Грузия в 2022-2023 годах стала одним из самых популярных мест для релокации россиян. Мягкий и теплый климат, добродушные люди и вино с хинкалями относительно недорогое жилье. Но какие подводные камни могут поджидать покупателей грузинской недвижимости? И стоит ли вообще всерьез рассматривать приобретение здесь квадратных метров? Финтолк объясняет.

Как попасть в Грузию

До недавнего времени можно было попасть только лишь на автомобиле или пешком через КПП «Верхний Ларс» на границе со стороны Северной Осетии.

Но недавно был снят запрет для российских авиакомпаний на полеты в Грузию. Появились рейсы из Москвы и Сочи в Тбилиси.

Можно ли иностранцу купить жилье в Грузии

В Грузии нет ограничений для нерезидентов при покупке недвижимости — как жилой (дома, квартиры, виллы), так и коммерческой (торговой, офисной, промышленной, складской).

Есть только ограничения на приобретение земель сельхозназначения. И ограничение использования исторических зданий при их приобретении. Но это стандартные правила, которые существуют и в других странах.

Стоит отметить, что при покупке недвижимости более 100 000 долларов (8 млн рублей) в Грузии можно получить вид на жительство. Помимо этого, на ВНЖ могут претендовать один из супругов и дети иностранца.

Сколько стоит жилье в Грузии

Как говорят эксперты Финтолка, цены на недвижимость в Грузии очень сильно выросли за последний год. Естественно, все это из-за огромного наплыва граждан России и Украины.

Сегодня даже на вторичном рынке в провинции трудно найти предложение на уровне 500 — 600 долларов за метр (40 380 — 48 456 рублей), как это было еще полтора — два года назад. А цены в новостройках, даже самых бюджетных, выше 1 000 долларов (80 760 рублей), говорит директор по развитию строительного холдинга European Village Наталья Голдовская.

Условно говоря, за двухкомнатную квартиру на вторичном рынке площадью 55 м² придется отдать 3,2 млн рублей, а в новостройке квартира класса эконом при той же квадратуре выйдет = 4,4 млн рублей.

Самый стремительно растущий локальный рынок — Большой Батуми. Особенно пригород Гонио. Здесь сосредоточена большая часть новостроек Грузии. В Батуми-Гонио можно найти уникальные инвестиционные предложения, если планируете покупать жилье не для себя.

Можно купить роскошные виллы или номера в отелях ведущих мировых сетей. Здесь цены сегодня составляют от 2 500 — 3 000 долларов за метр (201 900 — 242 280 рублей) на стадии строительства и до 5 000 — 6 000 долларов за метр (403 800 — 484 560) за уже работающие доходные объекты.

При таких раскладах жилье в Батуми-Гонио в среднем стоит 17,76 млн рублей за двушку 55 м².

По мнению эксперта Финтолка Натальи Голдовской, есть все шансы, что цены на недвижимость в Грузии и дальше будет расти.

Где искать жилье

На каких сайтах можно поискать жилье для покупки в Грузии? Это небольшая страна, поэтому на крупных профильных порталах объявлений можно найти всю полноту предложения:

• Korter;
• MyHome;
• SS.ge.

Как правильно купить недвижимость в Грузии

В целом порядок покупки жилья в Грузии мало чем отличается от российских сделок с недвижимостью. Покупателю требуется найти желаемый объект, проверить его на юридическую чистоту (есть ли арест, совпадает ли продавец с собственником и так далее), связаться продавцом или риелтором, договориться об условиях сделки, заключить ее, рассчитаться и получить документы на права собственности.

Кроме того, купить недвижимость в Грузии можно вообще без приезда в страну. Эксперт Финтолка Наталья Голдовская рассказала, что в ее компании такие сделки оформляют дистанционно.

Наталья Голдовская, директор по развитию строительного холдинга European Village, топ-менеджер проекта Wyndham Grand Residences Batumi Gonio:

— Покупатель отправляет фото загранпаспорта менеджеру, тот присылает в ответ скан договора с подписью и печатью. Покупатель распечатывает договор, подписывает, возвращает его скан менеджеру, идет в банк, совершает платеж, квитанцию об оплате также отправляет менеджеру. После получения средств менеджер предоставляет выписку со счета.

