Застройщики начали предлагать ипотеку без первоначального взноса и с минимальным процентом годовых, например, под 0,1 % или даже 0,01 %. Хм, вроде выгодно. Не надо переплачивать банку огромные суммы, стоимостью со вторую квартиру. Но как-то подозрительно. Что это за беспроцентная ипотека и стоит ли ее оформлять? В чем подвох? Финтолк объясняет.

Что такое околонулевая ипотека

Спрос на новостройки по итогам 2022 года упал на четверть по сравнению с 2021 годом. Это очень много. Повсеместная неопределенность, резкое увеличение весной ключевой ставки ЦБ РФ, а значит, и процентов по ипотеке обрушили рынок. Некоторые банки даже приостанавливали выдачу ипотечных займов. Летом ставка ЦБ вернулась к нормальным значениям, но в сентябре рынок подкосила всеобщая частичная мобилизация.

Однако эксперты Финтолка считают, что на самом деле основным фактором снижения спроса на новостройки стало сокращение доходов россиян.

Программы господдержки по ипотечным займам и финансирование застройщиков не особо помогли оживить рынок. Поэтому сами застройщики в коллаборации с банками начали активно продвигать субсидированную ипотеку под 0,01–3 % годовых.

И это дало результаты. По данным госкорпорации «Дом.рф», в третьем квартале 2022 года ипотека по околонулевым ставкам от застройщика составляла до 40 % всех выданных льготных займов. А согласно данным ЦБ, с июня по август 2022 года примерно 66 % выданных ипотек были субсидированными.

Как работает схема? Суть в том, что застройщик увеличивает стоимость ипотечного объекта на сумму, которую бы получил банк при обычной рыночной кредитной ставке, и оплачивает ее банку. Одновременно застройщик завышает стоимость квартиры на 7–30 %.

Например, если покупать в городе Н. квартиру по обычной ставке 7 % годовых, ее рыночная цена составит 6 млн рублей. А если покупать от застройщика под 0,1 % годовых, то цена будет 7,8 млн рублей.

В чем плюсы брать квартиру по околонулевым ставкам

Помимо завышения стоимости жилья, застройщик может потребовать от покупателя увеличить первоначальный взнос до 50 %. Но за 30 лет все равно можно реально сэкономить на переплате.

Например, если взять квартиру стоимостью 11,4 млн рублей с первоначальным взносом 3,42 млн рублей (30 % стоимости) под 7,7 % годовых сроком на 30 лет, то тогда переплата составит почти 12,5 млн рублей.
А если под те же условия взять квартиру под 1 %, тогда переплата за 30 лет составит 1,26 млн рублей.
Разница = почти в 10 раз.

Вдобавок ко всему прочему, ежемесячные платежи в первом случае будут составлять 56 894 рубля, а во втором — 25 666 рублей. То есть и здесь долговая нагрузка окажется меньше в два раза. А это значит, что можно своими силами сделать ремонт, не влезая в долги. Или же почти с первых дней получать прибыль от сдачи жилья в аренду, перекрывая и ипотечные платежи, и пустоту в кошельке.

Стоит ли брать околонулевую ипотеку

Стоит ли брать ипотечный заем под околонулевой процент, тем более, что возможна такая бешеная экономия? Для начала лучше узнать обо всех подводных камнях, которые могут встретиться.

Во-первых, все зависит от ваших личных вводных. Вдруг вы соберетесь через пару лет продавать квартиру? С учетом завышенной стоимости жилья, вы не сможете продать его по нужной стоимости. А рыночная на тот момент может оказаться в разы ниже.

Во-вторых, стоит внимательно изучить условия низкой процентной ставки.

Антон Кравцов, финансовый эксперт маркетплейса «Финмир»:

— Для того, чтобы избежать дополнительных необоснованных выплат, необходимо тщательно анализировать условия договора, поскольку иногда банки прописывают «супернизкую ставку» на определенный период, а после уже действует обычная рыночная ставка.

И это самая главная загвоздка, которая может свести всю выгоду к нулю.

«Еще одним минусом программы является то, что по рассматриваемой схеме продаются не самые популярные объекты или квартиры», — предупреждает эксперт Финтолка Ольга Тарасова.

В целом стоит с предельной внимательностью подойти к покупке квартиры и досконально изучать условия ипотечного договора, а лучше — привлечь специалиста, знающего все тонкости подобных документов.

Так стоит ли приобретать новостройку под нулевую ставку?

Ольга Тарасова, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления г. Москвы Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова:

— Перед покупкой квартиры всегда следует произвести соответствующие расчеты: проверить величину переплаты в зависимости от условий ипотеки и стоимости квартиры. Часто оказывается, что квартира, приобретаемая по более высокой ставке ипотечного кредита, но по низкой цене, через 20 лет, например, окажется дешевле, чем аналогичная, взятая по пониженной ставке заемных средств и по завышенной первоначальной цене.

Если в вашем случае стоит цель как можно больше снизить ипотечные платежи, то околонулевые проценты по займу будут в приоритете.

Финансовый эксперт маркетплейса «Финмир» Антон Кравцов напоминает, что сейчас есть достаточно государственных льготных программ по приобретению жилья в ипотеку, где ставка действует в районе 2–5 %, что смотрится более выгодно, чем среднерыночные 7–11 %.

Центробанк пытается отменить околонулевую ипотеку

Казалось бы, заемщики согласны покупать околонулевые квартиры, застройщикам выгодно, все в плюсе. Но еще в октябре Банк России высказался против подобного типа кредитования. По мнению главного финансового регулятора, банк и застройщик перекладывают риски на покупателя, поскольку если у того возникнут трудности с выплатами, то покупатель не сможет продать объект недвижимости по рыночным ценам из-за завышенной стоимости такого объекта.

Минстрой России предложил ввести альтернативное решение для экстремально низких ставок, увеличив их до 3-4 %. Однако ЦБ настроен более решительно. Уже с декабря 2022 года увеличены надбавки к коэффициентам риска по кредитам на жилье с первоначальным взносом меньше 10 %.

Но это не конец:

1. Еще одним вариантом «охлаждения нулевой ипотеки» рассматривается повышение надбавок к ставке резервирования для первоначального взноса на уровне 10–20 %.
2. ЦБ отмечает необходимость раскрытия информации о переплате за счет комиссии банку от девелопера в договоре о предоставлении кредита.
3. Кроме того, решено в целом скорректировать программу льготной ипотеки.

Но и тут застройщики не теряют хватку. Есть новая идея — траншевая ипотека. Это когда кредит разделен на несколько частей: например, часть денег выплачивается до момента ввода дома в эксплуатацию, а остальное после. При этом платежи на первом этапе могут быть небольшими, даже 1 рубль в месяц. Пока чиновники и застройщики бодаются, околонулевая ипотека жива. Но, скорее всего, уже в начале 2023 года нас ждет новая вольготная форма кредитования, которая постарается заменить околонулевые ставки.