Льготная программа и низкая ключевая ставка Центробанка сделали условия ипотеки очень привлекательными. Тем обиднее для россиян, которые оформили ипотеку раньше. Разбираемся, насколько в этом случае может помочь рефинансирование, на примере «БЖФ Банка».

Содержание:
Почему сейчас время задуматься о рефинансировании
Подводные камни рефинансирования ипотеки
Условия рефинансирования ипотеки от «БЖФ Банка»

Почему сейчас самое время задуматься о рефинансировании ипотеки

Ставки по ипотеке в России в последнее время находятся на рекордно низких уровнях. Основной причиной этого стала заработавшая год назад льготная программа ипотеки на квартиры в новостройках, благодаря которой кредит можно получить под 6,5 % годовых. Естественно, что такие условия повлияли и на другие ипотечные кредиты, они также стали доступнее.

При этом еще несколько лет назад вполне неплохими считались ставки почти в два раза выше — около 12 % годовых. Учитывая, что ипотеку обычно берут на десятилетия, большинство из тех, кто взял кредиты тогда, до сих пор их выплачивают. С грустью глядя на нынешние условия. Впрочем, выход из ситуации есть, и это — рефинансирование.

Выглядит это как оформление новой ипотеки, за счет которой досрочно закрывается предыдущая. И если вы размышляете, рефинансировать или нет, решать лучше прямо сейчас. Потому что ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время могут начать расти, причем сразу по двум причинам.

Во-первых, 1 июля 2021 года завершает свое действие та самая льготная программа под 6,5 % годовых. Скорее всего, в каком-то виде ее продлят, но далеко не факт, что во всех регионах. Во-вторых, Центробанк впервые с конца 2018 года повысил ключевую ставку, которая напрямую влияет на ставки по кредитам. И скорее всего, это не последнее повышение.

Если вы, например, взяли квартиру в ипотеку в 2014 году и решили ее рефинансировать, то сможете даже получить преимущество по сравнению с теми, кто сейчас оформляет с нуля льготную ипотеку. Все дело в том, что низкие ставки по ипотеке привели к резкому росту цен на жилье, что съело часть получаемой за счет них выгоды. А здесь получится, что и квартира была куплена еще по низкой цене, и ипотека выйдет под низкий процент.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Впрочем, все это не значит, что нужно бросаться рефинансировать ипотеку во что бы то ни стало. В любом случае все нужно грамотно посчитать. И первое, что здесь нужно учитывать — оформляя рефинансирование, вы фактически берете новую ипотеку. Соответственно, будьте готовы к тратам на ее оформление.

Чаще всего рефинансирование подразумевает смену банка. В силу внутренних особенностей регулирования кредитных организаций, им зачастую проще забрать деньги и отдать своего клиента конкурентам, чем рефинансировать свой же кредит. А раз банк меняется, значит, квартиру нужно оценить заново. Естественно, за деньги. Конечно же, за ваши.

Также необходимо будет снова оформить страховку. В частности, «БЖФ Банк» потребует застраховать залоговую недвижимость от утраты и повреждения, а также заемщика от проблем с жизнью, здоровьем и правами собственности на жилье. За все это опять-таки нужно будет платить.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Рефинансирование выгодно не во всех случаях, а только когда выплачено менее половины кредита. Это обусловлено применяемой для погашения займа аннуитетной схемой: в начале срока клиент выплачивает проценты, а не сам долг. В ситуации, когда заемщик выплатил большую часть процентов, рефинансирование ипотеки выполнять попросту бессмысленно, так как платежи опять пойдут на погашение процентов.

И еще один важный нюанс, на который стоит обратить внимание: до момента, пока новый банк не получил подтверждение регистрации ипотеки, ставка может быть повышена. Это то время, которое уйдет на оформление погашения предыдущей ипотеки и снятия обременения с жилья. Иногда процесс может затянуться — и это нужно учитывать.

«БЖФ Банк» в своей программе рефинансирования дает на регистрацию 90 дней с момента выдачи кредита, а потом начинает начислять дополнительные 8 % годовых до тех пор, пока она не будет закончена. У ряда других банков условия другие — повышенный процент начисляется сразу же, но его размер несколько ниже.

Условия рефинансирования ипотеки от «БЖФ Банка»

На данный момент ставка при рефинансировании ипотеки в «БЖФ Банке» начинается от 7,7 % годовых. Срок выплаты можно выбрать в диапазоне от 1 года до 30 лет, а максимальное отношение суммы кредита к рыночной стоимости жилья составляет 70 %.

Примечательно, что при рефинансировании можно взять не только деньги на собственно погашение старой ипотеки, но и немного сверху. Например, если в квартире вдруг понадобился ремонт. Это, скорее всего, будет выгоднее, чем брать обычный потребительский кредит, потому что ставка будет ипотечной — а они, как правило, заметно ниже.

Минимальная сумма кредита при рефинансировании в «БЖФ Банке» — 500 000 рублей, максимальная — 30 млн рублей для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, 15 млн рублей — для остальных городов присутствия банка.

Интересно, что банк учитывает любые источники доходов, в том числе арендные платежи. То есть если вы взяли квартиру в ипотеку и сдаете ее, то полученный доход также сыграет роль в повышении вероятности одобрения кредита.

Основной недостаток — небольшое количество городов присутствия, причем жилье должно быть обязательно в одном из них. Сейчас, таким образом, в «БЖФ Банке» можно рефинансировать ипотеку только в Москве и 50 километрах от МКАД, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Краснодаре, Красноярске, Новосибирске, Омске, Нижнем Новгороде и Казани.

Подытожим. Рефинансирование ипотеки — это действительно хороший способ сэкономить и уменьшить переплату. Особенно сейчас, когда ставки находятся на низком уровне. Тем не менее важно понять, получите ли экономию конкретно вы. Поэтому в любом случае сначала обратитесь в банк, узнайте, под какую именно ставку вам готовы рефинансировать ипотеку, и уточните сумму дополнительных расходов на оформление. Подсчитайте, сколько вам придется выплатить, и сравните это с размером оставшихся выплат по старой ипотеке. А затем сравнивайте и решайте, насколько получившаяся экономия будет оправданна.