Правительство России ужесточило условия выдачи льготной ипотеки. Главная задача реформы — охладить спрос на рынке ради снижения цен на квартиры. Однако ни на первичном, ни на вторичном рынке жилья не стоит ждать существенного падения стоимости, считают эксперты, опрошенные Финтолком.

Что и когда изменится в льготной ипотеке

• Условия по ипотеке с господдержкой изменились с 23 декабря. Теперь заемщик может рассчитывать на приобретение только одного объекта по льготной ипотеке. Если вы сейчас возьмете кредит под 6 % как семья с детьми, то больше воспользоваться программой не сможете. Исключение — если у вас родился еще один ребенок, и вы берете новую квартиру побольше. Но только если предыдущий кредит закрыт полностью.
• Минимальный первоначальный взнос по ипотеке на новостройки (под 8 %) увеличен с 20 % до 30 %, максимальная сумма кредита стала одинаковой для всех регионов — 6 млн рублей (ранее для Москвы и Санкт-Петербурга она была = 12 млн). Если 6 млн на жилье не хватит, то остаток придется брать по рыночной ставке.
• Семейная ипотека осталась практически без изменений: минимальный взнос не увеличен, максимальные суммы кредита сохранены на уровне 6 млн (для регионов) и 12 млн для столиц.

Банки уже начали реагировать на поправки. Самый популярный в народе Сбербанк первым внес коррективы в свои ипотечные программы. Для заемщиков с 11 января подписание кредитного договора по льготному кредиту будет возможно только при условии субсидирования аккредитованным партнером, заявили в компании. Что это значит? Сбер будет собирать с застройщиков комиссию 7,5–11,5 % от суммы кредита за участие в льготной программе. Если застройщик откажется платить дань, купить в его новостройке жилье по госпрограммам будет нельзя. То есть заемщикам, которые хотят взять ипотеку в Сбере, придется выбирать из ограниченного числа объектов. Не исключено, что другие банки вскоре последуют этому примеру.

Что будет с ценами на жилье

Эксперты рынка недвижимости, опрошенные Финтолком, сомневаются, что цены на недвижимость сильно пойдут вниз, а в некоторых случаях жилье будет дорожать и дальше. Впрочем, бурного роста стоимости квадратного метра тоже ждать не стоит. Разгон цен, характерный в том числе и для строительного сектора, с большой вероятностью остановит от значительного падения стоимость новостроек, прогнозирует директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ирина Андриевская. Помимо инфляции, падение цен на жилье будут останавливать дорогие кредиты для бизнеса и нестабильность курса нацвалюты. Поэтому текущий уровень расценок будет оставаться «на плато» в горизонте ближайшего года, а колебания вниз не превысят 2–3 %, полагает эксперт.

«Сейчас немало прогнозов о снижении цен на недвижимость. Доводы — высокие ставки, большое количество ограничений и падение ипотечного спроса. Разумеется, такой сценарий возможен, тем более на „вторичке“, ведь она станет рынком покупателя. Из-за высоких ставок кредитования (до 18–20 %) количество покупателей неизбежно сократится, в результате продавцам придется давать скидки, чтобы хоть как-то стимулировать сделки. Можно предположить, что в итоге цены „вторички“ незначительно „остынут“. Но просадки в 15–20 % не произойдет, потому что инфляционные ожидания населения оцениваются ЦБ как двузначные. А недвижимость — проверенный временем инструмент для вложений», — считает Ирина Андриевская.

У застройщиков просто уже нет маневра для снижения: из-за роста цен на стройматериалы и подрядные организации растет себестоимость строительства, подтверждает владелец управляющей компании Delta estate Елена Земцова. «Застройщики вынуждены повышать цены, чтобы сохранять необходимый уровень рентабельности проектов. По вторичному рынку снижение может произойти только по изначально переоцененным объектам, в данном случае они просто опустятся до рыночного уровня», — уверена аналитик.

