К концу 2022 года благодаря соцсетям сложилось впечатление, что половина блогеров и крупных бизнесменов эмигрировало в Дубай. Есть отдельные районы, где живет столько русскоязычных, что как будто не выезжал из РФ: повсюду родная речь. Но этот эмират всегда считался дорогим для жизни, а жилье — роскошью. Которую, правда, можно выгодно сдавать. Как выгодно приобрести квартиру/дом в Дубае? Как обойти все трудности при покупке жилья? Финтолк объясняет.

Как попасть в Дубай

У Объединенных Арабских Эмиратов в 2023 году более-менее нормальные отношения с РФ, поэтому добраться до арабского города на юге Персидского залива не составит особого труда. Есть прямые рейсы из Москвы, Санкт-Петербурга, Минеральных Вод и Сочи.

Находиться в ОАЭ можно без визы до 90 дней в течение 180 дней. Если задерживаться на более длительный срок, нужно получить резидентскую визу. Она в зависимости от условий выдается на год, три года, пять лет и десять лет.

Резидентская виза выдается при покупке недвижимости на сумму от 750 000 дирхам (16,3 млн рублей), в том числе при покупке в ипотеку, если первоначальный взнос составляет не менее 50 % стоимости объекта. При покупке недвижимости стоимостью не менее 2 млн дирхам (43,5 млн рублей) виза выдается на предельные десять лет.

Купить можно, но не везде

С 2002 года иностранцы могут покупать недвижимость в Дубае в специально отведенных зонах — на данный момент их 64, и количество постоянно растет. Важно отличать два вида владения недвижимостью:

1. Фрихолд (freehold) — свободное и безусловное владение недвижимостью и землей в специально отведенных зонах.
2. Лизхолд (leasehold) — владение недвижимостью на правах аренды. В данном случае выкупается только право распоряжаться недвижимостью на определенный срок (дает право на перепродажу, сдачу в субаренду и так далее, но для всех этих действий нужно получать согласие от владельца объекта и земли).

Под Freehold Zone выделено несколько экономических зон, где продаются квартиры, виллы и дома.

Ольга Калюжная, директор проекта DUBAI INVEST COLIFE:

— Приобретенные объекты являются частной собственностью и в дальнейшем их можно продавать, оставлять в наследство, дарить или сдавать в аренду. В Дубае иностранцы, проживающие в ОАЭ, и резиденты-экспатрианты не ограничены в правах. Они имеют возможность приобрести недвижимость в собственность на неограниченный срок или арендовать ее до 99 лет.

Каких-то преимуществ для иностранца с видом на жительство или без ВНЖ при приобретении недвижимости нет. Единственное отличие связано со статусом резидента. Иностранец с ВНЖ имеет право проживать в стране неограниченное время, говорит вице-президент Russia Sotheby’s International Realty Елена Мариничева.

Как найти самые дешевые районы

Цены в Дубае сильно отличаются по районам. Есть дорогие и дешевые районы.

Елена Мариничева, вице-президент Russia Sotheby’s International Realty:

— В Дубае начальная стоимость объекта недвижимости ― примерно 150 000 долларов (12,1 млн рублей). Но таких предложений на рынке мало и это предложения на стадии котлована в более отдаленных районах, например, Jumeirah Village Circle, Arjan, Studio City, Production City, Damac Hills 2 и так далее.

В элитных районах ценники значительно выше:

• Palm Jumeirah — цены на виллы начинаются от примерно 10 млн дирхам (217,8 млн рублей);
• Emirates Hills — от 15 млн дирхам (326,7 млн рублей) и выше;
• Downtown Dubai (модный центр города, сосредоточение лучших развлечений и ресторанов) — от 2 млн дирхам (43,5 млн рублей);
• Dubai Marina (район на берегу, один из самых дорогих и комфортных для проживания) — от 2,2 млн дирхам (48,5 млн рублей).

В каком районе лучше купить жилье

Все зависит от ваших целей, рассуждает руководитель отдела продаж АM Capital Илья Мерзляков. Большой популярностью пользуется Business Bay — центральный район с множеством развлечений, в основном тут проживают бизнесмены и высококвалифицированные специалисты. Стоимость апартаментов начинается от 300 000 долларов (24,2 млн рублей).

Илья Мерзляков, руководитель отдела продаж АM Capital:

— Для комфортного проживания с семьей подойдут зеленые районы Dubai Hills и Jumeirah Lakes Towers. Первый обладает своим собственным большим парком, а второй построен на искусственных озерах. Стоимость апартаментов начинается от 200 000 долларов (16,15 млн рублей). Перспективно смотрится район Dubai Creek Harbour — он активно развивается и имеет хороший потенциал роста, стоимость жилья в нём начинается от 250 000 долларов (20,2 млн рублей).

Стоимость коммерческой недвижимости зависит от типа помещения:

• Офисные помещения — средняя стоимость покупки коммерческого помещения площадью до 35 м² составляет 250 000 дирхам (5,5 млн рублей);
• Магазины — от 150 000 дирхам (3,3 млн рублей);
• Стоимость складских помещений варьируется от 1 млн дирхам (21,8 млн рублей) до 73 млн дирхам (1,6 млрд рублей) за объекты площадью от 118 до 36 700 м²;
• Выставочные залы/шоу-румы — от 9 млн дирхам (196 млн рублей).

