Вы строили-строили, но так и не построили? Имущество вроде как есть, но фактически — это мертвый груз, который мало того, что не окупается, так еще и требует вложений. В некоторых случаях за него необходимо платить налог. Аналитики бухгалтерского консалтингового агентства «Простые решения» объясняют читателям Финтолка тонкости налогообложения не сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.

Кому платить налог на недострой

Незавершенным строением называют здание или сооружение, которое не было полностью достроено или официально введено в эксплуатацию. Неважно, находится объект в стадии консервации или строительство приостановлено, владелец все равно несет обязательства. Даже если окончательная стоимость объекта не сформирована.

В 30-й главе Налогового кодекса прописаны основные положения о налоге на такое имущество для юридических лиц, а в 32-й главе содержатся сведения для физических лиц.

Основная разница в том, что организации платят имущественный налог в бюджет региона, а вот обычные люди — в местный. Поэтому при подсчете налога нужно учитывать и нормативную базу субъектов России, и муниципалитетов, которые могут устанавливать свои дифференцированные ставки и выдавать дополнительные льготы.

Если долгостроем владеет физическое лицо

Незавершенный объект облагается налогом, если человек зарегистрировал право собственности на сооружение, а также если величина стоимости объекта определена. Только наличие этих условий является основанием на начисление имущественного налога (ст. 400, подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ, письма Минфина от 14.12.2017 № 03-05-06-01/83522, от 27.05.2015 № 03-05-06-01/30444, информация ФНС России от 31.05.2017, приказ Минстроя РФ от 04.04.1992 № 87).

Важно! Собственники долгостроев не имеют льгот, освобождающих от уплаты налога. Если только собственник не относится к льготной категории граждан. Но даже льготники имеют право воспользоваться поблажкой лишь по одному объекту. И даже льготникам придется заплатить налог, если речь идет об административном задании или торговой точке.

Сколько именно платить, будет зависеть от назначения объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ). Если речь о недостроенном жилом доме, то ставка будет варьироваться от 0 % до 0,3 % в зависимости от местных нормативных актов. 2 % придется заплатить за недостроенный магазин, административное здание или дорогой дом (стоимостью свыше 300 млн рублей).

Расчет налога осуществляет налоговая инспекция, высылая налогоплательщику уведомление вместе с собственной платежной квитанцией. Уведомление должно дойти до владельца объекта не позднее чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ). Если объект появился в собственности в середине года, то налог начислят с учетом понижающего коэффициента. При этом если недострой находится в долевой собственности, то налог начислят всем совладельцам (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Важно! Если налогоплательщик имеет в собственности не введенный в эксплуатацию объект, но не получил уведомления ИФНС на уплату налога, гражданину необходимо самостоятельно проинформировать налоговую инспекцию о наличии объекта налогообложения (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).

Если долгостроем владеет юридическое лицо

Объекты незавершенного строительства, которые находятся в распоряжении юрлиц, не входят в налоговую базу для начисления налога на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. При этом ввод в эксплуатацию проводит собственник объекта. Иногда компаниям может показаться выгодным держать производственные мощности в стадии незавершенного строительства. Однако эту хитрость давно раскусили налоговые органы, а значит, сколь угодно долго продлевать статус незавершенного строительства не стоит.

Речь о самом спорном и неоднозначном моменте строительства производственного здания — этапе опытной эксплуатации.

Если на этом этапе «не осуществляется необходимая доработка объекта» (не вкладываются деньги в доведение технических характеристик до проектных), а в производстве продукции объект систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать строение объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).

Объекты, которые юрлицо строит, привлекая кредиты, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.