Живете в человейнике многоквартирном доме и платите бешеные деньги за содержание общедомового имущества? Но по факту лифты не работают, лампочки в подъезде давно перегорели, а менять их никто не торопится. Что за безобразие?! Ведь за это отвечает управляющая компания. Финтолк расскажет, что еще она обязана делать для жильцов дома и куда жаловаться, если УК бездельничает.

УК — кто она такая

Практически каждый многоквартирный дом в России с конца нулевых годов XXI века находится под крылом управляющей компании (УК).

УК — коммерческая организация, с которой собственники многоэтажки заключают договор на оказание услуг по обслуживанию общего имущества дома и, часто, оказанию коммунальных услуг.

То есть УК — это что-то вроде распорядителя ваших денег. Вы с соседями ей ежемесячно перечисляете деньги, а она за это должна исполнять прихоти всего дома. Например, чистить территорию вокруг дома от снега.

Как узнать, кто является вашей УК:

• посмотреть в квитанции графу «Исполнитель услуг»;
• на сайте «Реформа ЖКХ» можно ввести свой адрес;
• через портал «Дом-минжкх» тоже по адресу дома;
• ГИС ЖКХ (реестр → реестр объектов жилищного фонда → поиск дома по адресу);
• Дома Москвы также по адресу дома.

Так, выяснили, кто является УК, теперь надо разобраться, что же она обязана делать.

Как оплачивать услуги ЖКХ без банковской комиссии

Что обязана делать управляющая компания

УК не может брать с жильцов деньги просто за то, что она существует. С жителями многоэтажки заключается договор, в котором прописан полный список услуг по содержанию дома. Минимальный набор этих услуг установлен правительством РФ.

Что в этот суповой набор входит:

• Целые стены. Проверка целостности фундамента, стен, колонн, а также ремонт трещин, щелей и даже отвалившейся лепнины.
• Закрытый подвал. УК должна контролировать вход в подвал, чтобы к нему был свободный доступ только для коммунальщиков, чтобы он не был захламлен личными вещами жильцов.
• Крыша без протечек. Обслуживающая организация обязана устранять протечки, чистить крыши от снега, сбивать сосульки, проверять молниезащитные устройства, то есть содержать крышу в порядке, чтобы она окончательно не съехала.
• Содержание лестниц. Любые деформации, нарушения целостности конструкций, повреждения перил — все обязана устранять УК.
• Подъезд. Также обязана содержать в порядке обслуживающая организация. Сломался домофон, разбилось окно в подъезде и прочие проблемы устраняет УК.
• Исправное оборудование. Перед отопительным сезоном, чтобы не было аварий, УК следит за исправностью и герметичностью труб. Вне зависимости от времени года проводит проверку систем электрооборудования, водоснабжения и водоотведения.

Однако сразу стоит отменить, что менять крышу — не обязанность УК. Она занимается только текущим ремонтом. Замена крыши — капитальный ремонт, и деньги на это идут из фонда капремонта.

В общем, УК обязана содержать в порядке общедомовое имущество.

Однако часть общедомового имущества не обязательно пребывает вне стен квартиры, иногда оно находится и внутри вашего жилища (например, стояк отопления).

Но иногда список услуг может расширяться. Тут все зависит от кармана жильцов дома (больше список = больше квартплата).

Чтобы точно узнать, что и как часто должна делать УК, необходимо заглянуть в договор. Где его достать? Можно на сайте «Реформа ЖКХ».

После ввода своего адреса в поисковое окошко необходимо пролистать вниз, чтобы была следующая картинка:

Ищем строчку «Договор управления» и скачиваем файл. В договоре весь перечень услуг будет содержаться в Приложении и выглядеть примерно так:

Помимо перечисленных в договоре обязанностей УК (она же обслуживающая организация):

• взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями (электросети, водоканал, газовики): следит, чтобы они выполняли свою работу;
• информирует жильцов о росте или снижении тарифов;
• оформляет регистрацию жильцов;
• проводит собрания с собственниками квартир и другое.

