Купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, — один из вариантов дополнительного дохода и прибавки к будущей пенсии. Однако пугают проблемы, которые могут возникнуть с жильцами, и что в итоге квартиру не получится отбить по деньгам. Расскажем, какие нюансы нужно учесть при сдаче квартиры в новостройке, чтобы потом не пожалеть.

Александр Патешман, независимый финансовый эксперт, наставник по финансовым лайфхакам

Не заморачивайтесь с ремонтом

Еще во время строительства дома, на последних этапах, спросите у местных рабочих, будет ли у них возможность сделать в вашей квартире черновую отделку. Как только получите ключи от квартиры, договаривайтесь с прорабом, который предложит выгодные условия, и начинайте ремонт. Чем раньше вы его закончите, тем быстрее найдете жильцов. К тому времени, когда в доме 80 % квартир будут готовы и отремонтированы, конкуренция за арендаторов резко возрастет.

Не стоит вкладывать деньги в дорогой ремонт, если вы не планируете жить в квартире и рассматриваете ее исключительно как инвестицию. Итальянские обои с перламутром через пару лет потеряют товарный вид, и вам снова придется обновлять ремонт.

С риелтором или без

Часто квартиру помогает сдать риелтор, но он берет за это процент, который закладывает в стоимость аренды квартиры, либо фиксированную цену. Существует мнение, что с риелтором жильцов получится найти быстрее, ведь у него имеется база потенциальных клиентов. Но на самом деле поиск квартирантов может продлиться полгода, и есть риск столкнуться с недобросовестным риелтором, который разыграет спектакль с поиском мистических жильцов, получит гонорар и скроется вместе с квартирантами.

Ищущие жилье в первую очередь обращают внимание на объявления от собственников, а не от компаний или риелторов, поэтому шанс найти арендаторов за короткий срок у вас и так очень высок.

Как определить стоимость

Однушки и квартиры-студии в низком ценовом сегменте самые востребованные. Заранее оцените стоимость квартир в этом или соседнем районе на сайтах объявлений. Большинство людей выбирает квартиру по стоимости, поэтому укажите цену по нижней границе, на 2 000–3 000 меньше, чем у конкурентов. Так вы быстрее найдете жильцов и не потеряете месяцы на поиски, когда квартира будет простаивать, а вы — терять деньги.
В первые полгода пообещайте жильцам скидку 10 % за возможные неудобства в виде строительного шума (если соседи еще не обжились в своих квартирах).

Покупаем мебель в квартиру за счет жильцов

Приобретайте мебель под потребности будущих арендаторов. Это может стать преимуществом. Бывает, что жильцы привозят с собой какую-то мебель из бывшей квартиры: шкаф, диван, холодильник. Соответственно, вам не нужно тратить сейчас деньги на покупку этих товаров. Попросите у квартирантов оплату за первый месяц и депозит за последний месяц.
Например, стоимость аренды в месяц = 25 000 рублей. За два месяца = 50 000 рублей. Добавляем от себя еще аналогичную сумму и отдаем в совокупности 100 000 рублей квартирантам на обустройство квартиры.

Попросите согласовывать с вами мебель и по итогу предоставить чеки. Таким образом, все хлопоты по покупке и установке мебели вы поручите жильцам.

Как понять, что перед вами адекватные арендаторы

Карьеристы и трудоголики, дамы с собачками, молодые семьи с детьми или те, кто только ожидает пополнение, — идеальный портрет надежного арендатора. Спросите будущих жильцов, где и кем они работают, какие имеют увлечения. Как обычно проходят их рабочий и выходной дни. Посмотрите аккаунты в социальных сетях, обратите внимание на то, что человек публикует. Часто ли он жалуется и оставляет отзывы, если его где-то обманули. Стиль общения, манеры и внешний вид могут многое сказать о человеке.

Вас должно насторожить, если с порога арендатор начнет ставить условия: когда ему можно звонить, писать, приходить проверять квартиру.

Как самим не остаться в должниках

Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, правильно будет заключить договор найма жилого помещения, согласно главе 35 Гражданского кодекса РФ. В случае если вы юридическое лицо, то договор аренды. Установленного образца договора нет, просто в свободной форме пропишите обязательные условия:

● паспортные данные обеих сторон;
● сколько человек и кто будет жить;
● на какой срок аренда жилья;
● размер ежемесячной оплаты, сроки и способ оплаты, внесение депозита за последний месяц;
● условия оплаты коммуналки;
● параметры сдаваемой квартиры: адрес, площадь, этаж;
● кто является собственником квартиры;
● условия расторжения договора;
● условие поддержания квартиры в чистоте.

Что еще нужно предусмотреть

Наличие животных или маленьких детей

Давайте будем честны: не так много предложений, кто с радостью сдаст квартиру жильцам с домашним питомцем или маленьким ребенком. Все боятся, что животное поцарапает ламинат, а ребенок оставит рисунки на обоях, и придется тратить деньги на косметический ремонт. На самом деле, любимцы домашних животных или молодые родители — одни из самых надежных и спокойных арендаторов. Укажите в договоре, что они полностью покрывают расходы в случае порчи имущества либо сумма аренды возрастает на 10 % от первоначальной.

Задержка оплаты

Разные бывают случаи: забыли, снизился доход или потеря работы. Если причина весомая, как с потерей работы, то здесь выручит депозит, который оставляли жильцы за последний месяц. Если причина в резком ухудшении памяти — предусмотрите процент после пятого дня просрочки.

Если пока прицениваетесь, что лучше взять для сдачи в аренду — однокомнатную квартиру или студию, сделайте выбор в пользу студии. Стоимость аренды практически одинаковая, но у студии затраты на ремонт, мебель и коммунальные услуги будут меньше.