Когда ставки в банках были еще доступными, я оформила рефинансирование ипотеки. Сэкономила 4,5 года ежемесячных платежей и около 370 000 рублей. Звучит красиво? Как бы не так! Я пожалела, что пошла на подобное. И теперь, когда кредиты супердорогие, решила рассказать, о чем вам стоит задуматься перед рефинансированием, чтобы не повторить моих ошибок.

Матчасть

Рефинансирование ипотеки — это переоформление жилищного кредита под более низкие проценты. Например, я брала ипотеку в сентябре 2014 года под 11,75 % годовых на 20 лет. Тогда эти условия считались довольно выгодными. Но прошло 10 лет, и сейчас ипотеку можно взять под куда более привлекательные проценты. Казалось бы, только заново оформи все документы.

Но есть одно «но»: почти все банки предлагают рефинансирование на выгодных условиях только клиентам ЧУЖИХ банков, а для своих рефинансирование либо вообще не делают, либо делают, но под более высокий процент. Получается, если уж решился пойти на рефинансирование, будь готов сменить банк.

1. Выбор банка

Моя первая ипотека была в Сбербанке. В феврале рефинансирование для своих клиентов банк не делал, поэтому решила узнать про условия в других местах. Остановилась в итоге на Газпромбанке. Не буду советовать или не советовать эту организацию: выбор каждый должен делать самостоятельно, исходя из предложенных условий. Мне предложили 8,1 % годовых (сейчас звучит фантастически).

2. Подсчеты

Нельзя точно решить, выгодно или невыгодно рефинансирование, пока все не посчитаешь. Вам понадобится ваш старый кредитный договор и предварительные условия нового договора. В моем раскладе все выглядело так:

1. Деньги, уже уплаченные за ипотеку, в расчет не берем. Что было — то прошло, а кто старое помянет — тот сами знаете чего. Поэтому смотрим на остаток основного долга. В моем случае заплатить оставалось 491 200 рублей — треть стоимости квартиры.
2. А вот по времени платить оставалось еще долго — до августа 2034 года, то есть 14,5 лет. Каждый месяц по 9 200 рублей. То есть, кроме основного долга, пришлось бы отдать банку 1 109 000 рублей переплаты. Возможно, нашим читателям из Москвы или Питера суммы покажутся странными, но я живу в провинции: здесь другие цены на квартиры и зарплаты.
3. Новый банк предлагал мне взять 491 000 рублей под 8,1 % годовых на десять лет с ежемесячным платежом в 10 200 рублей. Можно было выбрать и другие условия: ежемесячный платеж больше, зато срок погашения меньше. Но я решила, что комфортнее будет оставить небольшой ежемесячный платеж. Итого в новом банке мне предстоит отдать только 732 800 рублей переплаты в плюс к основному долгу.

Таким образом, посчитала я, экономия составляет 376 200 рублей на переплате банку и 4,5 года оплаты ипотеки. Звучит выгодно! Надо оформлять!

3. Неучтенные расходы

Я сразу понимала, что оформление рефинансирования потребует денег. Но, наверное, не до конца осознавала, сколько.

1. В новом банке процедуру одобрения объекта недвижимости придется проходить заново. А это значит, придется нанять оценщика. В моем городе нашла оценку за фантастически скромные 3 000 рублей. Будьте внимательны: если за время жизни в квартире вы провели и не узаконили перепланировку, это может выйти боком.
   Во-первых, о любой перепланировке, пока квартира в залоге у банка, необходимо сообщать банку. Ваш старый банк может подать в суд за нарушение условий договора.
   Во-вторых, новый банк может не одобрить объект, если, к примеру, вы присоединили лоджию к гостиной. Все это будет в отчете оценщика.
2. За оценку квартиры нам пришлось заплатить дважды. Тот самый дешевый оценщик взял деньги, подписал договор и пропал. Офис закрылся, ИП обанкротился, телефоны отключены! Мы, конечно, попытались найти концы и отсудить деньги, но это другая история.
3. При заключении нового кредитного договора необходимо заново оформить страховку на квартиру и жизнь заемщика. В общей сложности это обошлось мне в 8 000 рублей.
4. Процедура рефинансирования в очень упрощенном виде выглядела так: новый банк выдал мне 491 200 рублей, которые я тут же отдала в старый банк, погасив тем самым ипотеку. Старый банк выдал справку, что ипотека погашена и в течение 30 дней с квартиры будет снято обременение. Сразу после этого новый банк должен был взять квартиру себе в залог. Но эти 30 дней, пока обременение с квартиры не снято, я должна платить новому банку повышенный процент: 10,1 %. Это, конечно, все равно меньше, чем прежние 11,75%, но больше, чем хотелось бы.
5. И тут меня ждал второй подвох, связанный с ситуацией в стране: Росреестр стал медленнее проводить операции. Обременение было снято с моей квартиры лишь через три месяца! А значит, я продолжала платить по повышенному тарифу. Банк раз в две недели направлял мне письмо, что в Росреестр повторно подано заявление о снятии обременения, но результата пока нет.

Итак, почему же в итоге я пожалела?

Изменение планов

Оформление рефинансирования сильно затянулось, а мы с мужем всерьез задумались о смене жилплощади. Мы и раньше не планировали жить в этой квартире до полной выплаты ипотеки, но тут занялись вопросом серьезно и уже через месяц нашли новую жилплощадь, а старую решили продать.

И вот тут-то мы поняли, что совершенно зря ввязались в рефинансирование: квартира зависла без снятия обременения. Получить выгоду от рефинансирования мы особо не успеем, ведь, чтобы разница в переплате стала заметной, платить надо года три. Продать квартиру, которая находится в ипотеке, непросто, но еще сложнее, когда она находится в ипотеке в не самом популярном банке. Запоздало мы выяснили, что если потенциальный покупатель будет брать эту квартиру в ипотеку, нам придется отдать банку 1 % остатка долга за ее погашение. Это очень странное условие, и мне бы никогда не пришло в голову спросить о таком заранее.

В итоге мы зря два месяца возились с документами и отдали за них 14 000 рублей. Так что всем, кто хочет оформить рефинансирование, я советую очень хорошо подумать, сколько лет вы планируете жить в квартире. От этого напрямую зависит, выгодные перед вами открываются перспективы или не очень.

А как вы считаете, рефинансирование — это выгодно?