Как оформить субсидию на оплату услуг ЖКХ

Как пользоваться услугами УК без ругани и ссор

В идеальном мире УК сама следит за каждой лампочкой и залатанной дыркой на крыше дома. Но в реальности в управлении у обслуживающей организации ооочень много подопечных.

Поэтому жильцы дома в случае какой-либо неисправности сами должны об этом сообщить в аварийно-диспетчерскую службу УК, а та — направлять специалистов и все устранять.

Куда обратиться? И как узнать, кому звонить или писать, если вдруг возникла неисправность?

Аварийно-диспетчерская служба УК

Можно позвонить по номеру телефона. Для этого достаточно знать, какая УК обслуживает ваш дом, и найти номер на ее сайте или в ее соцсетях.

При обращении в диспетчерскую службу достаточно назвать адрес и сказать, что случилось.

Например: на улице Красной, 56, куда-то делась из крана холодная вода; когда она вернется?

Диспетчер обязан зафиксировать заявку и сообщить, в течение какого срока сотрудники аварийной службы прибудут для устранения.

Портал ГИС ЖКХ

На портале необходимо зайти в личный кабинет (связан с порталом «Госулуги»), где потом можно написать обращение.

После отправки обращения во вкладке «Обращения и ответы на них» будет виден статус ваших обращений:

Местные региональные сервисы

В некоторых регионах местные власти сами создают бесплатные сервисы для приема обращений о проблемах.

Например, в Московской области работает сайт «Добродел». Можно обратиться на этот портал для связи с любым региональным ведомством без бумажной волокиты и с минимальными затратами времени и сил. Еще есть Единая диспетчерская служба Московской области.

Аналогичные сервисы работают в Москве, Санкт-Петербурге, Кемеровской области, Пермском крае, Приморском крае, Камчатском крае, Забайкальском крае.

На что потрачены деньги

Любой жилец дома имеет право и возможность посмотреть, что УК реально делает, соблюдает ли условия договора.

Для этого на сайте своей УК необходимо найти отчет о работе. Обычно публикуется во вкладке «Финансовая отчетность». Далее это может быть многостраничный файл формата pdf, где нужно будет искать свой дом. Либо же сразу на сайте будет сформирован отчет.

Вот пример того, как выглядит годовой отчет (куда и на что были потрачены ваши деньги):

Если такой информации нет в свободном доступе, то это незаконно. Необходимо жаловаться в Роспотребнадзор.

Золотые услуги: как уменьшить платежку за ЖКХ

Куда жаловаться на работу управляющей компании

Если вас вдруг не устраивает качество работ или вообще диспетчер из УК проигнорировал ваше обращение, тогда необходимо составлять жалобу.

Здесь уже нужно соблюдать определенный формат документа. Вот что должно быть обязательно:

1. Наименование организации, в которую адресована жалоба. Если отправлять через сайт или портал госуслуг, тогда данные заполнятся автоматически. ФИО руководителей организаций не обязательно указывать.
2. ФИО, контактные данные того, кто жалуется. Без этих данных в рассмотрении жалобы могут отказать.
3. Текст жалобы. В нем описывается, что именно произошло, к чему привело и какие меры требуется принять.
4. Личная подпись. Если формируете жалобу через Госуслуги, тогда автоматически проставится электронная подпись.
5. Дата составления.

К обращению можно приложить доказательства нарушения прав. Это могут быть фотографии, видео или документы.

Теперь разберемся, куда и в каком случае жаловаться.

Сама УК

Можно написать электронное или бумажное письмо в свою УК, чтобы она разобралась, почему, к примеру, ее же диспетчерская служба проигнорировала ваше обращение.

Также подобную просьбу можно сформировать на портале ГИС ЖКХ. В той же вкладке, где подавались обращения:

Жилищная инспекция

В жилищную инспекцию следует обращаться, когда УК проигнорировала ваши обращения или плохо выполнила свои обязанности. После жалобы в эту организацию госжилинспекция обязана провести проверку и может даже привлечь УК к административной ответственности и вынести предписание об устранении нарушения, а иногда и лишить права управления домом.

