Как продать квартиру с ипотекой — грамотно обходим все хитрости банков

3618
Как продать квартиру с ипотекой — грамотно обходим все хитрости банков
telegram
Бесконечный розыгрыш бумажных книг в нашем Телеграм канале. Подпишитесь, чтобы стать участником раздачи.

Ипотека — это не простой кредит, сумма которого больше, чем у потребительского. Это кредит под залог самого дорогого, что у вас есть: жилья. Ипотечная недвижимость не принадлежит покупателю, пока он не рассчитается с банком. Да, заемщик может распоряжаться квартирой с ипотекой, но под жетским контролем. Если ипотечник решился переехать в другой город или развелись, или понял, что хочет другое жилье, это имущество можно продать. Способов несколько. Финтолк разобрал их все и объясняет.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Квартиру в ипотеке продать можно. Но сначала плохие новости. С 2024 года по программам жилищных кредитов закручивают гайки. Для льготной семейной ипотеки и IT–ипотеке некоторые банки стали ограничивать возможность переуступки. В основном вопрос касается новостроек.

Связывают решение с тем, что часть банков после очередного снижения размера возмещения разницы между ключевой и льготными ставками заявили о дополнительных комиссиях с застройщиков. Самым крупным застройщикам это не понравилось. Получилось, что платить комиссию некому. Этот вариант банкам не понравился и они начали вводить ограничения по переуступкам. Среди банков новые правила подтвердили Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, но банков-то значительно больше.

Если говорить про возможности, то они остаются, просто доступ усложняется. Решения банков, как и раньше, зависят от остатка долга по ипотеке, целей продавца, условий продажи и прочих обстоятельств. Если остаток долга небольшой — покупателя найти проще. Может, даже найдутся те, у кого будут наличные деньги. Это преимущество.

Если просрочек по кредиту не было, то покупатели не испугаются ипотечной квартиры, потому что она юридически проверена банком и страховыми. Причем, если вы продаете ипотечную квартиру, лучше сразу это прописать в объявлении, чтобы отсечь тех, кто не готов к покупке такого имущества.

Важно! Если объект недвижимости еще только строится, то продажу придется согласовать не только с банком, но и с застройщиком.

Обычный порядок продажи квартиру в ипотеке

Ипотечные квартиры (и вообще имущество с обременением) проходят процедуру так:

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Согласие банка на продажу

Согласие от банка на продажу недвижимости требуется Росреестру вместе с документами на регистрацию договора купли-продажи залоговой квартиры, а банку — согласие покупателей.

Получить справку можно через личный кабинет банка, электронную почту, лично через ипотечного менеджера. Обычно итоговый вердикт выдавшего вам кредит приходит через три-пять дней, и это согласие. А вот внутри могут быть условия, например: продажа возможна только после погашения долга по кредиту. 

Найти покупателя на квартиру

Итак, потенциальные покупатели должны сразу знать, что жилье находится в залоге у банка, и сколько осталось выплачивать долга. Исходя из этого будет принято основное решение: как квартира будет покупаться — за наличные или по переуступке. После нужно согласовать детали сделки с банком продавца и с банком покупателя (мало шансов, что у покупателя сразу есть вся сумма наличными; значит, тоже кредит).

Провести сделку

Обычно банки сами заинтересованы, чтобы сделки проходили правильно. И дают четкие инструкции: что делать и в какой последовательности. Четко разъясняют свои требования. У каждого банка они могут отличаться. Еще могут помочь риелторы. В зависимости от того, какой выбран способ расчета, будет разная последовательность действий.

После оформления сделки в заявленный по договору день, продавцу нужно погасить долг по ипотеке, предварительно оформив заявление на досрочное погашение.

Снять обременение

Сначала продавцу нужно от банка получить справку о погашении ипотеки и закладную с отметкой о погашении долга. Срок выдачи закладной прописывается в кредитном договоре. Если хотите все проделать сами, то отдавать документ нужно в Росреестр: за снятие обременения госпошлины не берут. 

Но, по закону, вам не нужно никуда идти. Банк сам подготовит все необходимые документы и передаст в Росреестр. Росреестр, соответственно, снимет обременение. Если закладная электронная, то услуга оказывается в течение трех рабочих дней.

Получив выписку из ЕГРН с отсутствием ограничений по залогу, гордый продавец показывает ее покупателю.

Зарегистрировать договор купли-продажи

Когда сделка заключена, договор купли-продажи подписан, его нужно сдать в Росреестр на госрегистрацию перехода права собственности. Переход права собственности и обременение в пользу банка покупателя оформляются за пять рабочих дней.

Остановимся подробнее на способах продажи квартиры в ипотеке и тонкости каждого из вариантов.

