Льготную ипотеку продлили до июля 2022 года. Это значит, что еще есть возможность купить инвестиционную квартиру всего под 7 % годовых. Финтолк объясняет, сколько получится сэкономить и какую недвижимость лучше покупать.

Александр Патешман, независимый финансовый эксперт, еврейский наставник по финансовым лайфхакам

Инвестировать в недвижимость или нет — дело каждого. Во всех инструментах при желании можно найти положительные и отрицательные стороны.

Положительные стороны льготной ипотеки:

• Ликвидность. На однокомнатные квартиры в хороших районах всегда будет спрос. Особенно в больших городах.
• Недвижимость ежегодно растет в цене. При худших условиях — остановится в цене, при совсем печальных — упадет на 3 %—5 %. Жилье всегда можно продать или подарить своим детям.
• Инвестирование в недвижимость — менее рискованный инструмент, чем торговля на бирже или вкладывание денег в стартапы.
• Получение прибыли от сдачи в аренду.

Как изменятся условия программы с 1 июля 2021 года:

• Максимальная сумма во всех регионах — до 3 млн рублей (до конца июня — 12 млн рублей).
• Процентная ставка до 7 % (до конца июня — от 6,5 %).
• Наличие детей, семейное положение или город, регион — не имеют значения. Минимальный первоначальный взнос — от 15 %.

Поднимут ли цены и на какую квартиру можно претендовать

В 2020 году льготная ипотека создала своим появлением ажиотаж, который привел к росту цен на недвижимость на 10 %—15 %. Определенную роль сыграла и пандемия коронавируса. На пару месяцев весной строительство прекращалось вовсе, сроки сдачи новостроек сдвигались до полугода. Резко дорожали строительные материалы.

В 2021 году спрос на новостройки должен снизиться

Кто планировал, купили дорогие квартиры в прошлом году.
Сейчас максимальную сумму кредита правительство снизило вчетверо, до 3 млн рублей. Под данные условия купить квартиру в Москве или даже в Петербурге практически невозможно, потому что средняя стоимость квартиры в столице от 8 млн рублей.
Значит, льготная ипотека останется актуальна для регионов, где средняя стоимость квартиры в новостройке начинается от 3-4 млн рублей.

Сейчас самое благоприятное время, чтобы приобретать инвестиционные студии и однокомнатные квартиры. В пределах 3 млн рублей в любом регионе можно подобрать небольшую квартирку на первоначальном этапе строительства.

Возможно, это будет не центр города. Но если смотреть в перспективе, спрос на маленькие и недорогие квартиры будет всегда — у тех, кто не готов тратить большие деньги на аренду квартиры, а свою пока еще не приобрел. Поэтому район не играет большой роли, важно иметь хорошую транспортную развязку и инфраструктуру в шаговой доступности.

Подсчитаем выгоду от ипотеки под 6,5 %

Льготная ипотека в целом останется выгодной по сравнению со среднерыночными ставками в 10,5 %. Программа компенсирует сейчас 4 процентных пункта, много это или мало?

С 1 млн рублей — 10 000 рублей в год.
При максимальной ипотеке в 12 млн рублей выгода составляет 480 000 рублей.
Если берем ипотеку на 15 лет, то с учетом экономии, за счет процентных пунктов, выходит 3,6 млн рублей. За эти деньги вполне доступна студия в Подмосковье.

Также не забываем, что можно оформить налоговый вычет и получить 260 000 рублей за покупку квартиры.

Посчитаем выгоду от ипотеки под 7 %

При повышении ставки с 6,5 % до 7 % и ипотеке в 3 млн рублей переплата за 20 лет составит 214 000 рублей.
Выгода за счет процентных пунктов = 105 000 рублей.
Если рассматриваем кредит на 15 лет, это все 750 000 рублей.

В принципе, в малых городах за эту сумму можно купить неплохое инвестиционное жилье.

Уже больше десятка лет материнский капитал можно использовать на первоначальный взнос или тратить на погашение долга по ипотеке. Почти двадцать лет как налоговая возвращает 13 % с покупки квартиры в виде вычета. Но помимо этих программ, сейчас действует льготная ипотека — и надо успеть, пока государство дает возможность купить квартиру с хорошей скидкой абсолютно для всех. Цены на недвижимость будут ежегодно расти, вряд ли вы найдете более подходящее время для покупки квартиры.

Поэтому, если у вас есть средства на первоначальный взнос, не упускайте возможность взять инвестиционную квартиру на вполне выгодных условиях.