Благодаря программе господдержки в России и в 2021 году наблюдается бум ипотечного кредитования. Какое из предложений банков выбрать и по каким критериям сравнивать? Насколько можно верить заявленным в рекламе низким ставкам? Показываем на примере продуктов Альфа-Банка и Транскапиталбанка.

Читайте в статье:

Какие виды ипотеки предлагают в 2021 году?
Ставка из рекламы: правда или обман?
Как получить низкую процентную ставку по ипотеке?

Какую ипотеку выбрать

Чаще всего под словом «ипотека» банки подразумевают сразу три финансовых продукта, заметно отличающихся между собой условиями:

• это ипотека на квартиру в новостройке (входит в программу господдержки, поэтому ставки сейчас действительно очень низкие);
• ипотека на вторичное жилье (ставки повыше, зато дешевле само жилье);
• рефинансирование уже взятой ипотеки.

Чтобы поддержать во время коронакризиса застройщиков и население, государство стало компенсировать банкам часть ставки. Это дало возможность выдавать ипотеку ипотечным заемщикам под 6,5 % годовых.

Льготные ставки привели к побочному эффекту: дешевая ипотека чрезмерно увеличила спрос на квартиры в новостройках, что привело к росту цен. Особенно в регионах, где новых квартир стало попросту не хватать на всех желающих.
Впрочем, льготная ипотека по-прежнему выгодна. На момент публикации она действует до 1 июля 2021 года включительно. Вопрос с продлением пока решается.

В конце 2020 года эксперты делали прогноз, что ставка по ипотеке в 2021 году останется в пределах 7-8 %.

Ставка из рекламы: правда или выдумка

Какие же ставки предлагают банки сейчас, в начале весны 2021 года?

Возьмем для примера Альфа-Банк и Транскапиталбанк — оба зазывают ставкой, которая ниже гарантированных государством 6,5 % годовых.
Альфа-Банк обещает ипотеку на квартиру в новостройке под 5,99 % годовых, а ТКБ и вовсе под 4,84 %. Как это вообще возможно?

С одной стороны, понятно, что под такой низкий процент любой человек с улицы ипотеку не получит. С другой, в рекламе все-таки должна быть достоверная информация, иначе последует наказание от антимонопольной службы.

Иначе можно было бы указывать и отрицательные проценты, и рекламировать «ипотеку с доплатой от банка».

Насколько все-таки можно доверять низким цифрам по ставкам?

Олег Богданов, ведущий аналитик инвестиционной компании QBF:

— Как правило, минимальную ставку могут получить только зарплатные клиенты, которые попадают в льготные программы. Для среднего ипотечного заемщика ставка по кредиту будет на несколько процентных пунктов выше, чем в рекламе банка. Однако следует помнить: если банк декларирует нижний порог ставки, то по этой ставке в данном банке при правильном подходе ипотечный кредит можно взять.

Также понизить ставку можно за счет покупки страховки и даже просто заплатив за низкую ставку. Как раз заветной цифры в 4,84 % от ТКБ можно добиться только комбинацией вариантов.

Как получить низкую процентную ставку по ипотеке

Базовая процентная ставка в ТКБ (Транскапиталбанке) после регистрации предмета залога составляет 6,49 % — чисто символически ниже стандартной цифры для ипотеки с господдержкой. Но даже для этой цифры уже есть обязательное условие — страхование жилья. Иначе ставка сразу вырастет на 1 %.

Ставка в 4,99 % доступна только тем, кто внес «платеж за снижение ставки» в размере 4,99 % от суммы кредита. Проще говоря, банк вам делает скидку за то, что часть переплаты по процентам вы отдадите заранее. Реальный размер переплаты, конечно, нужно будет считать, складывая и пониженную ставку, и тот самый платеж. Но итого, как ни странно, действительно выйдет немного сэкономить.

Однако есть тут и свои неудобства.
Во-первых, нужно иметь на руках те самые 4,99 % от суммы кредита, чтобы отдать их банку сразу.
Во-вторых, становится невыгодным рефинансирование ипотеки в дальнейшем. Ведь платеж за снижение ставки уже никто не вернет.

Собственно, ради этого вся эта схема и затевается — привязать клиента к себе.

Хорошо, получили 4,99 %. Но это же не обещанные 4,84. Как их добиться? Дополнительно ко всему вышеперечисленному надо застраховать свою жизнь и трудоспособность, а также недвижимость от утраты и повреждения. Это даст понижение ставки как раз еще на 0,15 % годовых.

Альфа-Банк предлагает льготную ипотеку по 5,99 % годовых при условии размера первоначального взноса — он должен составлять не менее 15 %. Иначе ставка сразу вырастет до 8,59% годовых.

Также на ставку влияет страхование — отказ от него способен добавить лишних 4 % годовых (если одновременно не соглашаться ни на страхование жизни, ни на страхование от риска признания сделки по покупке недвижимости недействительной). В общем, без страховки такую ипотеку брать выйдет дороже, чем без страховки.

В конечном итоге реальный размер переплаты у двух банков, как видим, оказывается очень схожим. Поэтому нельзя однозначно ответить на вопрос, какое конкретно из двух предложений окажется выгодным. Для этого нужно знать стоимость жилья, ваши возможности по первоначальному взносу и, соответственно, размер кредита. Поэтому имеет смысл отправить обе заявки и сравнивать уже реальную сумму. Как видите, рекламные проценты пусть и есть, но вот пользоваться ими выгодно далеко не во всех случаях.