«Цены продолжат расти. Мы видим в динамике с 2020 года, что рост цен на жилье не прекращался, ожидаем продолжение тенденции и сейчас. При возможном падении спроса, так как многие закрыли потребность в новом жилье на фоне ажиотажа, ожидаем замедление темпов вывода новых объектов на рынок, но не понижения цен. Купить дешево у застройщика можно будет только со старта, купить дешево позже или на „вторичке“ не получится», — говорит руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев.

Впрочем, в некоторых случаях просадка цен возможна. Например, когда речь идет о жилье, которое давно выставлено на продажу. «Рынок недвижимости крайне медленно реагирует на любые новшества, поэтому немедленного падения стоимости жилья ожидать не стоит. Думаю, что стоимость квартир на первичном рынке в ближайшее время может снизиться на 10-15 %, да и то по причине того, что в данный момент цена завышена относительно общего рынка из-за пикового спроса в сентябре 2023 года. Явным образом цены не будут падать, просто застройщики станут активнее предлагать спецусловия, скидки, проводить акции», — обнадеживает директор и один из учредителей филиала агентства недвижимости «Этажи в Ростове-на-Дону» Андрей Иванов.

Что ждать рынку

Ужесточение льготной ипотеки серьезно скажется на темпах продаж в бюджетных сегментах, поскольку при текущих высоких ценах на новостройки и базовых ипотечных ставках льготная ипотека фактически держала на себе продажи на первичном рынке в сегментах «эконом» и «комфорт». Игроки рынка ожидают спад кредитной активности примерно на 25-30 %, утверждают эксперты. В краткосрочной перспективе будет наблюдаться небольшой всплеск покупательской активности: люди будут стремиться запрыгнуть в последний вагон и успеть взять ипотеку еще по старым условиям, но уже в 1 квартале 2024 года рынок ждет просадка, прогнозирует Елена Земцова.

«Так как по новым условиям максимальная сумма льготного кредита снижается вдвое, то покупателям остается совсем ограниченное предложение для выбора — квартиры минимальной площади и в большей удаленности от Москвы. Либо покупка в ипотеку с первоначальным взносом не 30 %, а 40-50 %. Поэтому значительная доля ипотечных заемщиков с рынка просто уйдет — либо копить необходимую сумму для первоначального взноса, либо ждать более выгодных условий по ипотеке», — рассуждает аналитик.

Новые параметры массовой льготной ипотеки под 8 % делают этот кредит фактически бесполезным для покупки недвижимости в городах-миллионниках, тем более в обеих столицах, говорит спикер «Выбери.ру» Ирина Андриевская.

«Цены большинства квартир выше, и ипотеки не хватит для покупки недвижимости. Получается, что льготная ипотека теперь закрыта для большой категории заемщиков, которые не подпадают под действия других госпрограмм. Так как с ее помощью банки выдавали почти треть кредитов, то мы ожидаем, что в первой половине года спрос на новостройки просядет на 20-25 % к данным IV квартала», — уверена эксперт.

Впрочем, полной остановки спроса на льготную ипотеку эксперты не ожидают. По их мнению, часть людей с доходами выше среднего воспользуются так называемой комбинированной ипотекой — то есть кредитом, совмещающим льготную и рыночную ставки. Другой вариант — отток спроса в пользу апартаментов, которые дешевле квартир на 20-30 %.

Стоит ли брать ипотеку сейчас

Знатоки рынка в один голос говорят: если вопрос покупки жилья стоит остро, то нужно поторопиться и взять квартиру сейчас. «В 2024 году вероятно ипотечные ставки будут снова расти вслед за ключевой ставкой. Уже сейчас есть официальные заявления Центробанка о том, что в начале 2024 ставка будет поднята от 1-2 % до 17-18 % в связи с высокими темпами инфляции», — советует Елена Земцова.

• Правда, брать квартиру стоит при нескольких условиях: наличие денег на первоначальный взнос (брат кредит под эти цели эксперты категорически не рекомендуют), нет долгов и есть доходы не ниже средних. Напомним, что программы льготной ипотеки на новостройки (под 8 %) и семейной ипотеки (6 %) действуют только до 1 июля 2024 года.