Можно найти сайт районной ГЖИ, а можно составить жалобу на портале ГИС ЖКХ в личном кабинете:

Роспотребнадзор

Управляющие и ресурсоснабжающие организации предоставляют услуги. Если услуги некачественные или предоставлены не в полном объеме, можно обратиться в Роспотребнадзор.

Но в Роспотребнадзор стоит обращаться в том случае, если в этих организациях на жалобы не среагировали.

Жалобу можно составить на сайте Роспотребнадзора.

Федеральная антимонопольная служба (ФАС)

ФАС контролирует, чтобы управляющие и ресурсоснабжающие организации взимали плату с жильцов по установленным тарифам. Тарифы можно посмотреть на квитанции и сравнить их с теми, которые прописаны на официальном сайте организаций.

Если жильцы решили, что тарифы необоснованно завышены, а УК навязала им невыгодные условия содержания жилья, можно обратиться с жалобой в ФАС. Если нарушение подтвердится, ФАС выдаст предписание об устранении нарушений, а еще УК могут оштрафовать за нарушение антимонопольного законодательства.

Подать жалобу можно лично, почтовым отправлением или на сайте ФАС.

Прокуратура

Следит, чтобы все соблюдали законы и не нарушали права других. И обращаться стоит в том случае, когда уже все вышеперечисленные организации не помогли.

Обратиться в прокуратуру с жалобой можно следующими способами:

1. Направить жалобу в прокуратуру на сайте госуслуг.
2. На сайте Генеральной прокуратуры, если регистрации на портале госуслуг нет или если составляете жалобу от имени другого человека. Сама Генпрокуратура рассматривать жалобу не будет, но переправит ее в региональную прокуратуру, которая проведет проверку.

Суд

Это уже крайняя мера. И тут стоит действовать совместно с другими жильцами дома. Бывает, вместо помощи органы власти дают стандартную отписку: вашу проблему не решить, сделать ничего нельзя, сорри.

Обжаловать через суд действия или бездействие чиновников можно в течение трех месяцев с момента, когда вам стало известно о нарушении прав. Суд может признать незаконными действия (бездействия) должностных лиц и обязать их принять меры: провести новую проверку, отменить незаконное решения и принять новое.

А в случае если суд не решил проблему, можно обжаловать и это решение в вышестоящем суде.

Для подачи исков, жалоб и заявлений в суд можно воспользоваться почтой, обратиться лично в канцелярию суда или через сайт ГАС «Правосудие».

И что в итоге

Иногда управляющая не может выполнять в полной мере объем услуг, потому что деньги, которые платили жильцы в течение года, ушли на срочный дорогущий ремонт. В этом случае поможет пересмотр тарифов и переговоры с соседями по поводу изменения тарифной сетки.

Но некоторые решают вопрос более экстремальным способом — просто не платят УК, потому что, по их мнению, она плохо работает, но это незаконно. УК в этом случае может ограничить доступ к коммунальным услугам, то есть могут отключить свет или перекрыть воду. И в такой ситуации будут страдать все, ведь кто-то один не доплачивает — и сразу не хватает нужной суммы денег, которая могла бы пойти, к примеру, на озеленение придомовой территории.

Задолжал? Живи на улице! У кого имеют право изъять единственное жилье

Порой в решении проблем помогает смена УК. Сама по себе процедура несложная. Нужно всего лишь собрать собственников квартир и большинством голосов (более 50 %) принять решение о выборе новой управляющей компании. На деле собрать всех практически нереально, нужно грамотно убедить большинство, что необходимо сменить обслуживающую организацию, и показать, к какой именно УК можно перейти. А после собрания грамотно все оформить (вот вам образец протокола) и отнести результаты голосования в УК: досвидули, мы уходим к тому, кто работает лучше.