Пенсия.PRO
Помогаем Вам попасть в лучшее будущее
Вы приняли важное решение о покупке квартиры. Надо брать. Но до того как заселиться в гнездышко мечты у парка по соседству с лучшими школами и кофейнями, нужно решить кучу вопросов, которые не очень-то и хочется решать. Финтолк прекрасно вас понимает, поэтому разобрался за вас и объясняет: как, где, на что и по какому алгоритму покупать квартиру в 2022 году, чтобы это было выгодно, безопасно и принесло удовольствие.
Содержание
Итак, вы решились сделать это. Стать обладателем красивой, большой и самой лучшей на свете собственной квартиры. Наверняка вам надоело таскаться с любимым фикусом по съемным квартирам или вы хотите покинуть родительский дом, а может, предпринимаете попытку переехать в другой город и начать все с нуля. Вы уже думаете, куда поставите свой компьютер, как будете пить кофе и смотреть в окно на прохожих и где будет лежать ваша кошка Мурка. Но в квесте под названием «Приобретение жилья» перед вами стоит много задач, которые заранее нужно решить, чтобы все получилось по красоте и без лишних стрессов. Давайте разбираться, как найти, выбрать и купить квартиру в 2022 году, чтобы не просто не влипнуть, а сделать это с наибольшей выгодой для себя.
Итак, перед вами океан выбора и море вариантов. Начнем с базового. А что вы, собственно, хотите. Ответьте себе на вопросы, какая квартира вам нужна, чтобы дальше вести поиск именно ее, заветной, по четкому критерию, а не метаться между компромиссами:
Переходим к животрепещущему вопросу. На что берем. Какую сумму вы готовы потратить на приобретение жилья? Хватит ли вам собственных средств или вы планируете взять ипотечный кредит? Отвечая на этот вопрос, изучите, что сейчас с ценами на квартиры.
Эксперты считают, что если выбирать между первичным и вторичным жильем, то сейчас выгоднее приобретать новостройку. Но держим в голове: если возьмете новостройку, готовьтесь к ремонту. А это сильно увеличит ваши итоговые расходы на приобретение жилья. А в старую квартиру можно заехать прямо сразу и жить-поживать.
Если мы говорим про старый фонд, панельку или пятиэтажку без лифта, стоимость таких квартир, скорее всего, будет снижаться. Потому что высокие ставки по ипотеке на вторичный рынок, высокая стоимость ремонта и отсутствие субсидированных ставок по ипотеке на вторичное жилье привели к тому, что покупатели все больше и чаще смотрят в сторону новостроек и покупок от застройщиков.
ЦБ планомерно снижает несколько месяцев ключевую ставку, а значит, не дремлют и коммерческие банки. В начале июня сразу несколько крупных банков объявили о снижении ставок по ипотечным кредитам — сейчас ипотеку можно взять под 10,3–13,5 процентов годовых. Но имейте в виду, что банки серьезно ужесточили требования к потенциальным заемщикам, что снижает процент одобрения заявок. И не забудьте проверить, положена ли вам льготная ипотека.
Если вы решились на ипотеку, стоит получить одобрение от банка еще до начала поиска квартиры. Ибо нет смысла заниматься подбором и тратить время, пока нет одобрения организации, которая будет финансировать эту эпопею — покупку вашей будущей квартиры. Ведь банки могут дать от ворот поворот, либо одобрить, но не нужные вам 5, а только 3 млн рублей. А вы уже квартиру выбрали и мысленно бирюзовые шторы на окна повесили.
Далее надо решить, вы пускаетесь в этом плавание самостоятельно (бесплатно, но весь спектр развлечений повиснет на вас) либо со специально обученным человеком (да, он захочет с вас взять денег, но снимет с вас головную боль). Покупка недвижимости дело серьезное, поэтому взвесьте все за и против. Плюс риелтора в том, что он может не только заниматься подбором подходящей квартиры и рыскать за вас по базам, но еще и помочь с оформлением всех необходимых бумаг.
Что они могут: оценить юридическую чистоту объекта, проверить все документы на наличие ошибок, проследить, чтобы все выданные справки, согласия, доверенности, брачные договоры и прочие необходимые для сделки по приобретению жилья бумаги были актуальными, и прочие бюрократические тонкости.
Риелторы берут за сопровождение сделки фиксированную сумму (10 000–50 000 рублей в зависимости от региона) или процент от цены на квартиру (2–5 %). Если хотите воспользоваться помощью специалиста, лучше перейти в режим сарафанного радио и спросить знакомых, нет ли у них проверенного человека на примете. При общении с риелтором вам нужно заставить его следовать вашему плану беседы и предоставлять вам ту информацию, которая вас интересует, а не ту, которая есть у него.
