Флиппинг — инвестиционная стратегия, предполагающая покупку ликвидной недвижимости и быструю ее перепродажу (от английского глагола to flip — переворачивать). Этот способ заработка очень популярен в США. Флиппер Евгений Горб рассказал Финтолку, как и сколько можно заработать на перепродаже квартир в России.

Евгений Горб — флиппер, ведет YouTube-канал «За любую недвижку», живет и работает в Москве

Как я купил и продал первую квартиру

Моя супруга более 10 лет работает агентом по недвижимости, и в 2017 году к ней обратились с просьбой продать проблемную квартиру. Жилплощадь была в ужасном состоянии, хлам в ней копили годами.

Сначала супруга пыталась продать квартиру по цене значительно ниже рыночной, несмотря на то, что локация была хорошей: юго-запад Москвы, неплохой дом с лифтом. Было много звонков, но 90 % людей, которые приходили на просмотр, не захотели даже переступить порог квартиры — настолько там было ужасно. Это продолжалось примерно месяц.
А потом мы осознали потенциал объекта и купили эту квартиру сами за 6 млн рублей, деньги для покупки заняли у знакомых.

Во время ремонта сменили несколько бригад работников, было много косяков, одна бригада не доделала работу и ушла, только с третьего раза мы смогли нанять нормальных. Я тогда служил в армии и помогал с ремонтом в свободное время: занимался закупками, сборкой мебели, мелкими работами.

Мы вывезли из квартиры несколько грузовиков мусора, только демонтаж обошелся в 60 000 рублей. Общая стоимость ремонта — 600 000 рублей. Цифры просто сказочные, но сейчас те же работы обходятся гораздо дороже. Ремонт выполнили за два месяца. Продали квартиру еще через три месяца за 8,5 млн рублей. За вычетом всех расходов заработали 1,9 млн.

Мы поняли, что перепродажа квартир — это выгодно, ремонтировали и перепродавали две квартиры в год, как правило, находили их по рекомендации. А потом я уволился из армии, и флиппинг стал моей основной профессиональной деятельностью.

Сначала искали квартиры на ЦИАН и «Авито». Потом с нами начал работать инвестор, который написал программу для отслеживания подходящих квартир на досках объявлений. Если раньше за месяц мы находили одну квартиру, и не факт, что получалось ее купить, то теперь в месяц мы заключаем две-три сделки.

Как выбрать квартиру для перепродажи

1. Локация. Квартира должна находиться в 20 минутах ходьбы от метро. Если это ближайшее Подмосковье — в 20 минутах от железнодорожной станции. Желательна близость к значимым объектам инфраструктуры: вузам, паркам, торговым и бизнес-центрам.
2. Вид из окна. Мы стараемся приобретать квартиры, окна которых выходят во двор. Если окна выходят на дорогу, то расстояние до нее должно быть не меньше 30 метров, трасса — не слишком оживленная, желателен сквер между дорогой и домом.
3. Состояние дома и подъезда. Не покупаем квартиры, если в подъезде плохой запах. Стараемся избегать домов с мусоропроводом. Если подъезд просто в плохом состоянии, не берем. Если можно что-то исправить, ремонтируем сами.
4. Площадь. Покупаем квартиры-студии, однокомнатные и двухкомнатные. С трехкомнатными тоже работаем, но не так часто. Все-таки «однушки» и «двушки» продаются быстрее.
5. Этаж. Стараемся не покупать квартиры на первом этаже, берем только в том случае, если это единственный негативный фактор, а остальное складывается хорошо: вид из окна, дом в нормальном состоянии и пригодная локация. Но в случае первого этажа нужно четко рассчитывать экономику проекта, предусматривать возможность торга. Какой бы классной ни была квартира на первом этаже, она все равно будет стоить дешевле, чем этажом выше. Последний этаж покупаем, только если выше есть технической этаж.

По нашему опыту, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью от 50 до 60 квадратных метров. «Однушки» от 35 до 43 квадратных метров тоже быстро разлетаются, особенно если есть балкон.

Какие квартиры лучше не покупать

Большинство квартир мы отметаем по правоустанавливающим документам. Например, если квартира досталась по наследству менее чем три года назад. Особенно если свежее наследство от мужчины, даже внутри одной семьи. Есть риск, что появятся еще какие-то наследники. Такую сделку могут оспорить в суде, срок исковой давности при наследстве — три года.

Отказываемся от сделок, если собственность возникла в результате дарения от чужих людей. Это всегда подозрительно и сложно проверить. В случае дарения внутри семьи разговариваем со всеми ее членами.

Не работаем с квартирами, которые продаются по доверенности.

