Пенсия.PRO
Помогаем Вам попасть в лучшее будущее
Цены на недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах растут уже год. С ноября 2020-го стоимость жилья увеличилась на 16,2 %, а за 2022 год может увеличиться еще процентов на 20, говорят данные консалтингового агентства Cavendish Maxwell. Причина в спросе на высокодоходные ультрароскошные апартаменты, виллы и таунхаусы, которые можно быстро окупить сдачей внаем.
Самый главный покупатель недвижимости в ОАЭ — иностранцы. Продажи жилья в наиболее привлекательном для заграничных покупателей эмирате Дубай за первое полугодие 2021-го выросли на 40 % по сравнению с январем-июлем 2020-го. Экспаты* и инвесторы вложили в местные апартаменты, виллы, таунхаусы за это время 60 млрд дирхамов ОАЭ (16,3 млрд долларов США).
*те, кто приехал из-за границы жить и работать.
Средняя цена квадратного метра жилья в Дубае в октябре 2021-го составляет 2 756 долларов (или 941 дирхам за квадратный фут, как принято измерять в ОАЭ). В среднем по всем эмиратам 1 кв. м сейчас стоит чуть дороже, 2 800 долларов, уточняет влиятельный сервис Property Monitor.
Это дороже, чем средний квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге (173 000 рублей в октябре 2021-го) и сильно дешевле, чем в Москве (276 000 рублей).
Эмират Дубай, город с окрестностями, возбуждает интерес иностранцев, потому что:
А еще возбуждает высокая доходность от сдачи жилья в аренду.
Земельный департамент Дубая говорит, что доходность от сдачи частного жилья в аренду = 5-7 % годовых. Риелторы уверяют, что на самом деле любая квартира (апартаменты) или дом (вилла, таунхаус) полностью окупится уже лет за восемь-десять.
Сейчас самые желанные для покупателей объекты в Дубае и остальных эмиратах — виллы и таунхаусы. Спрос сформировался еще в начале пандемии. В апреле 2020 года начали расти цены на загородные дома по всему миру — люди уходили на самоизоляцию и желали проводить время в комфортных условиях, в своей или арендованной усадьбе.
Самые-самые востребованные виллы, таунхаусы и апартаменты (так риелторы в ОАЭ любят называть квартиры) — в жилых комплексах вдоль берега Персидского залива.
Среди европейцев и россиян наибольшим спросом пользуется микрорайон Dubai Marina, говорят продавцы.
Виталий Гриценко, независимый риелтор:
— Там реально сдать внаем практически любое жилье. Близость моря — одна из главных причин.
Почти настолько же популярны у будущих рантье дубайские микрорайоны Downtown и Business Bay — благодаря метро и огромному количеству офисов поблизости.
Благодаря тому что предложение падает, а спрос на дорогие виллы и таунхаусы сохраняется, говорят риелторы, сейчас выгодно покупать и сдавать в долгосрочную аренду именно такие отдельно стоящие дома, как их тут называют, «резиденции» (residental unit).
Тренд на строительство роскошных и ультрароскошных «юнитов» — вилл, таунхаусов, апартаментов — сложился и закрепился в 2012–2014. Любимый клиент риелторов тогда и сейчас —местный бизнесмен или иностранец с хорошими финансовыми возможностями. Среди главных условий, которые выдвигают покупатели: конфиденциальность сделки, комфорт жилища и удобная парковка.
Жанн Йочинке, главный операционный директор Property Monitor:
— По мере насыщения спроса внимание покупателей и инвесторов будет все больше переключаться на квартиры и апартаменты. Предложений на рынке сейчас очень много, но и спрос растет. Особенно на роскошные и ультрароскошные апартаменты.
Спрос на апартаменты растет с 2021 года. Застройщики, чьи готовые пустые жилые квадратные метры простаивали в пандемию, начали завлекать клиентов рассрочкой. Рассрочку предлагали и предлагают до сих пор на пять-семь лет с первоначальным взносом от 10 %. Без процентов банку и комиссии. Такие предложения реально привлекли клиентов, говорит работающий с крупными застройщиками независимый риелтор Виталий Гриценко.
Рост востребованности апартаментов коснулся в первую очередь «премиальных районов» типа известных полуостровов в виде пальм, Palm Jumeira и Palm Jebel Ali.
Двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м (one bedroom по-местному) в новом здании в Dubai Marina или на Palma Jumeira осенью 2021-го стоит больше 300 000 долларов.
В Downtown подобное жилье вам предложат за 400 000 долларов — с хорошим видом на дубайские фонтаны и Бурдж Халифа.
В радиусе 20–30 минут от центра, в таких микрорайонах как Sports City, JVC, JVT, квартиры начинаются от 150 000 долларов.