Если вы хотите все найти сами без назойзливого зудения под ухом «берите скорее и не думайте, там еще 25 претендентов вам в спину дышат», то на помощь вам придут сервисы по поиску жилья и сайты-агрегаторы. Ну а к специалистам можно уже обратиться чисто для оформления всей документации и регистрации сделки и отдельно оплатить услуги юриста.
Если вы ищете варианты сами, после того как отобрали квартиры, максимально соответствующие вашим требованиям, прочитали внимательно текст объявления и просмотрели фотографии, звоните продавцу за деталями. На этом этапе ваша основная задача — вытащить из него именно по телефону максимум информации. Чтобы не тратить время на поездку и на осмотр квартиры, заранее не подходящей для вас по каким-то критериям. Информацию про квартиру в залоге у банка, совладельца в тюрьме можно было выяснить по телефону, а не потратив в пробках два часа.
Начнем с того, что будет вас окружать ближайшие годы жизни в новой квартире. Итак, локация. Смотрим на престижность округа, развитость транспортной доступности района, а также социальной и торговой инфраструктуры. Чтобы и метро, и «Пятерочка», и алкоголиков в скверах поменьше. Но без перегибов, шоссе и прочие автомагистрали рядом — это не только про транспортную доступность, но и про отсутствие покоя. Минусы такого соседства — шум, пыль, а если дом расположен совсем близко к трассе, еще и плохая экологическая обстановка. Далее — экология и роза ветров (сила и направление ветра). Завывание за окном вам точно ни к чему.
Итак, если на этом этапе выбора квартиры вас все устроило, заходим в подъезд (виртуально, если покупаем квартиру в новостройке; ногами — если выбираем вторичку). На каком этаже дома находится квартира. Если это первый-второй этажи, есть риск, что в нее будет попадать мало света. Если вы выбираете вариант в новостройке, причем еще не готовой, то нужно обратить внимание на презентацию проекта — часто в углу страницы или в другом месте указывается роза ветров, по которой можно определить, куда будут выходить окна квартиры.
Вы же наверняка хотите больше солнца? Все-таки мы живем в такой широте, где не хватает солнечных лучей. Тут варианты такие: если окна в квартире выходят на восточную сторону, то солнце вы будете видеть лишь утром, а во второй половине дня — уже нет. Поэтому желательно, чтобы окна выходили на южную или юго-западную сторону. Ну и проверьте, чтобы квартира не находилась в торце дома и окнами не выходила прямо в окна другого здания. И вам неприятно, и продать потом будет тяжело.
В случае с вторичной недвижимостью важно оценить чистоту подъезда. Нет ли сильных запахов, загрязнения из-за того, что в какой-нибудь квартире живет много кошек или собак. Такое соседство принесет много хлопот тем людям, у которых есть аллергия. Проверьте близость квартиры к лифтовой шахте — если дом высотный, то лифт часто будет ходить вверх-вниз, а это постоянный шум. А когда в доме тонкие стены, плохо с шумоизоляцией, то постоянный шум от движения лифта сильно мешает жильцам.
На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимания.
Заходим в квартиру. Осмотрите внимательно углы потолка, проверьте, не было ли протечек, не затапливало ли квартиру. Когда жилплощадь выглядит как много повидавшая на своем веку, а потолок свежий, с легким косметическим ремонтом, возможно, собственники просто пытались скрыть следы потопа. А если это последний этаж, то есть риск, что чердак подтапливает во время дождя. В таких случаях, при наличии следов протечек и ремонта, нужно сразу спрашивать у владельцев — была ли квартира повреждена, когда, из-за чего, каковы риски того, что здесь произойдет потоп, и т. п.
Пусть выкладывают все подробности. Будьте дотошны — все, что вы упустите,
будет использовано против васвам придется потом разгребать самому. Плесень, дырки в полу под кроватью и муравьи, которые спрятались за шкафом, не обрадуют вас после передачи денег за квартиру нерадивому продавцу.
Что по коммуникациям. Не забудьте проверить их состояние — и в новостройке, и в старой квартире. Трубы, вентиляция, проводка должны быть в нормальном состоянии, иначе к миллионами стоимости квартиры вам придется добавить затраты на их обновление. Некачественные радиаторы текут и плохо греют. Неверно уложенные в стяжку трубы отопления могут перегреть бетон, и он раньше времени разрушится. А если вентиляция не работает или работает плохо, окна будут потеть, дома станет душно, может появиться плесень на стенах. Оно вам не надо, поэтому мучайте владельцев жилья всеми интересующими вопросами.
