Купить жилье в Сербии в 2023 году: обходим все подводные камни и оформляем правильно

Обновлено:
16658
Купить жилье в Сербии в 2023 году: обходим все подводные камни и оформляем правильно
telegram
Бесконечный розыгрыш бумажных книг в нашем Телеграм канале. Подпишитесь, чтобы стать участником раздачи.

Красивая природа, доброжелательное отношение, низкие по европейским меркам цены, сравнительно простая легализация — это главные причины, по которым россияне все чаще рассматривают Сербию как место, где можно пожить какое-то время или вовсе остаться насовсем.

В этой балканской стране гражданам России можно находится до 30 дней без визы, затем придется либо выехать и въехать заново, либо оформить «приверемени боровак». Это виза на 3-12 месяцев, которую также часто называют ВНЖ, ее можно получить по разным основаниям: например, по учебе, за создание ИП, благодаря браку или за покупку недвижимости.

Если вы располагаете достаточными сбережениями, чтобы купить в Сербии квартиру или дом, то это очень упростит вашу легализацию в стране. Правда, не всякая недвижимость одинаково полезна при получении ВНЖ. А еще есть такая, заплатив за которую, вы приобретете миллион проблем и дополнительных трат. Короче, стоит изучить тему подробнее, прежде чем отдавать свои кровные за чудный домик в горах или на балканской равнине.

Как попасть в Сербию из России и сколько это стоит

Прямые перелеты из Москвы в Белград обойдутся в 60 000 — 120 000 рублей за человека. Но при желании можно улететь и вчетвером за 100 000 рублей — с пересадками, возможно ночевками где-нибудь в Минводах или в Стамбуле.

Самые удобные сложные рейсы Москва — Белград включают пересадку в Стамбуле на 3-6 часов (не ночью). Как раз хватит времени перерегистрироваться, получить и обратно сдать багаж, если он есть, но в то же время нет необходимости искать отель.

В Сербии есть еще один международный аэровокзал, кроме белградского аэропорта имени Теслы — в городе Ниш. Билеты в/из Стамбула до/из Ниша заметно дешевле, чем в/из Белграда.

В Сербию можно добраться автомобилем, при наличии у вас шенгенской визы и готовности ехать долго. Частные перевозчики предлагают доставить пассажиров за 200 евро, есть варианты чуть дешевле или дороже, в стоимость, разумеется, не входит пропитание и возможные ночевки в отелях.

Какую недвижимость можно купить в Сербии иностранцу

Вы как гражданин России можете приобрести практически любую недвижимость в Сербии, кроме земель сельхозназначения (леса, поля, сады, огороды, виноградники, луга, пастбища, пруды и болота) и заповедных зон, а также объектов на этих землях. В остальном любые дома, дачи, квартиры, гаражи доступны для покупки. Такими же правами обладают граждане некоторых других стран, в которых сербам разрешено покупать недвижимость (принцип взаимности).

Правда, не каждая недвижимость может использоваться как основание для получения ВНЖ (а далее ПМЖ и сербского паспорта в перспективе). Для этого подойдут только жилые помещения, занесенные в кадастр и легализованные. Узнать статус понравившегося объекта легко: достаточно выяснить у продавца кадастровый номер и проверить на сайте сербского кадастра
без регистрации и смс (жмите «Јавни приступ», далее все интуитивно понятно).

Как и почем россиянину купить недвижимость в Сербии в 2023 году - изображение 330

Рекомендуем отключить автоматический перевод на русский, если он у вас есть, потому что географические названия (општины, города и села) он переводит так, что вы не узнаете их. Сайт на кириллице, разберетесь без труда.

Сколько стоит недвижимость в Сербии в 2023 году

Времена, когда можно было купить домик в горах за каких-то 5 000 евро, канули в прошлое. Сначала цены поднял короновирус: состоятельные граждане, спасаясь от самоизоляции в квартирах, начали скупать деревенские имения и дачи, от чего спрос резко пошел в верх — а за ним и цены. Потом началась «великая миграция русских», у которых, как всем известно, по нефтяной скважине в каждом огороде. И стоимость жилья подросла еще.

