Квартиры в 20 квадратов «кажутся смешным, а люди приобретают», пошутил какое-то время назад глава ВЭБа Игорь Шувалов. Но люди покупают жилье даже меньшего формата — порой в 10 квадратных метров. Финтолк составил рейтинг самого крохотного жилья и объясняет, насколько выгодно вкладываться в такие варианты.

От гостинок до студий: какие бывают микроквартиры

Квартиры с супернебольшой площадью вовсе не изобретение жадных застройщиков последних лет. Такие варианты жилья существовали и в советское время, и задолго до (в темных городах вообще снимали/сдавали углы). Сейчас на рынке в РФ можно найти такие варианты:

• Малосемейка: компактное жилье в домах 1957—1990 годов постройки. Здания целиком состояли из таких квартир, на одном этаже их было сразу по 10-20. Были варианты как с относительно комфортными комнатами, до 20 квадратных метров, так и с микрокомнатушками по 11-13 квадратов. Кухня отдельная, санузел совмещенный, коридор небольшой.
• Гостинка: строились примерно в те же годы, что и малосемейки, бум пришелся на 1960-1970 годы. По своей планировке гостинка напоминает комнату в общежитии. Своей кухни здесь нет, максимум — выделенный кухонный уголок, полноценное место для приготовления пищи строилось одно на этаж или блок. Впрочем, есть варианты гостинок и с кухней, но ее площадь всего 4-6 квадратов. Санузлы крошечные, бывают без ванной (от застройщика, люди жилье осовременивают и ставят душевые кабины).
• Студия: этим словом обычно называют квартиру в современном доме. Это комната, объединенная с кухней. Санузел обычно совмещенный, коридор очень маленький. Иногда студии бывают с балконом. Формат популярный, застройщики включают студии в планировки многих домов, порой строят дома, почти полностью состоящие из этих небольших квартир. Площадь этих вариантов больше аналогов из СССР.
• Не-квартира: есть варианты жилья, которые в объявлениях называют квартирами, но по факту квартирой объект не является. Это может быть комната в общежитии коридорного типа, и даже если там установили унитаз и плиту, это все равно комната. Или это может быть доля в квартире — такой вариант встречается, когда владелец разделяет большую квартиру на несколько миниатюрных. А еще это могут быть апартаменты, и в этом случае «жилье» может находится, в том числе в совершенно непредназначенных для проживания местах, например, в подвале или гараже.

Самые крохотные квартиры: где и почем

Финтолк проанализировал предложения в городах-милионниках. В нашем топе — тройка самых миниатюрных вариантов для Москвы и Санкт-Петербурга и по одному варианту для всех остальных городов. Рассматривали только объявления, где указано, что это квартира — апартаменты, комнаты и отельные номера в подборку не попали.

Москва:

• 9 м², квартира-студия за 4,5 млн рублей в доме 1960 года постройки. Жилая площадь всего 6 квадратов. Сделан ремонт, есть кондиционер, вся мебель.
• 10 м², квартира-студия за 3,3 млн рублей в доме 1983 года постройки в Южном Бутово. Есть мини-холодильник, бюджетный диван и две тумбы под кухонный гарнитур. В качестве плюсов собственник указывает московскую прописку.
• 10,1 м², квартира-студия за 3,9 млн рублей в доме 1973 года постройки. Указано, что это не перепланировка и не доли. Квартира в Зеленограде, до центра Москвы 37 километров, с транспортом все печально, но прописка московская.

Санкт-Петербург:

• 11,9 м², квартира-студия за 3,2 млн рублей. Дом 1982 года постройки. В квартире сделан дизайнерский ремонт, есть мебель, стиральная машина, все оставят покупателю. Ни о каких юридических нюансах не сообщается.
• 12 м², квартира-студия за 3,5 млн рублей в доме 1910 года постройки. Это историческая часть Петербурга. В квартире потолок высотой 3,5 метра, за счет этого организован второй этаж, где находится кровать.
• 12 м², квартира-студия за 3,1 млн рублей в доме 1976 года постройки. Из всей площади только 6 квадратов — жилая. Уточняется, что перепланировка узаконена, но каким был первоначальный вариант, собственник не говорит.

Новосибирск: 10 м², квартира-студия за 1,7 млн рублей в доме 1999 года постройки. В квартире сделан ремонт, судя по всему, здесь жили: есть шкафы, кровать, постеры на стенах, тазики на полках. Есть балкон.