Цена сильно зависит от дома и качества работы застройщика, уточняют риелторы.
Студии начинаются примерно от 80 000–100 000 долларов. В самых элитных районах Дубая, правда, студий нет.
Сейчас риелторы советуют просто покупать жилье и сдавать в аренду. А раньше предлагали и вариант с покупкой апартаментов в отелях ради сдачи в аренду.
Схема работает просто. Апартаменты отдаются в управление администрации отеля или управляющей компании — 40 % выручки управляющие оставляют себе, 60 % отдают инвестору.
Однако по факту доход инвестора оказывается невысокий — за счет неучтенных заранее издержек и отсутствия гарантий высокой заполняемости отеля. Причем избавиться от подобного объекта недвижимости хотя бы по цене покупки сейчас просто нереально, говорит Виталий Гриценко.
Риелтору даже известен случай, когда управляющий попросил владельца апартаментов доплатить за содержание, так как туристический сезон оказался провальным.
Раз уж покупателей и арендаторов так привлекают набережные, уточним. Городские пляжи в Дубае - это вам не грязные озера Подмосковья или болотистый берег Финского залива. И даже не желе из медуз вдоль Сочи. Это лагуны с гигантскими пространствами ухоженного белого песка, чистая вода и приличный уровень инфраструктуры. Бесплатные пляжи есть даже в самых престижных районах, где живут мультимиллионеры, вроде двухкилометрового Jumeirah Beach в микрорайоне Dubai Marina.
Вторым по востребованности в ОАЭ является Абу-Даби, столичный эмират. Здесь риелторы считают самыми перспективными активно застраиваемые элитным жильем острова Яс и Рим. Однако и в Абу-Даби, и в остальных эмиратах нет системы выдачи вида на жительство иностранцам в обмен на покупку жилья. Отсюда — меньшая привлекательность для экспатов и зарубежных инвесторов.
Резидентская виза (residence visa) — документ, который дает право жить в ОАЭ, устраиваться наемным работником, открывать счета в местных банках, получать образование, покупать и арендовать жилье. Стандартная резидентская виза выдается на два года с правом бесконечного продления.
Расширение практики выдачи десятилетних «золотых виз» (golden residence visa) называют еще одной причиной всплеска спроса на недвижимость осенью 2020 года.
Чтобы получить резидентскую визу, иностранный гражданин должен купить готовую недвижимость как минимум на 1 млн дирхамов (273 000 долларов США) в эмирате Дубай. Если приобрести объект на стадии строительства, придется ждать, когда застройщик введет его в эксплуатацию. После оплаты всей суммы можно подавать в органы власти документы на получение residence visa, действие которой распространяется также на супругу (супруга), детей и родителей инвестора. Оформление обойдется примерно в 3 000–4 000 долларов.
«Золотая виза» выдается на десять лет, для ее получения надо купить недвижимости на 5 млн дирхамов (819 000 долларов).
Власти Дубая прогнозировали, что трехмиллионное население эмирата к 2030 году вырастет до 5 млн человек.
Антон Яковлев, инвестконсультант, гендиректор компании «Новые информационные технологии»:
— В ближайшие пять-семь лет цена на недвижимость в Дубае вырастет еще на 10–30 %. Поэтому имеет смысл инвестировать уже сейчас. На мой взгляд, главные причины — политическая стабильность, безопасность, безвизовый режим въезда, привилегии для инвесторов.
Власти строят Дубай по примеру Сингапура, ставя во главу угла комфорт и удобство жителей, добавляет доводы финконсультант.
Дубай действительно входит в десятку самых безопасных городов мира по версии Economist Intelligence Unit, IMD World Competitiveness Center, столица ОАЭ Абу-Даби занимала первое место в подобных рейтингах, например, по версии справочника Numbeo. В 2021 году журнал Global Finance поставил ОАЭ на второе место в перечне самых безопасных стран мира.
На спрос, цены и прибыль от сдачи жилья в аренду в ближайшие год-два будет влиять еще и чемпионат мира по футболу 2022 года в Катаре. Все равно весь мир будет селиться в Дубае, потому что тут комфортнее и дешевле, и отсюда можно быстро попасть в соседний Катар.
Россияне могут въехать в ОАЭ и Дубай без визы.
Средние цены на виды объектов жилой недвижимости в ОАЭ:
Данные: Property Finder, сентябрь 2021 года.
Понятным языком – как накопить на завтрашний день, заработать на приличную пенсию, вложить и точно приумножить.
Мы используем файлы Cookies
При посещении сайта осуществляется обработка Cookies-файлов. Порядок и условия обработки, способ запрета такой обработки описаны в Политике конфиденциальности
