Пенсия.PRO
Помогаем Вам попасть в лучшее будущее
Рефинансирование — это как перезаем долга у другого кредитора под меньшие проценты. Например, вы взяли ипотеку на пике кризиса в 2015 году под астрономические 17 %, а теперь хотите платить 9 %. Желание простое и понятное.
Даже если выплатить осталось всего-навсего 200 000 (на два года), и то при пересчете удастся сэкономить 16 000 рублей и два месяца (при сохранении суммы ежемесячных платежей).
Зависимость тут простая: чем больше остаток долга и срок его погашения — тем больше выгоды от рефинансирования. И наоборот. Но не стоит забывать о сопутствующих тратах. Например, вам заново придется провести оценку квартиры (от 1 500 до 5 000 рублей), оформить страховой полис (в среднем, 1 % от суммы задолженности), для некоторых банков — заверить сделку у нотариуса (от 5 000 рублей). Что, идея уже не кажется такой выгодной?
Таким образом, выгоду от уменьшения процентной ставки могут съесть другие траты, и все, что вам останется, — чувство удовлетворения от проделанной работы сроком на пару месяцев.
Да, кстати, если вы не проводите такие сделки на постоянной основе (не профессиональный юрист или риэлтор), у вас на все процедуры уйдет примерно два-три месяца, не меньше.
Содержание
Это основные критерии, которые должны помочь вам в выборе. Но помните, что каждый случай стоит рассматривать индивидуально. Например, если сумма ежемесячных платежей стала для вас непосильной (снизился доход или появились другие непредвиденные траты), при рефинансировании можно уменьшить ежемесячный платеж, увеличив общий срок выплат. Такое решение не поможет вам сэкономить в перспективе, но избавит от нагрузки сейчас. Так и с процентной ставкой: если ваш основной долг меньше миллиона рублей — снижать ставку на один процент может оказаться невыгодно, а если 20 млн — очень даже выгодно.
Вы можете преследовать одну цель из перечисленных или сразу несколько, так что внимательно подбирайте банки, которые позволят вам добиться своего по максимуму.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
— Возможность рефинансирования ипотеки в первую очередь повысила спрос на кредитование первичного рынка. Большинство крупных ипотечных банков готовы рефинансировать ипотечные кредиты на квартиры в недостроенных домах. Причем такая услуга получила распространение относительно недавно, в последние два-три года. Ранее рефинансирование кредитов на незавершенные квартиры не практиковалось самими банками. Это объяснялось высокой рискованностью сделки, так как кредитор берет в залог фактически недостроенный объект.
Кроме того, рассуждает эксперт Финтолка, до 2014 года рефинансирование в сегменте новостроек не пользовалось спросом и по другим причинам.
Под рефинансирование сейчас попадают почти любые сделки: вторичка, новостройки, недостроенные дома, частный жилой сектор. Меньше всего сложностей возникнет, если вы основной и единственный заемщик, квартира на 100 % в вашей собственности, а рефинансирование вы получаете в том же банке, где брали ипотеку. В этом случае понадобится минимум справок, а сделка пройдет почти молниеносно. Но чаще всего банки предлагают своим клиентам далеко не такие выгодные условия, как чужим. Например, своих ипотечников банк рефинансирует под 11 % годовых, а клиентов других банков – от 9 %.
Будьте внимательны: копия трудовой, справка 2-НДФЛ и график платежей актуальны только в течение месяца. Если за месяц документы до банка вы не донесете, их придется заказывать заново, а бухгалтерия такое ой как не любит. Оценка квартиры действительна в течение полугода.
Дополнительные документы могут понадобиться, если вы — не единственный заемщик, не единственный собственник квартиры или недавно меняли паспорт/работу. Но менеджеры банка легко подскажут вам, как справиться с этими сложностями.
После переоформления обязательно возьмите в вашем старом банке справку о полном погашении ипотеки. На всякий случай.
Отдельных документов потребует переоформление по программе господдержки. Так называемая «детская ипотека»: если с января 2018-го у вас в семье случилось счастливое пополнение вторым или третьим ребенком, вы можете платить по кредиту всего 6 % годовых. Но только пока ребенку не исполнится три года. Действует это так: вы платите пониженную ставку, а государство компенсирует банку разницу между этими 6 % и вашей основной ставкой (например, 11 %). Когда второму ребенку исполняется три года, волшебство заканчивается, карета превращается в тыкву, а процентная ставка возвращается на прежнюю высоту. Если вы, конечно, не успеете родить третьего ребенка.
Для рефинансирования по программе господдержки, помимо основного пакета документов, вам понадобится предоставить еще и оригиналы свидетельств о рождении всех детей.
Важно: программа господдержки рассчитана только на новостройки (квартиры, дома, таунхаусы, в том числе при долевом участии на этапе строительства). Переоформить вторичку под 6 % невозможно.
Юлия Грызенкова, замзавкафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве России:
— О рефинансировании ипотеки стоит задуматься в случае заметного изменения кредитных ставок на рынке ипотечного кредитования. В первую очередь стоит обратиться в свой банк с предложением рассмотреть возможность понижения кредитной ставки. Если заемщик платил аккуратно, всегда вносил платежи вовремя, то банк может пойти навстречу. Но обычно условия кредитного договора такое не предусматривают как типовую процедуру, и банк может согласиться, но может и отказать. В этом случае нужно быть готовым получить одобрение у другого кредитора.
При получении информации об одобрении кредита в другом банке нужно сообщить об этом своему родному, так как в этом случае банк может поменять решение. Если нет, то нужно будет собирать необходимые документы не только по оценке недвижимости, но и по страхованию, возможно — медицинскому освидетельствованию заемщика и созаемщиков. И так далее.
Есть и еще один минус, говорит эксперт Финтолка. Скорее всего, придется заплатить проценты за последний месяц в одном в банке и за первый в другом одновременно, то есть платеж за один из месяцев практически удвоится. Поэтому процедура рефинансирования ипотечного кредита стоит определенных средств, и ее стоит проводить, только если ставка должна понизиться не менее чем на 1 п.п. и кредит предстоит выплачивать еще не один год.
Рефинансирование — очень удобный финансовый инструмент. Оно позволяет не переплачивать лишние проценты там, где можно сэкономить. Но прежде, чем на него решиться, лучше внимательно все просчитать. Вам понадобятся:
И полученная выгода должна это все как минимум компенсировать. Внимательно допросите менеджера выбранного банка о дополнительных тратах, особенно — о страховании жизни заемщика и жилья. Оно может обойтись очень недешево, а при отказе от страховки банк может увеличить процентную ставку, и все усилия пойдут насмарку.
Так как банков очень много, мы рассмотрели только самые общие плюсы и минусы рефинансирования. Но решение в любом случае остается за вами. Обязательно внимательно читайте кредитный договор и уточняйте все непонятные вам детали у менеджера или даже у юриста. Иногда расходы на профессиональную консультацию позволяют уберечься от куда больших трат.
Мы используем файлы Cookies
При посещении сайта осуществляется обработка Cookies-файлов. Порядок и условия обработки, способ запрета такой обработки описаны в Политике конфиденциальности
