго транша планировал продать имеющуюся квартиру или переуступить ипотечную, — не успеть это сделать. Сейчас как на первичном, так и на вторичном рынке профицит предложения, поэтому для продажи квартиры требуется больше времени даже профессионалам. У неопытных продавцов срок экспозиции может растянуться на год и больше.

Выбирая траншевую ипотеку, риск столкнуться с мошенниками минимален, причем гораздо меньший, чем при покупке котлована без ипотеки. Дело в том, что траншевую ипотеку предлагают ведущие застройщики, аккредитованные крупными кредитными организациями.

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»

Основные условия договора при траншевой ипотеке

Эксперты Финтолка говорят, что оформление кредитного договора по траншевой ипотеке мало чем отличается от обычной, присутствуют те же ипотечный договор и договор долевого участия. Однако есть парочка нюансов касательно ипотечного договора.

В самом ипотечном договоре закрепляются:

• размер первоначального взноса;
• общие условия по кредиту;
• сумма и количество траншей. Они определяются с учетом стоимости квартиры и индивидуальных финансовых возможностей заемщика. Обычно их количество варьируется от двух до пяти. Первый транш перечисляется сразу после подписания договора долевого участия, а последний — примерно за 1–3 месяца до сдачи дома.

Как скоро лавочку прикроют

Когда на рынке недвижимости была на пике продаж ипотека по околонулевым ставкам, Банк России негативно высказался по этому поводу и предложил варианты, как «охладить» популярность беспроцентной ипотеки.

Поэтому на смену и пришла траншевая ипотека с ее выгодными однорублевыми взносами. Но и тут главный финансовый регулятор страны не прошел мимо. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина еще в октябре 2022 года высказалась, что траншевая ипотека несет в себе особые риски:

• удорожание проектного финансирования, ведь на счет застройщика поступит меньше кредитных денег, чем при простом кредите, соответственно, размер ставки для застройщиков может быть выше;
• рост инвестиционного спроса на жилье, а это ведет к инфляционному росту цен на недвижимость;
• появление недобросовестных продаж — когда банки будут навязывать клиентам траншевую ипотеку, а покупатели, до конца не разобравшись, когда и сколько платить, думая, что низкая цена обслуживания первого транша — постоянная величина.

Запретит ли полностью ЦБ траншевую ипотеку? Эксперты Финтолка в смятении. Но исключать такую вероятность нельзя уже в 2023 году, если цены на новостройки будут снова расти. Однако и согласны с тем, что вполне вероятно программа претерпит изменения. В условиях снижения платежеспособного спроса системообразующей строительной отрасли необходима поддержка, а не новые ограничения, считает директор департамента по маркетингу и продажам «Балтийской жемчужины» Ася Левнева.

Так стоит ли покупать квартиру, воспользовавшись траншевой ипотекой? Клиентам, готовым воспользоваться, необходимо все детально просчитать, сравнить с условиями традиционной ипотеки и очень внимательно почитать договор, подсказывает финансовый аналитик группы компаний CMS Станислав Бовт. В договоре недопустимы увеличение процентных ставок и изменение условий в части суммы кредита и цены квартиры.