Способ № 1. Погасить ипотечный займ досрочно

Для этого способа продавец находит деньги и погашает остаток по квартире из собственных средств — или за счет задатка от покупателя. Если берется аванс покупателя, то должен быть заключен предварительный договор-купли продажи и прописана сумма этого задатка. Обычно схема работает тогда, когда долг по ипотеке остался маленький и переоформлять жилищный заем уже не выгодно. 

Некоторые продавцы берут потребкредит, им гасят остаток по ипотеке, выводя недвижимость из обременения и продавая по обычной схеме. Как только имущество покупается, из вырученных средств гасят ипотеку.

Способ удобен тем, что не нужно просить согласие на оформление сделки у банка.

Способ № 2. Погасить ипотечный займ во время сделки

В этой схеме будет участвовать банк. Она подходит для более крупной суммы долга и покупателей, у которых есть наличные деньги на руках.

Первым делом нужно согласовать сделку с банком, получить справку об остатке долга, заключить договор купли-продажи. После покупатель переводит в банк сумму, составляющую полную стоимость квартиры. Банк распределяет эти деньги в две ячейки: первая — остаток задолженности по ипотеке; вторая — погашенная сумма по ипотеке. 

По итогу из первой ячейки банк берет деньги — закрывая кредит и снимая обременение. Из второй переводит на счет продавца, а покупатель в итоге получает чистую недвижимость без обременений.

Полный расчет по сделке продавец получает только после того, как снимет обременение с квартиры. Такая услуга у банков платная. Может стоить до 30 000 рублей. Обычно расходы поровну делят покупатель и продавец.

Способ № 3. Продать квартиру с обременением

Если продавцам встретились покупатели, у которых нет своих собственных средств, чтобы погасить долг по залоговой недвижимости, то тогда ипотечный кредит переоформляется на покупателей. Часто это удобно, когда долг по ипотеке еще большой, а ставка у продавцов низкая. Ставку также переуступают покупателям, если те, с точки зрения банка, подходят под условия.  

Нужно получить предварительное одобрение банком покупателей: что они имеют достаточный доход, не имеют просроченных задолженностей, соответствуют по возрасту и составу семьи. Ипотека может переоформляться в том же банке, что у продавца, или в совершенно другом. Оба практически наверняка согласятся.

Нюансы с налогами и вычетами

Если продается квартира, по которой получен налоговый вычет, полученную от налоговой сумму возвращать не нужно. Доначислений не будет. Покупатели потом тоже смогут получить по новому имуществу налоговый вычет, если не получали его до 2014 года. 

Если квартира была в собственности менее пяти лет, то после продажи будет необходимо уплатить налог с доходов в размере 13 % от прибыли. А именно: если продавец купил квартиру за 7 млн рублей, а продал за 8 млн, налог необходимо уплатить с того самого 1 млн разницы.

Если квартира была в собственности более пяти лет, 13 % налога отдавать казне не нужно. НДФЛ не платится, если цена продажи равна цене покупки или ниже. При этом стоимость квартиры лучше не занижать, иначе можно попасть под налоговые санкции.


Важно! Стоимость недвижимости не может быть ниже кадастровой. Кадастровую стоимость имущества нужно проверять на сайте Росреестра до того, как указываете сумму договора.

Если хотите накопить как можно больше денег на первоначальный взнос по ипотеке самостоятельно, освоить азы оптимизации бюджета, особенно в условиях постоянных ипотечных платежей, приглашаем вас пройти обучение у Финтолка. Это онлайн-курс «Антикризис», который подкреплен живым общением: специалисты отвечают на все вопросы, помогают бороться с сомнениями и разбирают конкретные ситуации учеников. По промокоду SECRETCODE все десять уроков доступны в разы дешевле, за 3 990 рублей.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке
0 комментариев
Как продать квартиру с ипотекой — грамотно обходим все хитрости банков
0 / 2000
Войдите, чтобы отправить комментарий
Авторизуясь на сайте указанным способом, вы даете согласие на обработку персональных данных
Показать еще...


Помогаем Вам попасть в лучшее будущее

Понятным языком – как накопить на завтрашний день, заработать на приличную пенсию, вложить и точно приумножить.

  • Лайфхаки
  • Топ негосударственных пенсионных фондов
  • Эксплейнеры
  • Показываем нюансы, обходим подводные камни
Кнопка вверх
Авторизация
Авторизуясь на сайте указанным способом, вы даете согласие на обработку персональных данных
cross Мы используем файлы Cookies При посещении сайта осуществляется обработка Cookies-файлов. Порядок и условия обработки, способ запрета такой обработки описаны в Политике конфиденциальности cross