Сейчас в Белграде можно купить квартиру по цене 2 000-3 500 евро за квадрат, в зависимости от района. Стоит отъехать от столицы на 50 км и здесь цены уже 850-1000 евро за квадрат (Младеновац, Лазаревац, Бараево). Есть квартиры и дешевле, причем сильно. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что с ними что-то не так: либо документы не в порядке, либо недвижимость в залоге у банка, либо вообще продает один из собственников, пока второй отбывает срок в тюрьме.

Что касается частных имений, тут разброс цен вообще поражает воображение. Можно купить дом в 100 квадратных метров за 11 000 евро в каком-нибудь селе, до которого от ближайшего большого города не ходит общественный транспорт. А можно за 25 000 евро дом в 40 квадратов — зато в цивилизованной локации.

С другой стороны, понятие цивилизации тут немного другое, чем в России. Во-первых, при наличии автомобиля близко всё: страну можно проехать из конца в конец максимум за 8,5 часов. Во-вторых, практически в каждом селе есть школа, небольшая больница и прочие нужные для жизни вещи.

И все же в ценообразовании бОльшую роль играет локация, чем сама недвижимость. За близость к большим (или не очень) городам придется отдать гораздо больше денег.

Пример из жизни:

Квартира в Белграде в не самом престижном районе 54 квадрата (кухня-гостиная, спальня и детская) стоит 140 000-160 000 евро (13 млн рублей). Такая же в Младеноваце (53 км от Белграда, автобус ходит каждые полчаса и стоит около 0,5 евро в одну сторону либо 2 евро на весь день — хоть обкатайся) — 55 000-60 000 евро (5 млн рублей).

Коммерческая недвижимость — или «локалы» — стоит примерно столько же, сколько и жилая. За 55 000-60 000 евро можно купить локал в центре Младеновца квадратов на 30-40. В Белграде такой же обойдется в три и более раз дороже. В центре большого города коммерческое помещение может достигать 3 000 евро за квадрат и перестигать ее.

Да, несмотря не то, что Сербия не входит в еврозону и имеет собственную национальную валюту, сербский динар, рассчитываться за недвижимость законодательно разрешено в евро.

Для россиян, имеющих доход и накопления в рублях, цены в евро не очень выгодны — особенно сейчас, когда европейская валюта активно растет. Получается, с начала 2023 года сербская недвижимость подорожала для россиян на 20 % только за счет изменений курса, а с октября прошлого года — вообще на 65 %. Но поскольку ждать евро по 53 рубля в ближайшее время не приходится, откладывать покупку квартиры или дома смысла нет.

Как купить недвижимость в Сербии: 6 шагов

1. Найти объект

Осмотреть, проверить документы, еще раз проверить документы, договориться о цене. Если вы не владеете сербским, то лучше всего оформлять через местного адвоката, который владеет английским или (если вам сильно повезет) русским языком.

2. Открыть счет в сербском банке

Наличные расчеты для граждан россии запрещены при сделках на сумму выше 10 000 евро. Если вы все же купите дом за кэш, а потом об этом проведают соответствующие службы (автоматического обмена такими сведениями между Россией и Сербией нет, но всегда может найтись доброжелатель), то штраф за сделку может быть даже выше стоимости приобретенной недвиги.

3. Найти нотариуса и сертифицированного переводчика

Пользоваться услугами переводчика, если вы не можете свободно общаться на сербском, это не ваше право, а ваша обязанность. Иначе нотариус не заверит вашу сделку.

Также вам понадобится двое свидетелей (граждан Сербии), которые поприсутствуют на сделке и поставят свои подписи в договоре. Это могут быть вообще рандомные граждане, обычно люди просят посвидетельствовать своих друзей-сербов или сотрудников агентства недвижимости/адвокатской конторы, если друзей пока не завели.

4. Оформить документы и отдать деньги

Заключить предуговор (если вы так договоритесь) или сразу уговор купопродажи. Текст обоих документов составляет адвокат или риелтор. Можно сделать это самостоятельно, но лучше не надо, если вы не специалист.

