Ипотека способна стать тем самым бременем, от которого хочется избавиться поскорее. Взять и погасить хотя бы часть суммы досрочно. Если клиент гасит досрочно лишь часть импотечного кредита, банки сейчас предлагают выбор из двух таблеток. Финтолк объясняет, что выгоднее — досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока или с сокращением ежемесячного платежа.

Досрочное погашение ипотеки

Когда вы берете ипотеку, да и любой кредит, необязательно гасить ее/его в строгом соответствии с установленным графиком. Всегда можно гасить на любую сумму досрочно, закон ничего не запрещает, а банк не в силах отказать. О досрочном погашении в обязательном порядке написано в кредитном договоре. Если вы хотите расплатиться по ипотеке заранее, то банк не имеет права брать дополнительную комиссии или тем более накладывать штраф.

Сделать досрочное погашение достаточно просто.
Первое, что нужно сделать — внести на счет в банке, с которого идет оплата ипотеки, деньги.
Второе — написать заявление на досрочное погашение.
В большинстве кредитных организаций и то и другое можно сделать онлайн через личный кабинет или мобильное приложение. В редких случаях придется посетить отделение банка лично.

Досрочное погашение бывает двух видов: полное и частичное.
Первый способ достаточно банальный и самый фантастический: вносите необходимую сумму полностью и на этом ваша ипотека выплачена.
Второй вариативный. Здесь вносятся деньги, покрывающие только часть задолженности. При этом всегда есть два варианта: за счет внесенной досрочно суммы вы либо сокращаете срок кредитования, либо уменьшаете ежемесячный платеж. Разберем детально каждый вариант.

Уменьшение срока кредита

При таком способе частичного погашения ипотеки вы вносите неполную сумму денег на счет с тем, чтобы быстрее расплатиться по кредиту. Ваши ежемесячные траты при этом не уменьшаются, но количество месяцев, когда вам придется платить, сократится. Рассмотрим простой пример.

Петя с Ренатой женаты. Недавно у них родились двое детей. Места на всех не хватает, поэтому пара решается взять ипотеку. Покупать наши герои решили трехкомнатную квартиру стоимостью 10 млн рублей. Полной суммы у Пети с Ренатой нет (иначе зачем брать ипотеку?). Первый взнос составил 2 млн рублей. Молодые люди оформили ипотеку с господдержкой для семей с детьми в банке ВТБ на 20 лет. Процентная ставка составила 5,7 % годовых. Каждый месяц молодая семья должна платить по 55 939 рублей. Переплата по кредиту составит 5 416 026 рублей.

Через год Петя смог заработать, допустим на росте курса биткоина, 500 000 рублей. Посоветовавшись с женой, он решает вложить деньги в частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока кредита. В итоге молодой семье за счет такого шага удалось выгадать 25 месяцев. Сумма переплаты при это уменьшилась до 4 527 672 рублей — на 888 354 рублей.

Таким образом, если вы выбираете сокращение срока кредита, то вы выигрываете как во времени, так и в деньгах: уменьшается сумма переплаты банку.

Елена Гордашникова, основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land:

— С точки зрения простых расчетов сокращение срока ипотечного кредита является наиболее выгодным вариантом погашения долга, так как в таком случае уменьшается сумма переплаты банку. Но в реальности нужно всегда исходить из жизненной ситуации. Если сумма ежемесячных платежей комфортна для заемщика, то он может выполнять досрочные платежи, чтобы сократить срок ипотеки. Если платежи ложатся бременем на семейный бюджет, то лучше сократить их размер. Если квартира куплена в ипотеку ради сдачи в аренду, то однозначно выгодно уменьшать размер ипотечных платежей.

Уменьшение ежемесячного платежа

Внося деньги, вы не уменьшаете срок кредита — платить придется такое же количество времени, но текущие расходы снизятся. Для простоты вернемся к нашему примеру.

Берем все те же вводные, за исключением того, что в этот раз заработок от роста курса биткоина Петя вкладывает в досрочное погашение ипотеки с уменьшением ежемесячного платежа. Таким образом, срок платежа не сокращается, а остается исходным — 20 лет. Но платить каждый месяц придется меньше, а именно 52 352,65 рубля. Это почти на 3 600 рублей меньше, чем изначальные 55 939 рублей.

Кроме того, сумма переплаты также уменьшится. Экономия составит 333 338,79 рубля. Стоит напомнить, что в случае с уменьшением срока кредита суммарная переплата по кредиту была бы ниже: сократилась более чем на 850 000 рублей.

А что же выгоднее?

Николай Журавлев, генеральный директор компании «Эксперты бизнес-планирования»:

— Казалось бы, всем хочется уменьшить сумму, которую приходится платить каждый месяц, однако при выборе этого варианта необходимо понимать: он подразумевает выплату процентов вперед — за будущие периоды. Поскольку при аннуитетной схеме в первые годы основную часть в платежах составляют именно проценты. Именно поэтому сокращение суммы платежа — это просто схема, которую банки используют для того, чтобы получить больше прибыли. Более выгодным вариантом является сокращение срока. Дело в том, что когда вы сокращаете срок кредита, сумма платежей не изменяется, однако поскольку тело долга сокращается, то в рамках ежемесячного платежа изменяется соотношение в пользу погашения кредита.

Но есть случаи, когда уменьшение платежа более предпочтительно, говорит эксперт Финтолка Николай Журавлев. К примеру, если у вас высокооплачиваемая работа, которую можете потерять, и, как следствие, размер выплаты станет для вас обременительным, можно снизить риски, уменьшив именно ежемесячный платеж.

Что выгоднее именно для вас

Сказать однозначно сможете только вы сами. Все зависит от жизненных обстоятельств, суммы, момента, когда гасите часть кредита. Точно можно сказать: досрочное частичное погашение с уменьшением срока кредита приводит к большей суммарной выгоде. Ваша переплата по ипотеке просто будет значительно меньше при прочих равных условиях.

С другой стороны, если вам жизненно необходимо сокращение текущих расходов, а не будущая перспектива, то ваш вариант — частичное погашение ипотеки с уменьшением ежемесячного платежа.

В любом случае первое, что нужно сделать — это произвести расчет. В нашем примере Петя и Рената сократили свои траты по ипотеке в месяц чуть больше чем на 3 500 рублей. Много ли это, если вы до этого платили почти 56 000 рублей? Наверное, нет. Поэтому стоит задуматься: так ли выгодно сокращать именно текущие расходы.

Вывод: досрочное погашение ипотеки может серьезно сократить вашу переплату по кредиту. Если хотите сократить расходы здесь и сейчас — выбирайте погашение с уменьшением ежемесячного платежа. Если ваш приоритет: отдать меньше денег банку за квартиру, то выбирайте погашение с уменьшением срока кредита.

PS Как успешно гасить кредиты в наше неспокойное время, как, оказавшись в сложной ситуации, не наделать новых долгов — еще подробнее объясняем в нашем курсе «Антикризис: живем, а не выживаем». Объясняем, как автоматически настроить семейный бюджет и накопить первый капитал для пассивного дохода. Только сейчас весь курс из десяти уроков можно купить дешевле по промокоду SECRETCODE.