Екатеринбург: 10,5 м², квартира-студия за 2,65 млн рублей в доме 1946 года постройки. Высокие потолки, 3,2 метра. Оборудована кухня, есть обеденная зона, над столом под потолком находится кровать. Уточняется, что по документам это именно квартира, не комната и не апартаменты.

Нижний Новгород: 12,4 м², квартира-студия за 2,31 млн рублей в доме 1969 года постройки. Это квартира-гостинка, типовой проект советской застройки. Жилая площадь — 8 квадратов. Сделан косметический ремонт, есть душ и туалет.

Самара: 17 м², однокомнатная квартира за 2,2 млн рублей в доме 1939 года постройки. Требуется ремонт. Кухня 3 квадратных метра, жилая площадь 13 квадратов, санузел совмещенный. Рядом есть все необходимое: детсады, рынок, ресторан.

Омск: 12,4 м², квартира-студия за 1,55 млн рублей в доме 1957 года постройки. Есть санузел, сделан косметический ремонт. Судя по фото, дом — здание общежития, но в объявлении по этому поводу ничего не говорится.

Казань: 11,3 м², квартира-студия за 2,15 млн рублей в доме 1989 года постройки. Есть мебель, сделан ремонт. Собственник уточняет, что у жилья есть статус квартиры. Потолки 2,8 метра.

Челябинск: 12,5 м², однокомнатная квартира за 800 000 рублей в доме 1972 года постройки. Есть туалет, душевая кабина, требуется ремонт. По документам это именно квартира, уточняет собственник.

Ростов-на-Дону: 13 м², квартира-студия за 1,8 млн рублей в доме 1966 года постройки. Жилая площадь всего 6 квадратов, зато потолки 2,8 метра. Собственник уверяет, что это квартира, но говорит, что ее можно переделать под нежилое помещение со своим отдельным входом, прорубив проем в фасаде.

Уфа: 13,5 м², квартира-студия за 2,4 млн рублей в доме 1968 года постройки. Потолок 2,5 метра, первый этаж, есть душевая кабина. В доме прошел капремонт.

Волгоград: 11 м², квартира-студия за 960 000 рублей в доме 1981 года постройки. Жилая площадь всего 6,5 квадратов, два квадратных метра отведено под кухню, есть санузел. Квартира находится на первом этаже.

Красноярск: 10 м², квартира-студия за 1,1 млн рублей в доме 1967 года постройки. Сделан ремонт, новым собственникам могут оставить мебель. Возможен расчет по ипотеке или маткапиталом (а значит, юридически это именно квартира).

Краснодар: 14,4 м², квартира-студия за 2,5 млн рублей в доме 1918 года постройки. В одной комнате и кровать, и кухня, и душевая кабина, и унитаз. Есть короб от печного отопления. Потолки четыре метра.

Воронеж: 9,6 м², квартира-студия за 1,07 млн рублей в доме 1974 года постройки. Есть санузел с душевой кабиной, вывод под кухню. Собственник обещает помочь с оформлением ипотеки. Пластиковые окна, ремонт.

Пермь: 15,5 м², квартира-студия за 1,27 млн рублей в трехэтажном доме. Плита электрическая, сделан ремонт, мебель оставят.

Микроквартира для инвестора: плюсы и минусы

Крохотные квартиры и апартаменты достаточно популярный вариант вложений, чаще всего их берут для того, чтобы сдавать в аренду. Главный плюс микроквартир для частного инвестора — невысокая общая стоимость. Да, в перерасчете на квадратный метр однушки и студии всегда дороже трех-, четырехкомнатных квартир, но чем меньше квартира, тем меньшую сумму нужно иметь для покупки.

Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд»:

— Если вы планируете покупать квартиру, чтобы зарабатывать на аренде, то безусловно две микростудии выгоднее, чем одна двухкомнатная квартира за те же деньги и того же метража. Доход будет больше, так как обычно чем меньше площадь, тем выше доход с квадратного метра. Например, если рассматривать покупку однокомнатной квартиры в одном и том же районе Москвы, при средней цене квадратного метра около 200 000 рублей стоимость за 30 или 40 м² будет сильно различаться. Но на арендную ставку при этом метраж сильно не повлияет — она больше зависит от ремонта и благоустройства в квартире. При выборе микроквартиры для последующей сдачи в аренду важно учитывать ряд параметров, от которых будет зависеть спрос и арендная ставка: это уровень развитости инфраструктуры, транспортная развязка, на какую аудиторию рассчитан объект.