Далее по закону сделку необходимо зарегистрировать в Доме юстиции. Это можно сделать либо по приезду, либо также удаленно с помощью нотариальной доверенности на регистрацию сделки от вашего имени.

Стоимость регистрации (госпошлина) в Доме юстиции — 150 лари (4 725 рублей), по времени регистрация займет от одного до трех рабочих дней.

Грузия перешла на электронный документооборот, поэтому достаточно электронной выписки из реестра. Если покупатель хочет выписку в бумажном виде (например, для пересечения сухопутной границы), менеджер может также по доверенности сделать нотариальный перевод и выслать оригинал.

Однако есть нюанс. В стране говорят на грузинском, соответственно, и документы будут на этом языке. В этом случае договор купли-продажи можно составить в нескольких экземплярах, на грузинском и русском. В таком случае понадобится переводчик, который также должен присутствовать в Доме юстиции при регистрации сделки. Страница перевода стоит около 10 лари (315 рублей), а присутствие специалиста в Доме юстиции — 30-50 лари (от 945 до 1 575 рублей).

Могут понадобиться расходы на нотариуса, если сделка осуществляется за наличные.

А вот если хотите купить по безналичному расчету, можно перевести деньги с российского счета на счет, который укажет продавец. Однако в связи с санкциями необходимо быть готовым к валютному контролю, банк способен заморозить транзакцию и запросить дополнительно документы о происхождении денег.

Какие налоги надо заплатить

В Грузии нет налога на приобретение недвижимость для нерезидентов.

Однако при перепродаже недвижимости в первые два года после покупки платится налог в размере 5 % полученной прибыли от продажи жилой недвижимости и целых 20 % — коммерческой. После двух лет владения перепродажа безналоговая. При этом гражданину России также необходимо будет заплатить родной налоговой 13 % НДФЛ (для юрлиц свои ставки), если владели собственностью в Грузии менее трех или пяти лет.

Собственники грузинской недвижимости, независимо от гражданства, должны уплачивать ежегодный налог на имущество в пределах 0,05 % — 2 %, в зависимости от местоположения объекта и дохода семьи.

При сдаче жилья в аренду доход облагается подоходным налогом по ставке 5 % от полученного дохода. Вдобавок в России также необходимо будет платить 13 % НДФЛ.

Для уплаты налогов в Грузии необходимо встать на налоговый учет в Службе доходов.

Проблемы при покупке недвижимости

Важный нюанс. В старых домах чаще всего не совсем новые коммуникации, поэтому у покупателя есть риск остаться не только без воды, света и отопления, но еще без крыши, так как та может требовать срочной замены.

Вдобавок из-за влажного климата в старых домах может образоваться плесень! А это уже вредно не только для кошелька, но и для вашего здоровья.

В Грузии почти нет централизованного отопления, поэтому стоит заранее оценить, чем холодными зимними вечерами будете отапливать жилье. И стоит иметь в виду, какие счета за электричество будут приходить.

Чтобы избежать таких проблем, следует присмотреться к покупке недвижимости не от местных, а от международных строительных компаний. Чаще всего последние они по мировым стандартам и дорожат репутацией, поэтому будут строить жилье с хорошей теплоизоляцией, системой кондиционирования и отопления. А в случае с отключением воды и электроэнергии в домах такого класса предусмотрены резервные системы электроснабжения и водоснабжения.

Наталья Голдовская, директор по развитию строительного холдинга European Village LLC, топ-менеджер проекта Wyndham Grand Residences Batumi Gonio

Вот почему стоит присмотреться к покупке недвижимости в Грузии

Некоторые застройщики перешли на расчет в криптовалютах, особенно стейблкоинах USDT. В условиях санкций и отказа россиянам открывать счета в грузинских банках, это очень облегчает процесс покупки недвижимости.

Сделку по покупке жилья можно провести дистанционно, при том без лишних затрат. Однако такие сделки лучше проводить при приобретении новостроек.

Цены на вторичку в Грузии значительно ниже, чем в некоторых городах России, однако новостройки стоят дорого: такие можно встретить в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи.

Низкие налоги. Ежегодный налог на владение имуществом не обременителен для кошелька.

Комфортный климат. В Грузии мягкий климат, практически не бывает суровых и снежных зим. А это означает, что практически круглый год можно иметь доступ к свежим овощам и фруктам по демократичным ценам.