Россияне, обращавшиеся за ипотекой поздней весной и летом, видели на сайтах крупнейших коммерческих банков объявления о небывалой за всю историю частного кредитования ставке в 6,5 % годовых. Это госпрограмма, которая появилась в апреле по случаю пандемии и действует до 1 ноября 2020 года. Продлят ли действие программы в связи со второй волной коронавирусных ограничений? Стоит ли торопиться оформить льготную ипотеку, так ли она на самом деле выгодна?

Только новодел

Льготная ипотека — это, для начала, программа государственной поддержки банков и застройщиков, а не ипотечников. Появилась в ответ на возмущения крупного бизнеса, когда начали останавливаться стройки и закрываться офисы банков. Бизнес терял миллиарды ежедневно, и правительство взялось компенсировать из бюджета расходы на оборудование, материалы, зарплаты. Среди прочего банкам была гарантирована компенсация разницы между 6,5 %, которые платит заемщик, и реальным процентом, который покрывает расходы банка.

Как между собой выясняют «реальность» процентов правительство и банки — отдельный разговор. Строители и люди, желающие купить жилье, отреагировали позитивно: количество ипотечных кредитов, выданных в России с начала года по 1 августа, выросло на 11 % к январю-июлю 2019 года, а в деньгах — на 21 %.

Итого за год, прогнозируют аналитики «Открытие Research», российские банки выдадут ипотеки больше чем на 3 трлн рублей, побив исторический рекорд, поставленный в 2018 году.

Условия ипотеки с господдержкой:

• покупатель жилья должен быть гражданином России;
• льготные 6,5 % годовых распространяются только на новостройки, жилье в которых продает сам застройщик;
• в кредит можно взять до 6 млн рублей; жителям Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до 12 млн рублей;
• срок — 20 лет.

Взнос на вынос

Первоначальный взнос для ипотеки с господдержкой должен составлять минимум 15 %. Тогда как по другим ипотечным программам самих коммерческих кредитных организаций — может начинаться от 0 % (обычно это называется рассрочкой).

Например, Промсвязьбанк предлагает ипотеку под 5,85 % под названием «Госпрограмма 2020», первоначальный взнос — от 15 % до 80 %.

Сбербанк готов предоставить «Господдержку 2020» под 2,9 %-6,4 %, взнос — от 15 %.

Дом.РФ вообще просит за свои 5,9 % годовых внести сразу 50 % стоимости жилья в качестве жеста доброй воли со стороны клиента.

По кредитам с более высокой ставкой у топ-50 крупнейших российских банков самый низкий первоначальный взнос составляет 10 % — это зарплатные клиенты либо владельцы материнского капитала.

Некоторые банки предлагают тем, кто хочет ипотеку под 6,5 % и меньше, но не может покрыть первоначальный взнос, взять потребительский кредит. Процент выше, но только на небольшую часть суммы. В итоге заемщик может попасть на достаточно серьезные ежемесячные выплаты. Которые сейчас, в условиях опасности второй волны пандемии и роста безработицы, чреваты неплатежами.

Дмитрий Лебедев, председатель совета директоров BASIS Investment Company:

Клиент, который обращается за ипотекой, но не готов или не может внести достаточно средств для покрытия минимально допустимого процента, — это клиент малоответственный или просто малопонимающий. Давать взаймы подобному клиенту не стоит, вероятность полного погашения кредита попросту мала.

Не загнуться от перегрузок

Опасность дополнительной долговой нагрузки тем более серьезна, если учитывать: небольшой первоначальный взнос (те же 15 %) увеличивает ежемесячные платежи и цену страховки — по сравнению, к примеру, с тем же пятидесятипроцентным взносом у банка Дом.РФ.

В Сбербанке, ВТБ и некоторых других при планке взноса ниже 20 % официально действует надбавка в 1 % годовых.

Оформление ипотеки с господдержкой возможно без справки о доходах 2-НДФЛ или по форме банка по двум документам, паспорт и СНИЛС. Но при этом минимальный взнос составит 35 % от стоимости жилья.

У конкретных банков предложение может разниться в деталях: например, при супернизкой ставке обязательна страховка не только самого жилья как объекта залога, но и жизни, здоровья, дохода заемщика и тому подобное.

МТС Банк снижает ставку до 3,5 %, если клиент покупает жилье у определенного застройщика, партнера банка.

Есть ли жизнь после ноября?

Правительство считает ипотеку с господдержкой удавшимся проектом. Об этом в Минстрое и Минпромторге говорили уже в мае, сразу по запуску программы. В июле вице-премьер Марат Хуснуллин рекомендовал президенту Владимиру Путину поддержать продление программы и после 1 ноября.

При кризисе 2008 года падение объемов ипотечных кредитов составило примерно 25 %, а в 2020 году — наоборот, выдача выросла и, говорит чиновник, «фактически спасла строительную отрасль от остановки».

Марат Хуснуллин, вице-премьер правительства России:

То есть мы одной эффективной мерой смогли не только остановить падение, но и увеличить объемы по сравнению с прошлым годом. Поэтому считаю, что в нашей работе, конечно, ключевой вопрос — это продление мер по ипотеке.

Однако решение до сих пор так и не принято. Среди банков за 2020 год было распределено около 740 млрд бюджетных рублей на компенсацию разницы в процентах.

10 сентября глава Минстроя Владимир Якушев заявил, что Минстрой добивается продления программы, так как «продление продолжит стимулировать жилищное строительство».

Даже если госпрограмма завершится в ноябре, это вызовет полезный эффект: вернется спрос на «вторичку».

Анна Морина, начальник аналитического управления банка «Открытие»:

Позитивное влияние на объем выдачи ипотеки во второй половине 2020 года окажет снижение ставки и на вторичное жилье. После 1 ноября, когда программа субсидирования ипотеки завершится, мы прогнозируем возвращение спроса в этот сегмент.

Новостройки, наоборот, из-за льготной ипотеки сейчас дорожают — и после наступления ноября рынок окажется отягощен большим количеством явно переоцененных квартир на первичном рынке, предупреждают в «Открытии». А значит, на это жилье тоже придется понизить цену.

Вывод для тех, кто хочет взять ипотеку: если ищете жилье в новостройке, стоит успеть подать заявку в банк до конца октября. Даже после 1 ноября — все заявки будут рассмотрены. Внесите как можно бОльший первоначальный взнос. Если не получается сделать взнос прямо сейчас — отложите покупку до лучших времен.

В конце 2020 года эксперты подсчитают среднюю ставку по ипотеке в 2021 году, и выйдет, что она будет в пределах 7-8 %, а серьезного понижения ставок по ипотеке не произойдет.