Наличие газовой колонки часто отпугивает потенциальных покупателей, кроме того, это фактор, который может повлиять на снижение стоимости объекта, считает заместитель руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Денис Гаджиев. Если есть газовая колонка, то нужно проверить, что это за оборудование — к примеру, старая советская модель или более современные и безопасные варианты.
Чтобы проверить квартиру и убедиться, что ее покупка для вас не обернется лишней головной болью, она достроится, застройщик не сбежит с вашими сбережениями, квартира будет принадлежать только вам и к вам не прибегут ее отбирать, нужно сделать первичную проверку будущих квадратных метров и запросить у продавца необходимые документы на квартиру.
Тут все зависит от конкретного варианта покупки. С новостройкой в этом плане хлопот меньше. Покупателям квартир в новостройках эксперты советуют иметь дело с девелоперами, которые возводят жилье с привлечением проектного финансирования. В Москве так сейчас строится примерно 85–90 % проектов.
Про что речь. Проектное финансирование пришло на смену долевому, которое попило немало крови у обманутых дольщиков. В этом случае денежные средства граждан до завершения строительства дома лежат на эскроу-счетах в банке. А именно замораживаются на них до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. Почему это важно. Так застройщик никуда не тратит эти средства, а его топ-менеджеры не сбегают с деньгами покупателей прожигать жизнь на Мальдивах.
«Кроме того, нужно смотреть на уровень готовности дома и динамику строительства. Наиболее опасными являются проекты на ранних стадиях возведения. Наиболее безопасными — готовые дома, в которых уже выдают ключи от квартир. Стоит отметить, что сейчас разница между покупкой лота на этапе котлована и в практически готовой новостройке в среднем составляет 20 %», — поясняет руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
С вторичкой ситуация обстоит чуть сложнее — вам придется проверить всю ее подноготную и узнать, с кем она была до вас. Проверить историю квартиры можно самостоятельно или обратиться за помощью к риелторам и юристам. Еще один вариант — заказать проверку через специальные сервисы.
Что просим у продавца и проверку каких документов проводим максимально скрупулезно:
Что еще вам нужно проверить и от каких возможных рисков себя обезопасить, перед тем как сказать заветное «Я ее беру»:
Неузаконенная перепланировка. Один из частых случаев обременения квартиры. При осмотре может показаться, что квартира функционально спроектирована и все здорово, но стоит проверить, не снесены ли там стены, тем более несущие, не объединена ли жилая площадь с кухней или санузлом (это категорически запрещено) и т. д.
«Более того, банки могут отказать в выдаче кредита под залог такой квартиры, с неузаконенной перепланировкой. И если вы выберете такой вариант, то у вас на руках будет проблемный объект, можно даже получить судебное постановление, предписывающее, чтобы перепланировка была возвращена в прежний вид. Да, из-за таких изменений квартира может стать интересной и функциональной, но с точки зрения дальнейшей продажи возникнут большие сложности. А ведь недвижимость — это актив, который должен быть востребован у покупателей», — предупреждает Денис Гаджиев.
Задолженности по квартире. Долги за воду, свет и отопление так и останутся за владельцем квартиры, а значит, к вам как к новому собственнику они не перейдут. А вот с долгами за оплату капитального ремонта все сложнее — этот долг закреплен за квартирой и вместе с ней переходит к ее новому владельцу. Проверьте этот вопрос перед покупкой, потому что если за квартирой накопился большой долг, на нее могут наложить арест.
Цена в договоре. Продавец может попросить прописать в договоре меньшую сумму покупки квартиры, чтобы снизить налогооблагаемую базу и сэкономить на налоге за продажу недвижимости. Рисковать так не стоит. К тому же размер налогового вычета на квартиру, который вы сможете получить как новый владелец, будет рассчитываться из суммы, прописанной именно в договоре.
Информация о благосостоянии вашего визави. Если финансы продавца квартиры поют романсы, вы рискуете купить квартиру у потенциального банкрота. А это может обернуться проблемами в будущем. Информацию о банкротстве лица можно посмотреть через Единый реестр сведений о банкротстве, а о предбанкротном состоянии — через картотеку арбитражных дел.
Здоровье вашего контрагента. Попросите у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это защитит вас от попыток потом отсудить недвижимость, если продавец внезапно скажет, что передумал и вообще на него что-то нашло в момент продажи квартиры — бес попутал или магнитные бури разыгрались.