Обращаем внимание на соседей, стараемся с ними общаться. Если есть какой-то неадекватный контингент — не покупаем квартиру в этом доме.

Не идем на сделку, если стоимость объекта в договоре хотят занизить. Это популярная практика на рынке недвижимости с целью ухода от налогов. Но у нас принцип белого бизнеса: мы платим налоги с каждой сделки.

Какой ремонт сделать в квартире, чтобы выгодно перепродать

Каждый проект ремонта мы просчитываем. Исходя из локации и параметров квартиры, стараемся понять, кто наш целевой клиент. Делаем замеры и предварительную планировку, прорабатываем места общего пользования, планируем, где будут розетки и выключатели.

Например, двухкомнатная квартира небольшой площади подойдет для молодой семьи с детьми. Многие жертвуют изолированной комнатой и делают большую кухню-гостиную. Мы же предпочитаем оставить две изолированных комнаты, рассчитывая на семью с одним ребенком: спальня для родителей, отдельная комната для ребенка. В спальне располагаем двуспальную кровать, рабочий или косметический стол. В детской — раскладной диван, письменный стол.

Целевая аудитория однокомнатных квартир — девушка или мужчина без семьи, либо молодая семья с маленьким ребенком или без детей. В таких объектах располагаем двуспальную кровать, стараемся запланировать место под кроватку для ребенка.

В комнатах стараемся не ставить шкафы; если площадь позволяет, делаем небольшие гардеробные. В коридоре стараемся предусмотреть места для хранения вещей.

Кухню полностью оборудуем техникой, для двухкомнатных квартир обязательно ставим посудомоечную машину.

Четыре года назад мы ставили в квартирах на продажу только кухню и оборудовали санузел. Теперь мы сдаем квартиры под ключ: с ремонтом, мебелью и техникой. Конечно, есть категория покупателей, которым хотелось бы обставить квартиру самостоятельно, по своим пожеланиям. Но большинство наших покупателей — это ипотечники. Когда люди берут в банке ипотечный кредит, они используют как первоначальный взнос все свои сбережения. Кредит покрывает стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи. В случае покупки квартиры в новостройке где-то еще нужно найти деньги на ремонт. А мы в договор закладываем квартиру, новый ремонт, мебель и технику. И все это покрывает ипотечный кредит.

В среднем стоимость ремонта по нашим объектам, включая работы, мебель и технику, составляла 40 000 рублей за квадратный метр. Для объектов эконом-класса — 30 000–40 000 рублей, для дорогих квартир — от 40 000 рублей за квадратный метр.

Как установить цену продажи квартиры

Объекты высокой ликвидности (не первый этаж, популярный метраж) продаем за месяц. Более сложные объекты — от месяца до четырех.

Цену продажи устанавливаем уже на этапе подбора проекта. Для этого смотрим аналоги нашей квартиры в том же районе, с таким же ремонтом. А на этапе продажи немного поднимаем цену выше рынка, выше того уровня, который мы закладывали изначально.

Как правило, в 90 % случаев мы продаем по верхней границе рынка. Если понимаем, что стоимость завысили, звонков нет, начинаем понемногу снижаться и приходим к стоимости, на которую рассчитывали изначально.

Мы завершили уже около 20 проектов. В среднем весь цикл, включая покупку, ремонт и последующую перепродажу, занимает три месяца. Сейчас одновременно в работе шесть квартир: две на этапе активного ремонта, две в стадии продажи и две в стадии покупки. У нас работает целая команда из шести человек: я курирую ремонты, моя супруга-агент занимается оценкой и подбором объектов, у нее в подчинении еще три агента, а также есть партнер-инвестор, который привлекает новых инвесторов и разрабатывает продукты для них.

Сколько можно заработать на флиппинге

Последний наш реализованный проект — квартира в районе Марьиной Рощи, 10 минут до метро, хороший развитый район с парками, большим торговым центром, рядом выезд на третье транспортное кольцо. Однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м мы купили за 9,1 млн рублей. В ремонт вложили 1,5 млн. Квартиру брали в ипотеку, поэтому потратились на первый взнос и ежемесячные платежи. Продали квартиру за 13,8 млн. Заработали на сделке 2,5 млн. В среднем мы в год зарабатываем на флиппинге до 60 % плюсом к вложенной сумме.

Советы тем, кто тоже хочет зарабатывать флиппингом

Флиппинг — это рискованный вид инвестирования. Нужно много знаний о рынке недвижимости. Наши коллеги, как правило, бывшие или действующие агенты по недвижимости, которые хорошо знают, как формируется рынок. Потому что 90 % успеха проекта зависит от правильной оценки объекта. Я не советовал бы заниматься флиппингом людям, которые никогда не работали на вторичном рынке недвижимости.