Где купить

На каких сайтах стоит поискать жилье для покупки в Дубае, чтоб не нарваться на мошенников, ведь предложений в интернете сверхмного? Эксперты Финтолка рекомендуют присмотреться к таким сервисам по подбору жилья:

1. Colife.
2. Emirates.Estate.
3. Prian.
4. Homesoverseas.
5. Property Finder.
6. Dubizzle.
7. Bayut.
8. Либо общаться с брокерами через телеграм-каналы (secondary market).

Стоит быть очень аккуратным и не вестись на дешевые объявления.

Все нюансы оформления

Плюс приобретения жилой недвижимости в Дубае: покупателю необязательно приезжать на сделку, все документы можно оформить онлайн и использовать криптовалюту для расчетов. Но стоит найти надежных контрагентов.

Порядок оформления покупки недвижимости в Дубае условно можно разделить на следующие этапы:

• выбор объекта;
• обсуждение условий оплаты (план оплаты, способ и необходимость рассрочки);
• оплата депозита для бронирования объекта (обычно 10 % от стоимости объекта);
• подача заявки для получения сертификата об отсутствии возражений. Для того, чтобы передать права собственности, необходимо подать заявление и оплатить сертификат, подтверждающий, что претензий к продавцу не имеется. Данная сумма колеблется от 500 до 5 000 дирхамов (7 955-79 550 рублей).
• оплата первого платежа и пошлины (4%) для регистрации права собственности в Земельном Департаменте Дубая (DLD);
• заключение договора;
• подписание соглашения;
• передача права собственности в земельный отдел
• регистрация сделки и получение сертификата собственности (title deed);
• оплата платежей согласно графику до сдачи объекта.

Чтобы получить предварительное одобрение в Земельном департаменте Дубая перед совершением покупки иностранцам необходимо предоставить туда следующие данные и документы:

• удостоверение личности;
• справку о подтверждении дохода;
• подтверждение финансовых возможностей и так далее.

Физическому лицу для сделки потребуется минимальный набор документов: загранпаспорт и менеджер-чек (документ, дающий его предъявителю право получить на свой счет указанную в чеке сумму).

Также перед иностранцем при покупке недвидимости могут возникнуть дополнительные издержки, предупреждает руководитель отдела продаж АM Capital Илья Мерзляков. В случае покупки недвижимости на первичном рынке оформление сделки берет на себя риэлтор и застройщик. В этом случае застройщик платит комиссию риелтору. А вот при покупке вторички комиссию платит покупатель (2 % стоимости объекта).

Подготовка документов и выход на сделку обычно занимает от одной до трех недель.

Покупка коммерческой недвижимости

При покупке коммерческой недвижимости вам потребуется получить лицензию на ведение бизнеса, говорит основатель агентства недвижимости Best Seven Никита Матвеев.

Также для заключения сделки потребуются следующие документы:

• свидетельство о регистрации компании;
• Меморандум и Устав компании с его юридическим переводом;
• оригинал справки о деятельности сроком не более чем три месяца;
• копии паспортов акционеров;
• решение, подтверждающее покупку;
• оригинальный РОА;
• паспорт или доверенность.

При приобретении коммерческой недвижимости добавляется также НДС в размере 5 % от стоимости объекта. НДС также платится с аренды недвижимости.

Когда можно продать недвижимость, чтобы не сесть в тюрьму

В целом эксперты Финтолка говорят, что каких-то запретов, сроков выдержки и прочего при продаже недвижимости нет. После официального вступления в права собственности можно прям сразу продать жилье.

А вот при продаже первички, можно выставлять на торги после прохождения порога по рассрочке платежей. Порог составляет примерно 35-40 % от общей стоимости объекта.

Для чего покупать недвижимость в Дубае в 2023 году

Эксперты Финтолка единогласно говорят, что стоит присмотреться к покупке недвижимости в Дубае, ладе если вы не собираетесь там жить.

Рынок недвижимости Дубая демонстрирует уверенный рост, который по прогнозам должен продолжиться вплоть до 2025-2026 годов. И даже при таком бешеном росте стоимости на элитное жилье, все равно цены остаются доступными в сравнении с другими мегаполисами.

Курс дирхама привязан к доллару США и не менялся последние 30 лет, что дает ему стабильность и прогнозируемость. По сути, недвижимость в Дубае ― один из самых устойчивых финансовых инструментов с доходностью в долларах. Можно сформировать инвестиционный портфель проектов для краткосрочной и долгосрочной инвестиции, а также готовых проектов с текущим доходом.

Соучредитель агентства элитной недвижимости WELLSIDE Седов Александр выделяет следующие преимущества:

• Низкие налоги: в Дубае нет налога на доход от продажи недвижимости и нет ежегодного налога на имущество.
• Высокий спрос: благодаря географическому положению, статусу крупного туристического и делового центра, спрос на недвижимость в Дубае остается высоким.
• Привлекательная рента: для тех, кто покупает недвижимость как инвестицию, Дубай может предложить привлекательные ставки арендной платы.

Также можно отметить:

• право получения резидентской визы при покупке жилья на сумму от 750 000 дирхам (16,3 млн рублей);
• льготы при получении кредита;
• возможность оформления сделок в режиме онлайн;
• получение прибыли от аренды от 6 до 17 %, в зависимости от района.