Спрос россиян на недвижимость за границей резко вырос. В первом квартале 2022-го число подобных обращений к риелторам увеличилось на 84 % по сравнению с показателями годичной давности. Где россияне могут купить недвижимость сейчас и какие страны сейчас самые популярные, рассказал Финтолку партнер агентства недвижимости CENTURY 21 Россия Денис Родионов.

Денис Родионов — финансовый директор проекта Colife, уполномоченный партнер международной сети агентств недвижимости CENTURY 21.

Друг или нет: как ограничивают россиян при покупке недвижимости

— Как изменился спрос на недвижимость за рубежом в последнее время? Какие ограничения при покупке действуют для россиян?

— Сложная экономическая и политическая ситуация подтолкнула россиян к вложению денег в недвижимость за рубежом. В последний год спрос на покупку объектов за границей резко вырос.

Прямого запрета на продажу недвижимости обладателям российских паспортов нет. Однако по факту ограничена возможность покупки жилья в так называемых «недружественных странах». Правительство составило список из 48, куда входят страны Евросоюза, Австралия, Великобритания, Канада, США, Швейцария и Япония. В начале марта президент подписал указ, согласно которому для совершения сделки купли-продажи с иностранцем из «недружественной страны» нужно получать разрешение правительственной комиссии. Однако уже 17 марта эту меру смягчили: физлица могут покупать объекты в «недружественных странах».

Тем не менее есть риски и сложности, касающиеся в основном оплаты. Россиянам запретили открытие счетов и проведение платежей. Таким образом, 80 % международного рынка недвижимости стали недоступны, но даже среди оставшихся есть перспективные направления.

— Есть ли риски, что приобретенную недвижимость конфискуют, даже если покупателя нет в санкционном списке?

— Считаем такую вероятность крайне низкой. Сейчас российские граждане вольны пользоваться своей недвижимостью и распоряжаться ею на свое усмотрение. Ограничения касаются только тех российских граждан, которые персонально попали в санкционные списки. Но даже в этих случаях речь не идет о национализации или конфискации. «Недвижимое имущество не изымается в доход ЕС или отдельных государств, а временно замораживается по регламенту Совета ЕС (EU No 269/2014). Гражданин РФ, попавший в санкционный список, должен получить специальное разрешение соответствующего государства, чтобы совершить сделку с недвижимостью».

Ограничений распоряжаться своей недвижимостью на россиян вне списка никто не накладывал — нет никаких санкций со стороны западных стран в отношении зарубежной недвижимости обычных граждан РФ. Проще всего в данной ситуации россиянам, у которых есть второе гражданство какого-либо из государств ЕС: для посещения западных стран им не требуется виза. Таким собственникам порекомендовал бы переоформить свою зарубежную недвижимость на себя как на гражданина другого государства, а не гражданина России. Это существенно снизит риски ограничений, которые в будущем могут грозить собственникам с российским гражданством.

Какие страны и почему популярны у россиян

— С какими целями чаще покупают жилье: для инвестиций или для проживания?

— Раньше квартиры приобретались исключительно для личного пользования. Сейчас недвижимость — это не только место для жизни, но и возможность сохранить накопления.

Для приобретения недвижимости для собственного проживания нет понятия удачного или неудачного времени. Если есть необходимые средства, жилье следует приобретать, не пытаясь предсказать движение цен, так как мало кому это удавалось.

Что касается покупки недвижимости для сохранения сбережений, то сейчас момент вполне подходящий. Лучше всего покупать квартиры в новостройках и небольшие по площади, которые потом можно очень быстро продать или сдать в аренду.

— Недвижимость в каких странах наиболее востребована сейчас у россиян?

— Список стран, в которых возможна покупка, равен списку дружественных стран. Однако при приобретении недвижимости для диверсификации активов и инвестирования важно обращать внимание на стабильность рынка, в который вы входите.

В 2022 году лидером по покупке недвижимости стал Дубай. За последний год спрос на жилье вырос на 70 %. По факту он стал новым хабом для состоятельных россиян — наш новый Лондон. И это обоснованно: здесь самые доступные в мире цены на люксовое жилье и очень уважительное отношение к русским. Приятный плюс: ежегодно арендная ставка растет на 7 %.

Кроме Дубая, стоит обратить внимание на Турцию и Грузию. Идеальные варианты для инвестиций и релокации: легко получить ВНЖ, а продав квартиру в Москве, можно купить шикарную виллу с видом на море или горы.

В зависимости от задач можно выбрать и другие направления: Таиланд, ОАЭ, Панама и т.д. Список сильно изменился, и сейчас на первые позиции выходят те страны, которые раньше не были популярны среди покупателей, но это не всегда плохо. Мы предполагаем, что скоро российский инвестор переключится на еще более оригинальную Азию, такую как Индонезия, Вьетнам, Китай. Это вопрос времени. 

Если говорить про типы объектов, то однокомнатные квартиры популярны из-за низкого чека, но и выросли запросы на виллы и пентхаусы, так как обеспеченные россияне перебираются за границу.

Как выбрать недвижимость для инвестиций

— Как россиянину купить недвижимость за рубежом? На что обратить внимание при выборе объекта?

— В «дружественных» государствах не возникает проблем с покупкой: оплата производится наличными или переводом на счет застройщика. Можно воспользоваться услугами российского банка, не находящегося под санкциями. Требуется только предоставить договор о приобретении и инвойс об оплате. Также в некоторых странах возможно произвести покупку с помощью цифровой валюты. А в Узбекистане даже за рубли.

При покупке недвижимости для инвестирования учитываются иные критерии, чем при покупке для себя. Повышающие и понижающие коэффициенты будут разными. Большей ликвидностью обладают маленькие объекты, например. А возможно, даже большие с потенциалом деления на студии. Ключевое для инвестора — что доход с недвижимости должен быть не ниже 8 % годовых, так как иначе вы будете в минусе за счет инфляции. Важно при этом обратить внимание на различные коммунальные и сервисные сборы, о которых продавец может умалчивать, но которые существенно влияют на чистую прибыль.

— В какой стране выгоднее покупать недвижимость с целью инвестиций?

— Все зависит от ситуации и целей. На мой взгляд, стоит обратить внимание на недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах. Это безопасная страна для проживания с благоприятным климатом, за исключением трех месяцев, когда стоит сильная жара. Все сделки проводятся через Земельный департамент Дубая. Есть возможность получить вид на жительство за инвестиции и нет налога на имущество. От сдачи в аренду можно получить доход от 11 % в иностранной валюте. Для того чтобы заключить сделку, необязательно приезжать в ОАЭ.