У Анастасии Шастиной из Новосибирска был свой ивент-бизнес. Но его пришлось закрыть из-за пандемии коронавируса. Встал вопрос: чем заниматься дальше? Анастасия решила попробовать себя в недвижимости, а точнее посуточной сдаче в аренду квартир. Что из этого вышло — рассказывает сама героиня Финтолка.

Анастасия Шастина — предприниматель в сфере недвижимости, живет в Новосибирске, ведет блог в Телеграм.

«Кийосаки вдохновил зарабатывать на недвижимости»

Летом 2022 года жила на даче и читала книги о том, как разбогатеть, – а именно это я собиралась сделать. Роберт Кийосаки и другие авторы так или иначе упоминали в своих работах недвижимость. Вот оно! Я стала изучать тему и нашла для себя два привлекательных варианта: флиппинг, то есть покупка квартиры, ремонт и последующая перепродажа; и посутка.

В посутку нужно меньше вложений, поэтому начала с нее. Первым делом прошла курс у блогера по теме. Это как купить опыт человека, который уже прошел путь. Плюс ко всему мне помогло коммьюнити людей, которые занимаются тем же делом: можно найти ответ на любой вопрос.

Есть два способа зарабатывать на посуточной аренде:

• субаренда;
• управление.

В первом случае я арендую квартиру у собственника, а в договоре прописываем, что у меня есть право сдачи недвижимости третьим лицам в субаренду. Остается купить декор, посуду, постельное белье, мыло и шампунь. Посуточная квартира должна быть укомплектована по максимуму, чтобы людям не пришлось везти с собой ничего кроме зубной щетки.

В случае управления мы с собственником становимся партнерами. Владелец тратит деньги, а я – время как управляющий: обставляю квартиру, публикую объявления, размещаю гостей. Прибыль делим в пропорции 30/70, где 30 % получаю я как управляющий и 70 % — собственник.

Как я нашла первые квартиры и сколько потратила на запуск

Чтобы найти свою первую квартиру, я начала рассказывать о посутке в социальных сетях и просто друзьям-знакомым. Оказалось, что у очень многих есть простаивающие без дела квартиры. Но в посутке важна локация: объект должен находиться в хорошей транспортной доступности, на линии метро, вблизи мест притяжения вроде вузов или медицинских центров.

У одной знакомой была квартира в районе, где как раз много вузов, и я предложила ее отремонтировать. Тогда же у меня появилась идея каждый объект посвящать какому-нибудь художнику, а свой бизнес назвать «АртАпарт». Первая квартира — «Ван Гог».

Я рассказывала о ремонте в социальных сетях. И мне написала девушка, которая предложила свою студию в новом жилом комплексе рядом со станцией метро. В апреле 2023 года я взяла ее в аренду, а с мая начала сдавать. Это «Фрида Кало».

А в июне закончила ремонт в «Ван Гоге». Чуть позднее собственница «Фриды Кало» предложила мне еще одну свою студию в том же доме, но на другом этаже — будущего «Малевича». Все они работают в формате субаренды.

Вот сколько я потратила на запуск:

Какая комиссия у сервисов аренды

Я разместила объявления на «Авито», «Суточно.ру», ЦИАН и других сайтах. 90% бронирований происходит на «Авито». Но когда люди приезжают издалека (Дальний Восток, Камчатка), они, как правило, бронируют через «Суточно.ру».

После ухода из России AirBnb его нишу занял «Авито». У площадки такие правила:

• контакты хостов (тех, кто сдает жилье) скрыты;
• для заселения нужна предоплата;
• чтобы разместить объявление, нужно пройти видеопроверку;
• минимальная комиссия — 15 %.

Размер комиссии можно увеличить, и тогда объявление будет показываться выше в поисковой выдаче. В целом у всех сервисов комиссия в пределах 15-20 %.

Те, кто в посутке давно, с трудом принимают новые правила «Авито» и ищут схемы обхода, например, пытаются поделиться своими контактами с гостями. Но я воспринимаю новый порядок нормально. Спрос на квартиры есть даже при высоких ценах, особенно летом. А у «Авито» хорошая служба поддержки, которая помогает в разрешении конфликтов, если те случаются. Есть страховка на случай повреждения имущества, поэтому я готова платить комиссию.

