Это все-таки случилось. С начала 2023 года перестает действовать «аттракцион невиданной щедрости» — льготная ипотека с господдержкой под 7 % годовых. Придуманная для поддержки застройщиков ковидной весной 2020 года, она пережила несколько угроз ликвидации, но не выстояла. Финтолк отвечает на главные вопросы: что теперь будет с ценами на недвижимость и как выгоднее покупать жилье в новостройках.

Кому положена льготная ипотека

Программа льготной ипотеки, о которой идет речь, появилась в мае 2020 года — как мера поддержки одновременно людей и строителей, пострадавших от коронавируса (а точнее, на тот момент, скорее, от вызванных им ограничений). Раньше подобные программы тоже бывали — например, государство помогало купить квартиру молодым семьям. Но эта выделилась своей широтой. На ипотеку под 6,5 % годовых смогли претендовать все желающие, главное, чтобы они покупали квартиру в новостройке и не очень дорогую.

Впоследствии ставку немного повысили — до 7 % годовых. В марте 2022 года, на фоне резкого роста ключевой ставки, скакнула и ставка по льготной ипотеке — до 12 % годовых. Но затем ее постепенно снизили, и с 17 июня она вернулась к своим 7 %.

Пользуясь случаем, напомним, в чем тут подвох и зачем при таких шикарных условиях вообще существуют какие-то другие проценты по ипотеке. Дело в том, что государство компенсирует банкам только определенную разницу между ставками. Поэтому банк не может выдать льготную ипотеку рискованному клиенту — для него это будет невыгодно, компенсация от государства рисков не покроет. Так что на 7 % годовых (как и на любую другую низкую ставку) фактически могут претендовать не все, а только те, кого банки считают более-менее надежными.

Разговоры о том, что льготную ипотеку свернут, появились буквально с самого начала запуска госпрограммы. Но правительство все продлевало ее и продлевало. Одна из причин — опасались резкого снижения спроса на новостройки, что могло нанести удар по миллиардам застройщиков строительной отрасли. Все-таки там кредиты взяты, материалы закуплены, дома строятся. Если вдруг их некому станет продавать, начнутся банкротства, и кто знает, куда раскрутится эта цепочка.

Почему льготную ипотеку прекращают выдавать

Тогда почему же сейчас программу все-таки сворачивают? Начнем с того, что она себя начинает исчерпывать. Те, кто хотел воспользоваться такой возможностью, это уже сделали, а приток новых желающих меньше. К тому же снижение спроса фиксируют уже сейчас. Несмотря на то, что программа все еще действует.

«По данным на октябрь 2022 года, спрос на ипотеку в новостройках уже сократился на 30–70 % в разных регионах страны по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В связи с падением спроса снизилась и средняя стоимость квадратного метра. Так, цены на квартиры в новостройках в среднем по стране снизились на 0,8 %, в Москве — в среднем на 4–6 %», — подчеркивает доцент экономического факультета РУДН Оксана Савчина.

Кстати, есть даже версия, что новость об отмене льготной ипотеки — этой такой ход, чтобы, наоборот, оживить рынок недвижимости.

Елена Гордашникова, основатель агентства недвижимости Gordashnikova Land:

— Мы видим, что число сделок растет за счет желающих успеть приобрести жилье по низким ставкам. И это первая версия, почему было принято решение не продлевать программу. Предполагаю, что это такой способ всколыхнуть проседающий рынок. А после Нового года, возможно, власти предложат альтернативную программу.

В свое время программа льготной ипотеки заметно повлияла на стоимость жилья в новостройках. Ипотеку стало взять проще, повысился спрос — и цены подскочили. Порой настолько, что выигрыш от господдержки становился не очевиден. Казалось бы: теперь, по тому же принципу, цены должны рухнуть обратно. Но, как говорят эксперты, не тут-то было.

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина»:

— Возможная отмена льготной ипотеки не приведет к обвалу цен, поскольку на стоимость недвижимости влияют многие факторы. Это не только спрос, который определяется в том числе действующими спецпредложениями и правительственными программами, но и себестоимость строительства. Сейчас она высокая по причине ухода с российского рынка ряда ведущих поставщиков, а также из-за нарушенных цепочек поставок.

В такой ситуации появляется повод даже переживать за застройщиков. Если и ставки повысятся, и цены не снизятся, спрос может упасть еще сильнее. Хотя, как убеждают эксперты, пока предпосылок к этому все-таки нет. У банков и застройщиков существуют свои программы, так что, скорее всего, справятся.

Какую льготную ипотеку еще можно взять: разбираем предложения от банков

С этим разобрались, теперь самое время для краткого обзора, какие условия по ипотеке на новостройки с господдержкой, пока она еще актуальна, предлагают прямо сейчас крупнейшие банки. Рассмотрим на примерах ВТБ, Альфа-Банка и «Открытия».

Основные условия одинаковые: сумма льготной ипотеки для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей не должна превышать 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей. При этом ставки возможны даже ниже, чем государственная 7 %. Как такое может быть? За счет дополнительных скидок от самих банков.

ВТБ предлагает ипотеку с господдержкой по базовой ставке 6,7 % годовых. При отказе от онлайн-заявки и использования цифровых сервисов ставка повышается до 7 % годовых. Интересно, что у этого банка можно увеличить сумму льготной ипотеки до 30 млн рублей и 15 млн рублей соответственно, если ее просубсидирует сам застройщик. Список таких есть на сайте ВТБ.

Альфа-Банк предлагает базовую ставку 7 % годовых. Ее можно сделать еще ниже при помощи электронной регистрации сделки (-0,3 % годовых), при покупке у ключевого партнера Альфа-Банка (-0,3 %), эксклюзивного партнера Альфа-Банка (-0,4 %), подаче онлайн-заявки (-0,3 %), а также если вы зарплатный клиент Альфа-Банка или клиент A-Private (-0,4 %). Скидки не суммируются и не применяются к ставке на крупные суммы кредита.

«Открытие» предлагает ставку 6,3 % годовых при условии первоначального взноса от 30 %, подписания кредитного договора в течение 30 дней с момента одобрения, а также страхования жизни и трудоспособности.