Если это предуговор — вы вносите задаток переводом со своего счета на счет продавца. После чего тот обязуется не продавать никому эту недвижимость в течение оговоренного срока. Если в течение этого срока вы передумаете совершать сделку — задаток (капара) остается продавцу в подарок. Если передумает он — возвращает вам сумму в двукратном размере. Все это прописывается в стандартной форме предуговора.

Затем процедура повторяется для основного договора (составление, нотариус, переводчик, перевод денег).

5. Оплатить налоги и таксы

После совершения сделки нотариус передает данные о новом владельце недвижимости в кадастр и в налоговую. В кадастр, чтобы там поменяли имя владельца на ваше, в налоговую — чтобы вам начислили налог. Даже два: один за перенос прав собственности — 2,5 % от стоимости приобретения и налог на владение, ежегодный.

Вообще, по закону, перенос прав собственности оплачивает продавец, но по сложившейся традиции это делает покупатель (о чем обычно гласит отдельная строчка договора). Налог платится не сразу, а когда придет бумага (одновременно вам и продавцу). Это может занять от месяца до нескольких лет.

6. Радоваться

Все, забираете свои копии документов, ключи и вселяетесь в новое жилье. Не забудьте сходить в полицию и сделать себе и домочадцам «белый картон» — регистрацию пребывания — по новому адресу, если действительно собираетесь там жить.

Сколько стоит оформление покупки

Услуги адвоката по составлению договора обойдутся в сумму от 100 евро (8 500 рублей). Если предуговор и уговор оформляются отдельно — умножайте сумму на два. Примерно столько стоят услуги переводчика, который приедет к вам на сделку и проведет с вами минут 15: синхронно переведет слова нотариуса, читающего договор и поставит свою печать на документе.

Стоимость услуг нотариуса зависит от стоимости покупки и составят от 77 евро (6 500 рублей):

  • если цена дома до 5 100 евро — 77 евро;
  • 5,1 — 21 200 евро — 128 евро;
  • 21,2 — 42 500 евро — 179 евро;
  • 42,5 — 59 500 евро — 255 евро;
  • 59,5 — 85 100 евро — 306 евро;
  • 85,1 — 119 100 евро — 357 евро.

За более дорогие сделки цена увеличивается еще больше. Помимо этого нотариусу нужно заплатить 36 евро за заверение акта и доверенности.

Через некоторое время вам придет письмо счастья со счетом за внесение изменений в кадастр недвижимости на 46 евро (3 900 рублей). Счет будет нужно оплатить в банке самостоятельно.

Найти подходящую недвижимость в Сербии и оформить в собственность не так уж и сложно. Главное — перепроверяйте документы, желательно вместе с адвокатом или риелтором, которому доверяете.

мышь Михал Палыч и хомяк Боря Картошкин
Как и почем россиянину купить недвижимость в Сербии в 2023 году
1 комментарий
Купить жилье в Сербии в 2023 году: обходим все подводные камни и оформляем правильно
0 / 2000
Войдите, чтобы отправить комментарий
Авторизуясь на сайте указанным способом, вы даете согласие на обработку персональных данных
Юлиана Пирогова
Юлиана Пирогова
Юлиана Пирогова
28.09.2023 13:58
Остается вопрос как перевести из России на свой новый счет в Сербии деньги, чтобы со счета сербского переводить за покупку.
0 / 2000
Показать еще...


Помогаем Вам попасть в лучшее будущее

Понятным языком – как накопить на завтрашний день, заработать на приличную пенсию, вложить и точно приумножить.

  • Лайфхаки
  • Топ негосударственных пенсионных фондов
  • Эксплейнеры
  • Показываем нюансы, обходим подводные камни
Кнопка вверх
Авторизация
Авторизуясь на сайте указанным способом, вы даете согласие на обработку персональных данных
cross Мы используем файлы Cookies При посещении сайта осуществляется обработка Cookies-файлов. Порядок и условия обработки, способ запрета такой обработки описаны в Политике конфиденциальности cross