Залоговые схемы на Руси начали применять ещё во времена царя Гороха Соборного уложения, да и современной ипотеке исполнилось уже больше двух десятков лет. Однако доверять ипотечным займам сограждане так толком и не научились: в 2020 году лишь 6 % россиян пользуются ипотечными кредитами. Окей, действительно, существует несколько способов обычной семье приобрести жилье без ипотеки.

Миллионы «под подушкой»

Если взять квартиру в ипотеку не вариант, то на неё можно попробовать накопить. При этом не стоит хранить свои накопления в прямом смысле под подушкой: банковский депозит выгодно отличается от этого дедовского способа. Убедимся на примере.

Иван и Марья недавно поженились. Обитают в съёмной квартире-студии, но через пять лет намерены купить жилье за счёт собственных накоплений. Оба работают, зарплаты не заоблачные, но и не самые маленькие: средние по стране, то есть на двоих выходит около 100 000 рублей в месяц.

На семейном совете Иван да Марья решили ввести режим разумной экономии и ежемесячно откладывать не менее трети общего дохода — 33 300 рублей на банковский депозит со средней по России процентной ставкой 4,37 %.

Согласно расчётам на депозитном калькуляторе, через пять лет на их «квартирном» счету будет 2 260 625,61 рубля. Правда, эта сумма выше стандартного страхового возмещения по вкладам (до 1,4 млн рублей), и если банк лопнет, то большая часть семейных сбережений «сгорит».

Поэтому молодожены сразу после свадьбы открыли банковский депозит на три года, а после окончания этого срока собираются разделить накопленные 1 317 317,86 рублей поровну и положить их на два депозита сроком на 24 месяца с ежемесячным пополнением каждого на 16 500 рублей. Через два года на двух счетах будет по 1 130 268,21 рублей.

Таким образом, с помощью банковского депозита можно за пять лет накопить до 2,3 млн рублей. Этого, конечно, не хватит на квартиру в Москве и ближнем Подмосковье, разве что на первоначальный взнос по ипотеке. Но в некоторых регионах за эти деньги можно купить очень неплохую «однушку» в спальном районе. А в ряде случаев хватит и на двухкомнатную квартиру на вторичном рынке — да, на ремонт уйдет энная сумма, но можно сэкономить на цене квадратного метра.

Плюсы:

• сбережения будут защищены от инфляции, пока её уровень ниже ставки по депозиту;
• депозит без права досрочного снятия сбережет семейные накопления от спонтанных покупок и незапланированных трат;
• сумму ежемесячного пополнения можно увеличивать или уменьшать в зависимости от дохода семьи.

Минусы:

• если ключевая ставка Центробанка опустится ниже ставки на депозите, придется платить налог 13 % на проценты от вклада свыше 1 млн рублей;
• в течение пяти лет семье придется снимать жилье и откладывать деньги, то есть бюджет будет урезан минимум наполовину, а то и на две трети;
• за пять лет цена на недвижимость может вырасти, и этот рост трудно спрогнозировать.

А ещё Иван с Марьей могут открывать депозиты с пополнением сроком на год, а потом накопленные 400 000 класть на индивидуальный инвестиционный счет, получая каждый год налоговый вычет по 52 000 рублей. Правда, страхование вкладов на ИИС не распространяется и есть риск потерять накопленное — но это в случае, если отправленные на ИИС деньги куда-то рискованно инвестировать.

Зато с ИИС потенциальная прибыль выше, чем на банковском вкладе: за шесть лет можно и на квартиру в новостройке накопить.

Полмиллиона из коляски

Предположим, Иван и Марья реализовали свой план и накопили таки за пять лет депозитами на собственную «однушку». Но теперь в ближайших планах семьи — рождение ребенка. А тут как раз действие программы материнского капитала продлили до конца 2026 года. При рождении первенца государство уже в 2020 году выдает в виде маткапитала почти полмиллиона: 466 617 рублей, которые, в том числе, можно направить на:

• покупку жилого помещения;
• строительство или реконструкцию (но не ремонт!) дома;
• компенсацию затрат за уже построенный или реконструированный дом;
• уплату первоначального взноса при получении или погашение кредита на приобретение или строительство жилья;
• уплату по договору участия в долевом строительстве;
• вступительный или паевой взноса в жилищном кооперативе.

Как мы видим, у новоиспеченных родителей открываются совершенно новые жилищные перспективы. Теперь они могут:

• взять потребительский кредит на покупку новой квартиры, и погашать его за счет сдачи «однушки» в аренду плюс маткапитал;
• начать строить дом, используя маткапитал для получения кредита или оплаты услуг строителя-подрядчика;
• продолжать жить в «однушке», но заключить с застройщиком договор долевого строительства или вступить в жилищный кооператив, погасив первый взнос маткапиталом.

У каждого из этих планов есть свои подводные камни. Однако Иван и Марья могут вообще не ввязываться в столь нелюбимые ими кредиты и рассрочки, а продать свою «однушку» и, добавив полмиллиона «материнских», купить квартиру просторнее и в лучшем районе.

Минус: наверняка придется опять делать ремонт, а с маленьким ребенком это будет страшнее стихийного бедствия.

Плюс: зато потом можно успокоиться и начать уже, наконец, жить.

А какой вариант покупки квартиры выберете вы: с ипотекой или без?