С июля в России отменена льготная ипотека, позволяющая приобрести жилье в новостройке под 8 %. В сентябре Центробанк повысил ключевую ставку сразу до 19 %. В результате банки предлагают заемщикам ипотеку под 20 % и выше. Купить квартиру из-за драконовских условий теперь невозможно? Однако варианты приобрести жилье есть. О них Финтолку рассказал девелопер, сооснователь группы компаний «Родина» Антон Винер.

Траншевая ипотека

Вариант, при котором банк выдает кредит не сразу всей одобренной суммой, а частями (траншами). Скажем, 10–20 % от общего объема ипотеки. А через согласованный с застройщиком срок переводится следующий транш. В результате заемщик платит проценты только на часть полученной суммы.

Пример. Иван решил купить квартиру в строящемся доме за 10 млн рублей. У него было 2 млн личных накоплений, которые он внес в качестве первоначального взноса, а остальные 8 млн занял в банке. В момент подписания кредитного договора Ивану выдали первый транш — 1 млн рублей. Также в договоре было указано, что второй транш банк переведет через год. Все эти 12 месяцев проценты будут начисляться только на полученный 1 млн рублей. А вот через год, после выдачи оставшейся части займа, — уже на полную сумму, как при стандартном варианте ипотеки.

Траншей может быть и больше, но чаще их все же два: первый после подписания кредитного договора, а второй — обычно через 12–24 месяца. В остальном такая ипотека ничем не отличается от классической — квартира также остается в залоге у банка, пока заемщик полностью не рассчитается по своим обязательствам.

Преимущество варианта в том, что поначалу покупатель несет небольшие расходы по кредиту и может спокойно снимать жилье, пока строится его новый дом, или откладывать средства на ремонт, на будущие ипотечные выплаты.

Наиболее выгодно для заемщика, когда он приобретает квартиру за год-два до сдачи объекта в эксплуатацию, и второй транш переводится банком только к этому моменту. В таком случае человек получает жилье по фиксированной стоимости с минимальными взносами, которое потом подорожает, и владелец окажется в плюсе. К недостаткам схемы можно отнести то, что работают по ней далеко не все застройщики и банки. Уточнять возможность покупки недвижимости через траншевую ипотеку нужно у конкретного девелопера.

Рассрочка от застройщика

Рассрочка представляет собой оплату недвижимости в несколько этапов. Условия различаются в зависимости от программы, которую предлагает тот или иной застройщик. Например, это может быть первоначальный взнос в 10%, а оставшуюся сумму покупатель вносит частями в течение нескольких лет, пока жилой дом строится.

Вариант с рассрочкой выгоден тем, у кого есть еще имущество. Скажем, квартира поменьше, и человек хочет улучшить жилищные условия, купив недвижимость попросторнее. Можно, не торопясь, продать старый объект и этими средствами погасить остаток долга.

Если другого имущества нет и доходы не позволяют до сдачи дома в эксплуатацию выплатить всю сумму (пусть даже в рассрочку), то на остаток долга обычно берут ипотеку. В таком случае все платежи, которые покупатель уже передал застройщику, будут считаться первоначальным взносом.

Рассрочка подходит тем, кому банк изначально не выдает средства на приобретение всей квартиры в кредит или кто просто хочет сэкономить подобным образом. Но необходимо трезво взвесить свои возможности и, ознакомившись с предложениями от девелоперов, решить, комфортен ли для вас график платежей.

Еще она выгодна покупателям, которые хотят переждать непростой текущий период в экономике и взять займ на более выгодных условиях, когда Центробанк все-таки опустит ключевую ставку. Или же за время рассрочки жизненные обстоятельства могут измениться, и человек получит право на кредит по льготной госпрограмме для семей.

Семейная ипотека

Программа существует уже шесть лет. В 2024 году ее продлили до 2030-го, но условия изменились. Теперь воспользоваться льготным займом под 6 % вправе следующие категории семей:

• хотя бы с одним ребенком в возрасте до семи лет;
• с ребенком-инвалидом до 18 лет;
• минимум с двумя детьми до 18 лет, но только при условии проживания в одном из субъектов РФ с малым объемом строительства или с индивидуальными программами развития. Всего в России более 30 таких регионов, их список опубликовал «ДОМ.РФ», оператор ипотечных госпрограмм;
• минимум с двумя детьми до 18 лет, которые живут в городах численностью менее 50 тыс. человек (за исключением Московской и Ленинградской областей).

Первоначальный взнос — минимум 20 %. Недостатком госпрограммы можно считать относительно небольшую сумму кредита. Во всяком случае, с учетом сегодняшнего роста цен. Для столицы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей сумма составляет 12 млн, а для всех остальных регионов — 6 млн.

По льготной программе можно приобрести жилье у девелопера или построить дом с привлечением подрядчика. Для семей с детьми-инвалидами допускается приобретение недвижимости на вторичке в регионах, где нет новостроек.

Trade-in

По классической схеме трейд-ин покупатель продает девелоперу свою старую квартиру, доплачивая разницу между ней и новым жильем. Правда, в настоящее время застройщик обычно не покупает недвижимость, а лишь помогает с реализацией. Разницу, если таковая останется, клиенту придется оплачивать самостоятельно. Если требуемой суммы на руках нет, на остаток оформляется ипотека или используется материнский капитал.

Главное преимущество для покупателя в том, что при трейд-ин он может забронировать приглянувшуюся квартиру, зафиксировав ее стоимость. А поскольку по такой схеме девелоперы обычно продают объекты в еще строящихся домах, то цена на момент подписания договора trade-in будет меньше, чем после ввода в эксплуатацию.

К минусам относится ограниченность предложений на рынке, хотя в последние годы трейд-ин становится все популярнее, он доступен не у всех застройщиков и не во всех жилых комплексах. Перед оформлением договора обязательно изучите отзывы о девелопере в интернете. Если есть возможность, привлеките юриста, чтобы он проверил документы, которые вы будете подписывать.

Субсидированная ставка от застройщика

Поскольку льготной ипотеки больше нет, а семейная доступна ограниченному кругу лиц, застройщики выходят из положения, предлагая собственные программы. Чтобы удержать рынок новостроек от падения, девелоперы начали договариваться с банками-партнерами и предоставлять клиентам субсидированные ставки по кредитам. Это временная мера на короткий период — обычно от 1 года до 5 лет. Но она все равно позволяет покупателю хотя бы частично уменьшить финансовую нагрузку за счет более низких ежемесячных платежей.

Небольшой временной период действия скидки объясняется просто: субсидирует программу не банк, а застройщик, используя собственные или заемные средства. Поэтому делать это долгое время просто нерентабельно.

Размер скидки зависит от финансовых возможностей девелопера, он же и решает, сделки по каким объектам и для каких категорий клиентов готов субсидировать. Для покупателя это означает необходимость обращения в банк-партнер застройщика. К преимуществам такого предложения относится более низкий ежемесячный платеж — пусть даже не на весь срок кредитования, а на какое-то время.

К минусам относятся дополнительные условия, которые вправе установить девелопер и банк. Например, более высокий первоначальный взнос или съедающая выгоду цена квартиры (выше среднерыночной).

Поэтому никогда не ведитесь на рекламу, а внимательно читайте условия договора и не стесняйтесь взять тайм-аут, чтобы перепроверить информацию и сделать предварительные расчеты.