Сдавать микроквартиры можно и посуточно. Собственно, так и поступают владельцы недвижимости в популярных туристических городах. Это очень выгодный бизнес, за месяц только на одном объекте можно заработать до 70 000 рублей. Но это полноценная работа, пассивным доходом такой заработок не назовешь. Придется постоянно, практически ежесуточно искать жильцов, проверять, в каком состоянии после них квартира, менять постельное белье, заниматься клинингом.

Третий вариант заработка на микрожилье — покупка с целью дальнейшей перепродажи. Так делают редко, потому что чаще всего маленькие квартиры покупаются на вторичном рынке, по договору купли-продажи, то есть по финишной цене. Но есть исключение — этот формат подходит для флиппинга, то есть для инвестиций в проблемное жилье, которое после некоторых усилий и модернизации можно быстро и выгодно перепродать. Посмотрите описание объектов в нашей подборке самых крохотных квартир, почти все они находятся в старых домах. Некоторым требуется ремонт. И это шанс для инвестора: купить дешево неприглядную квартиру, сделать там дизайнерский ремонт и продать объект под ключ тому, кто хочет дальше зарабатывать на аренде.

Главная опасность для инвестора при покупке небольшой квартиры — проблемы с ее юридическим статусом. Рискованно покупать объекты, которые фактически являются долями в квартире или комнатами. В таком случае все происходящее с недвижимостью нужно будет согласовывать с другими совладельцами. Ипотеку и маткапитал в долю не вложить.

Еще хуже, если проводилась несогласованная реконструкция — а так часто делают, разделяя хоромы на клетушки. Такие спорные схемы дробления недвижимости могут обернуться для инвестора головной болью — вместо подсчета прибыли будете считать убытки из-за судебных требований вернуть помещение в первоначальный вид.

А вот в покупке апартаментов вместо квартиры нет ничего криминального и опасного. Но стоит помнить, юридически это не жилая площадь. Маткапитал, опять же, не вложить. В апартаментах невозможно прописаться, а еще там более высокие коммунальные платежи.

Когда вложение окупится

Аналитики портала «Мир квартир» рассчитали, сколько нужно времени, чтобы инвестиция окупилась, исходя из средней арендной ставки в крупных городах и средней стоимости квартир. Оказалось, что быстрее всего окупятся квартиры в Челябинске и Воронеже, на это потребуется менее 15 лет. Почти за 15,5 лет — в Самаре. Дольше всего жилье будет окупаться в туристических развитой Казани — более 23 лет. Всего годом меньше нужно, чтобы отбить затраты в Санкт-Петербурге. Квартиры в Москве будут окупаться около 20 лет, при расчете стоимость столичной квартиры оценили в 9 млн рублей, а арендную плату — в 37 572 рубля в месяц. Предполагается, что квартиры сдаются круглый год без простоев.

В среднем по России доходность микроквартир составляет 5,6%, а срок окупаемости – 18 лет. Год назад доходность была выше, 6,2%, а срок окупаемости короче, 16 лет. Все потому что стоимость покупки жилья растет быстрее, чем арендные ставки.

Аналитики рынка говорят Финтолку, что еще более выгодными, чем крохотные квартирки, могут быть небольшие апартаменты.

Микроквартиры и микроапартаменты выделяются в особый сегмент — арендное жилье. Подобные варианты действительно оптимально подходят для инвесторов-рантье. Особенно это касается компактных апартаментов, которые стоят примерно на 20 % дешевле аналогичных квартир. Основные преимущества таких инвестиций — относительно небольшой порог входа и высокая востребованность среди арендаторов. Микроапартаменты окупятся даже быстрее, чем обычная студия, так как их итоговая стоимость существенно ниже, а арендная оплата отличается сравнительно незначительно. Арендная ставка составляет в среднем 25 000 рублей, соответственно, в Москве для получения серьезного дохода нужно приобрести три-четыре микроапартамента.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»

PS Как успешно брать жилье в ипотеку и не наделать лишних долгов в наше неспокойное время, как, оказавшись в сложной ситуации, всегда остаться с прибылью — еще подробнее объясняем в нашем курсе «Антикризис: живем, а не выживаем». Объясняем, как автоматически настроить семейный бюджет и накопить капитал для пассивного дохода. Только сейчас весь курс из десяти уроков можно купить дешевле по промокоду SECRETCODE.