За последние четыре года цены на недвижимость в России выросли примерно на 80 %. Появилось множество ипотечных инвесторов, которые по низкой ставке набрали себе квартир, а спустя время продали с бешеной прибылью. Но как обстоят дела с новостройками в 2024 году? Можно ли сейчас также быстро разбогатеть на недвижке? Или попахивает мыльным пузырем и совсем скоро квартиры будут продаваться по 100 рублей метр, так как будут никому не нужны? Финтолк объясняет.

Мыльный пузырь на рынке недвижимости

За счет льготных программ ипотечного кредитования, низких ставок, программ от застройщиков по покупке жилья без первоначального взноса, возник бешеный спрос на первичную недвижимость. Из-за этого цены на новостройки поползли вверх.

Ждать ли в ближайшем будущем аналогичного сценария, как это было в 2008 году, когда в Америке лопнул пузырь на рынке недвижимости? Эксперты Финтолк уверенно заявляют, что ничего подобного в 2024 году не произойдет и уж точно жилье не будет стоить три копейки.

• Во-первых, ажиотаж на жилье возник из-за высокого уровня инфляции и нестабильной политической обстановки. Люди в такие моменты всегда рассматривают физические активы как инструмент защиты и сохранения своих денег.
• Во-вторых, мыльный пузырь на ипотечном рынке недвижимости лопается, когда большой процент заемщиков не может обслуживать свои кредиты. Порядка 77 % сделок совершаются с помощью ипотеки. Однако это не представляет угрозы, так как большинство клиентов проявляют финансовую дисциплину, а количество просроченных платежей по итогам 2023 года составляет ничтожные 0,6 %, уверяет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
• В-третьих, ЦБ не даст возможности схлопнуться рынку ипотечной недвижимости, верит коммерческий директор RDI Group Валерий Кузнецов. Россияне, видя доступность оформления ипотеки, еще больше закредитовывались, хотя фактически не могли себе это позволить. Центробанк старается предотвратить резкое схлопывание рынка, немного охлаждая, уходя от субсидированных программ. Именно по этой причине первичный взнос повысился до 30 % и сократилась максимальная заемная сумма до 6 млн рублей.

Ок, ждать черного лебедя на первичке ждать не стоит. Но что с ценами на новостройки? Будут ли они и дальше также расти?

Охлаждение спроса

Эксперты Финтолка уверяют, что цены на рынке первичной недвижимости перегреты. А все из-за программ льготного ипотечного кредитования с низкими процентными ставками. Уже с 1 июля 2024 года завершается массовая госпрограмма под 8 % и семейная ипотека под 6 %. Однако, вероятно, последняя будет продлена еще на некоторое время. Хотя есть риск, что власти ограничат круг тех, кто сможет ее получить.

В связи с этим должен и сократиться спрос на новостройки. А низкий спрос = снижение цен. Стоит ли ждать обвала?

Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco:

— Вполне возможно, что цены на новостройки будут корректироваться, потому что росли на фоне увеличения числа сделок. Без программы льготной ипотеки спрос может упасть примерно на 30 %. Соответственно, в сегменте массовых новостроек такая динамика должна спровоцировать пересмотр цен застройщиками. Возможно, сначала застройщики будут предлагать более заметные скидки (10-15 %, вместо текущих 5-8 %).

Но нужно понимать, что ликвидные проекты все равно будут пользоваться спросом, и цены на квартиры там не сократятся заметно, говорит Екатерина Борисова.

Эксперт в области недвижимости Владимир Ковалевский считает, что в 2024 году резкого обвала цен не случится. Может быть незначительное снижение, но инвестиции в квартиры останутся одним из традиционных способов сохранить финансы.

А вот финансовый аналитик маркетплейса «Финмир» Вадим Заноздрин немного другого мнения:

— Будет небольшой рост, связанный скорее с инфляцией. Ипотечное кредитование в 2024-м, похоже, будет не столь популярно, — если не введут новые программы льготного кредитования или ЦБ РФ не будет стремиться понизить ставки по кредиту.

Успеть в последний вагон

Пока еще открыта лавочка со льготными программами, может, у вас есть шансы стать крутым инвестором в недвижимость в 2024 году?

Все зависит от ваших целей. Если, к примеру, планируете купить жилье для несовершеннолетнего ребенка, то семейная ипотека в помощь. Пока малыш растет, вполне можете сдавать квартиру в аренду, ипотека будет гаситься арендными платежами, а в некоторых случаях даже удастся стабильно получать пару тысяч рублей в месяц сверху. О доходах речи не идет.

Но стоит помнить, что с этого года правительство ввело новое правило: любую субсидированную ипотеку можно взять в режиме «один кредит в одни руки». Значит, все, кто уже обслуживают льготный жилищный заем, не смогут взять новый.

Как заработать на недвижимости в 2024 году

Какие вообще схемы заработка актуальны в этом году? Старая схема: купи новостройку, подожди годик и продай за х10 — уже не работает?

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина»:

— Схема покупки недвижимости на этапе котлована и перепродажи после сдачи в эксплуатацию в большинстве случаев уже не работает. Теперь застройщики получают деньги только после раскрытия эскроу счетов, то есть окончания строительства. У них практически нет стимула продавать строящееся жилье дешевле.

Более того, иногда на рынке складывается парадоксальная ситуация: готовые лоты в неликвидных проектах могут продаваться даже дешевле, чем на этапе строительства, считает эксперт.

Велика вероятность, что в 2024 году цены новостроек будут стагнировать, уверяет эксперт Финтолка Ярослав Баджурак. Поэтому срок отдачи от вложений денег в недвижимость надо увеличивать минимум на 5-10 лет.

Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:

— Даже заработок на сдаче жилья в аренду не принесет желаемой доходности. Так как размер ежемесячного ипотечного платежа выше арендных ставок. Даже льготные ставки госпрограмм не понижают ежемесячные расходы заемщиков.

Сдача в аренду хоть остается актуальным способом заработка, но доходность будет ниже чем по вкладам, которые сейчас обещают до 15 % годовых, уверяет финансовый аналитик Вадим Заноздрин. Арендная плата не успевает расти в той же пропорции, что и цены на недвижимость. Хотя, с другой стороны, при продаже вы получите накопленный доход от аренды плюс доход от продаж. Все это увеличит общую доходность от вложения.

По-прежнему будут актуальны стратегии создания пассивного дохода, связанные с флиппингом и покупкой сервисных апартаментов для перепродажи, верит руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев.

Короче говоря, в 2024 году заработать на недвижимости можно. Но сделать это сильно сложнее, чем годами ранее. Поэтому вложения в недвижимость стоит рассматривать больше как способ сберечь деньги во время кризиса.