Летом 2022 года спрос на недвижимость в Крыму упал. Роль сыграло не столько общее падение спроса на дома и квартиры по стране, сколько ограничение полетов в южные регионы России, в том числе в аэропорт Симферополя, и связанный с этим внешнеполитический конфликт. Стоит ли сейчас вообще покупать домик у моря или квартиру на полуострове? Эксперты Финтолка объясняют, какие подводные камни могут ждать россиян, решившихся инвестировать в крымскую недвижимость.

Что будет с ценами на крымскую недвижимость в 2022 году

Стоимость жилья в Крыму по состоянию на начало июля 2022-го выросла почти на 40 % по сравнению с июлем 2021 года. Средняя цена квадратного метра достигает 137 000-140 000 рублей. Основные движущие мотивы роста цен — инфляционные ожидания граждан и стремление воспользоваться льготной ипотекой, объясняет частный риелтор и эксперт по недвижимости Виталий Русаков.

Виталий Русаков, риелтор-эксперт по недвижимости:

— К числу основных тенденций, ярко выраженных на рынке недвижимости Крыма, можно отнести два ведущих фактора: практически непрерывный рост стоимости квадратных метров как в секторе новостроек, так и на вторичном рынке, и сокращение предложений в сегменте новостроек — почти на 50 %.

Изменение цен можно наблюдать на графике цифровой платформы Restate.ru:

При этом спрос на загородную крымскую недвижимость падает: снижение составило 50 % - 60 %. А в таких локациях как, например, Ялта — спрос вообще снизился в три раза. Основная причина, уверяют местные риелторы, — сложности с тем, чтобы попасть на полуостров, в частности, ограничения на авиаперелеты между материковой частью РФ и Крымом.

Соответственно, снижаются и цены, делая дома и дачи здесь более доступными для покупателей. Но сильного понижения ждать не приходится: если все наладится и как только авиасообщение восстановится, цены продолжат расти.

Сокращение предложений в сегменте новостроек обусловлено снижением темпов строительства и вводом новых объектов компаниями-застройщиками. Причина — рост транспортных и логистических издержек, повышение стоимости импортных строительных материалов в более чем два раза весной 2022 года.

Логично предположить, что цены на новостройки также будут неуклонно расти и дальше, распродажи за копейки ждать точно не стоит.

Почему стоит инвестировать в крымскую недвижимость

Несмотря на то что цены на квадратные метры выросли по сравнению с прошлым годом, вкладываться в крымские дома и квартиры все еще выгодно. Существующие сейчас негативные тенденции на рынке недвижимости в Крыму в исторической перспективе — временные. Несмотря ни на что, эта географическая локация по-прежнему останется привлекательной как для инвестирования в недвижимость, так и для постоянного проживания.

Основные причины для этого:

• относительная стоимость квадратного метра во всех сегментах рынка почти в два раза ниже, чем в столичных регионах Москвы и Петербурга. Сейчас средняя цена 1 кв. м в Крыму — 135 000-140 000 рублей. В Москве и области — медианная цена 250 000-265 000 рублей. При благоприятных экономических и политических условиях цена объектов в Крыму будет равна, а то и выше московской;
• полуостров расположен в субтропическом климатическом поясе, поэтому при прочих равных условиях содержание жилья (расходы на отопление, например) на 30 %-40 % ниже, чем на материке;
• постоянный спрос на арендуемое жилье со стороны как туристов, так и тех, кто хочет постоянно или временно проживать в более теплом и мягком морском климате, чем в северных широтах.

Что выгоднее купить: вторичное жилье или квартиру в новостройке

Итак, решено. Берем. Так на чем же остановить выбор — на готовом жилье или том, которое только строится? Виталий Русаков считает, что новостройки — наиболее выгодное вложение:

• во-первых, цена на уровне котлована и нулевого цикла не выше 65 000-70 000 рублей за квадратный метр;
• во-вторых, большинство новостроек в Крыму сдается с чистовой отделкой.

То есть это явно выгоднее, чем покупать аналогичную квартиру в московских ЖК, да еще и с черновой отделкой.

Ложка дегтя в бочку моря

Но не может же быть все так гладко? Конечно, нет.

Несмотря на то что согласно № 6-ФКЗ от 2014 года все сделки с недвижимостью на территории Крыма проводятся по регламенту российского законодательства, все же часть объектов может иметь украинские правоустанавливающие документы. Тут, например, могут быть расхождения по площади объектов, форме, планам кадастрового учета земельных участков. Поэтому рекомендуется тщательно изучать историю перехода прав собственности дома, квартиры или земельного участка, особенно до 2014 года, — предупреждает Виталий Русаков.

Об этом говорит и Евгения Завацкая, советник ведущей крымской юридической компании «Прецедент консалтинг».

Евгения Завацкая, советник ведущей крымской юридической компании «Прецедент консалтинг»:

— При покупке недвижимости в Крыму и Севастополе важно профессионально проверять не только документы, подтверждающие право собственности на объект на дату сделки, но и документы периода до 2014 года: возможные аресты и обременения до 2014 года и объем полномочий на всех стадиях от создания до перепродажи объекта.

С 2021 года в Крыму действует запрет на владение землей на приграничной территории для иностранцев, поэтому граждане других стран активно продают участки. При покупке земли у иностранцев, интересы которых представляют третьи лица по доверенности, в обязательном порядке надо проверять актуальность доверенности. Желательно убедиться непосредственно у собственника земли, намерен ли он ее продать.

Проще говоря, если вы проглядели нестыковки в документах на право собственности у прежнего владельца недвижимости, то можете этой недвижимости лишиться. И не всегда можно разобраться в этом без профессионала.

Виталий Русаков также отмечает и другие важные вещи, на которые необходимо обратить внимание. Некоторые объекты недвижимости еще могут быть не учтены в базе данных территориальных органов Росреестра, поэтому после совершения сделки придется проводить всю процедуру по оформлению объекта в соответствии с нормами и законами РФ.

В Крыму часто встречаются небольшие дома с двумя-тремя квартирами. Особенность здесь заключается в том, что владельцы таких частей домовладения не имеют права на выделенный земельный участок, так как даже дом на двоих хозяев рассматривается в РФ как многоквартирный дом.

То есть вся земля находится в общей или коллективной собственности, нельзя сказать, что отсюда и до забора — земля ваша, а от забора до колодца — соседская. Вернее, сказать-то можно, но юридически это никак не закреплено.

Ждать или брать, вот в чем вопрос

Что же в итоге? Если вы готовы тщательно проверять историю объекта недвижимости, а потом узаконивать ее при необходимости, тратить на это время, деньги и нервы, то покупка жилья в Крыму может стать неплохой инвестицией. Спустя рукава к этому вопросу относиться нельзя, иначе есть шанс остаться и без домика, и без денег. Покупка квартиры на этапе котлована в этом плане более прозрачна и ничем не отличается от аналогичной покупки в любой другой части России, хотя в приобретении квартиры, которой еще нет, есть свои минусы.

Ждать сильного снижения цен в долгосрочной перспективе не приходится: те, кому нужно срочно избавиться от недвижимости, продадут ее сейчас со скидкой, но большая часть собственников подождет лучших времен. И лучших (для них) цен.