Попросите у собственника паспорт. Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который имеет право на сделку: данные его паспорта должны совпадать с данными в документе на квартиру. Проверить, действителен ли паспорт вообще, можно на сайте МВД. В идеале нужно увидеть как можно больше документов, подтверждающих личность: водительское удостоверение, загранпаспорт. Чем больше таких документов, тем лучше — большое число документов сложнее подделать.
Что еще вас должно насторожить при знакомстве с продавцом. Требование оставить задаток перед просмотром квартиры — типичный трюк у мошенников: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Так что, если вам предлагают оставить задаток, сразу бегите подальше от такого сомнительного варианта.
При покупке квартиры на вторичном рынке не скромничаем и просим у продавца скидку. Назовите сумму скидки побольше, а там как пойдет. Как выбиваем скидку:
У застройщика тоже можно попросить скинуть несколько сотен. Кто имеет право на скидку:
Итак, вы обо всем договорились, вы хотите именно эту квартиру, а продавец (строительная компания или собственник квартиры в старом фонде Семен Петрович) желает взамен именно это количество денег. Переходим к документации. Купить квартиру в новостройке можно по договору долевого участия, по переуступке или через кооператив. На вторичном рынке — по договору купли-продажи. Можно составить договор самостоятельно или обратиться за помощью к юристу или нотариусу.
С продавцом предварительно необходимо обсудить форма расчетов — это то, как вы планируете расплатиться за покупку. Способы покупки есть разные:
Заключаем предварительный договор купли-продажи квартиры и вносим аванс. Для чего нужен предварительный договор купли-продажи. Он показывает серьезность намерений обеих сторон. Так, после заключения такого соглашения квартиру, как правило, снимают с продажи на время сделки.
Что нужно учесть при оформлении договора купли-продажи квартиры. К числу обязательных пунктов типового документа относятся:
В ряде случаев нужно нотариальное удостоверение договора — придется сходить к нотариусу. Например, если вы продаете или покупаете долю в квартире, квартиру вашего ребенка или опекаемого человека или квартиру с пожизненной рентой.
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, все документы на квартиру передаются в банк. Поэтому, когда найдете квартиру мечты и обо всем договоритесь с собственником, не забудьте получить одобрение банка именно на этот объект и вызвать оценщика. Список оценщиков предоставит банк, но вы вправе выбрать другую организацию. Оценщик приедет в квартиру, осмотрит и сфотографирует ее, проверит необходимые документы. И только когда банк одобрит квартиру, можно выходить на сделку.
Если квартиру вы купили в ипотеку, сделка проводится в банке, который выдает ипотечный кредит. В банке подписываются сам договор между сторонами, а также договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Если стороны встречаются у нотариуса, то у него в кабинете подписывается договор купли-продажи, в котором обязательно прописано, где, когда и как будет проведена оплата.
Если сделка проводится с использованием сервиса электронной регистрации, покупатель и продавец подписывают заявления о регистрации перехода права собственности. Через несколько дней им на почту и мобильный телефон приходит сообщение, что регистрация перехода права собственности прошла. Если договор заключен у нотариуса, то тот сам отправит его на регистрацию, а покупатель потом получает соответствующее подтверждение. Но не всем покупателям и не со всеми объектами недвижимости эта возможность доступна, есть ограниченный перечень.
Но можно все сделать и по старинке. Когда вы подписали договор купли-продажи и разобрались по поводу расчетов с продавцом, можете сами идти и подавать документы на регистрацию в Росреестр. Обычно это делают через МФЦ. Электронная регистрация проходит в течение трех-пяти дней, а через МФЦ — в течение 10 дней. После регистрации сделки в Росреестре необходимо получить документы, а затем произвести расчет с продавцом одним из указанных выше способов.
Итак, переход права собственности зарегистрирован, оплата проведена, теперь нужно принять квартиру. Не забудьте сверить все показания счетчиков с данными в квитанциях. Прием-передачу лучше производить по заранее согласованному акту приема-передачи.
Если все пункты соблюдены и объект в надлежащем состоянии, стены и пол на месте, розетки не искрят, а вода не хлещет из трубы, обе стороны подписывают документ и передают ключи. Все, заселяйтесь, выбирайте подушки и мебель, заказывайте суши и поздравьте себя с приобретением новой квартиры!
Мы используем файлы Cookies
При посещении сайта осуществляется обработка Cookies-файлов. Порядок и условия обработки, способ запрета такой обработки описаны в Политике конфиденциальности