Как сделать привлекательное объявление

По моему опыту, читают объявления редко: все детали описаны, но люди не доходят до информации, а задают вопросы в личном общении. Например, во всех моих объектах бесконтактное заселение, инструкция высылается после оплаты, это написано в объявлении, но все равно об этом спрашивают.

Фотографий лучше добавить как можно больше. На «Авито», например, можно 40. Все фото можно условно поделить на:

1. Продающие — уютное изображение двуспальной кровати, застеленной по отельному стандарту, которое цепляет. В квартире хочется остаться.
2. Технические — показывают, что еще есть в квартире (бытовая техника, мебель, посуда).

Так выглядят продающее фото на «Авито». Квартира в духе Малевича.

А так технические.

В каждых моих апартаментах есть гель для стирки. Ведь никто не везет с собой в путешествие стиральный порошок. На кухне — минимальный набор круп для быстрого завтрака. Эти мелочи стоят копейки, но производят вау-эффект у гостей, их часто отмечают в отзывах.

Каждую студию я подписываю как картину.

Сначала фотографировала квартиры сама как могла, просто на телефон. А в сентябре провела профессиональную фотосессию.

Сколько я смогла заработать за сезон

Я запустила Art Apart в мае 2023 года, то есть в самый сезон путешествий. Студии у метро стоили 3 100-3 200 рублей за сутки. «Ван Гог» — 2 500-2 700 рублей за сутки. Устанавливая цены, я, во-первых, ориентировалась на спрос, а во-вторых, смотрела на рынок.

Если ближайшая неделя была еще не забронирована, то я снижала цену. Поэтому те, кто бронировал заранее, платили самый высокий ценник. Но обычно летом цену я не снижала, запуская рекламу.

Кто снимал квартиры:

• гости из соседних регионов, которые приезжают в небольшой отпуск;
• те, кто едет транзитом, и останавливается, чтобы перевести дух;
• жители Москвы и Санкт-Петербурга, которые приезжают навестить родителей.

Летом загрузка была 97 %, объекты были заняты 30 дней из 30. У меня был такой азарт! Самым прибыльным месяцем стал август: студии у метро («Фрида Кало» и «Малевич») принесли по 50 000 рублей чистой прибыли. «Ван Гог» — 47 000 рублей.

Расходы на примере студии у метро такие:

• 25 000 рублей — аренда;
• 15 000-18000 рублей — интернет, коммунальные услуги, прачечная, уборка и расходники.

Но, как по будильнику, сезон закончился 1 сентября, настало абсолютное затишье. Это было такое странное ощущение, только что звонили, но все квартиры были заняты, и я думала: «Господи, где взять еще одну квартиру?» И тут все закончилось. В сентябре у меня был чистый убыток на 41 000 рублей.

Что делать, когда сезон закончился

В октябре я поняла, что дальше так продолжаться не может и пересдала квартиры на средний срок — несколько месяцев до лета. Их снимают те, кто приезжает по вопросам здоровья, или те, кто приехал открыть филиал своего бизнеса. А также студенты.

Теперь чистая прибыль с каждой квартиры от 10 000 до 20 000 рублей в месяц. Это не тот доход, что был летом, но по крайней мере не убыток.

Параллельно я запустила новый объект — «Матисс» — в формате управления, когда собственник выступает партнером. Квартира находится рядом с хорошим медицинским центром. Владелец вложил в нее разово около 120 000 рублей. Мы опубликовали объявления в ноябре. Пока ее не очень активно бронируют, но я планирую оставить «Матисс» на посутку, чтобы проверить гипотезу: новый всплеск спроса должен произойти в декабре-январе.

Что дальше

Не пожалела, что решила заняться сдачей квартир в аренду. Для меня очень важно довести идею до конца, иначе бездействие сводит с ума. Рада, что попробовала. Нравится, что получился собственный отель, распределенный по всему городу, нравится читать положительные отзывы гостей.

На курсе, который проходила, посутка, конечно, подавалась как способ заработать миллионы. Но ожидания не оправдались. Хотя я верю, что если взять еще несколько объектов, то деньги в этой сфере есть. К лету действительно планирую увеличить число квартир. Думаю, что в следующем сезоне смогу заработать больше еще и потому, что расходов будет меньше, а я уже смелее устанавливаю более высокую цену.