Слово «ипотека» знают даже дошкольники, слыша от родителей, но не до конца понимая его смысл. Простыми словами, ипотека — это получение кредита в банке под залог покупаемой жилой недвижимости. Недвижимость может быть первичной (например, квартира в строящемся доме) или вторичной (квартира б/у в давно построенном доме).

Банк, подписывая договор с заемщиком, позволяет пользоваться жилой недвижимостью, пока человек выплачивает кредит. Если по каким-то причинам заемщик перестает платить, банк получает право по своему усмотрению распоряжаться этой квартирой/домом.

Чем ипотека отличается от кредита

• По сути, ипотека является разновидностью кредита, но имеет вполне определенные цели — покупку жилой недвижимости. Если вам нужен автомобиль или коммерческая недвижимость, то это уже не ипотека.
• Также отдельно банки предлагают потребительские кредиты — их особенность в том, что банк не спросит у вас, на что именно вы хотите потратить деньги. К жилой недвижимости, помимо квартир, относятся дома, коттеджи, таунхаусы, также может быть приобретена часть квартиры или часть дома. Еще в ипотеку можно приобрести земельный участок под строительство дома и даже гараж (хотя жить в нем, пожалуй, не стоит).
• Процентная ставка по ипотеке, как правило, ниже, чем по автокредиту или по другим видам кредита.
• Ипотека предназначена для физических лиц. Если организация хочет одолжить деньги у банка под покупку недвижимости, это будет уже другой вид кредитования.
• Срок, на который выдается ипотечный кредит, может составлять до 30 лет. На машину или на потребительский кредит ни один банк таких условий не предоставит.

Еще 20 лет назад в России мало кто мог себе позволить ипотеку — проблема была в низких зарплатах и в больших процентных ставках. Сейчас банки уже не так строги с размером официальной зарплаты, да и ставки существенно снижены.

Виды ипотеки

В каждом банке есть свои ипотечные программы, но есть виды ипотеки, представленные в большинстве банков, так как эти программы поддерживаются государством:

• Военная ипотека (для военнослужащих)
• Ипотека для молодой семьи (до 35 лет)
• Ипотека с господдержкой для семей с двумя и более детьми
• Сельская ипотека (для приобретения жилья в сельской местности)

Что нужно для оформления ипотеки

Ипотека предоставляется только совершеннолетним гражданам. Некоторые банки готовы подписать с вами договор, только если вам не меньше 21 года. Есть и верхняя граница возраста — не старше 75 лет.

Также заемщик должен иметь официальное трудоустройство или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).
Недавно появилась новая категория занятости — самозанятость. Она тоже подойдет для получения ипотеки.

Есть достаточно стандартный список документов, который запросит почти каждый банк, его мы и приведем тут. Но список каждый год немного меняется, и банки имеют право запросить и другие документы, поэтому перед поездкой к ипотечному менеджеру конкретный список документов лучше будет уточнить.

Итак, вам понадобятся:

• Паспорт гражданина РФ
• Анкета. Как правило, ее можно скачать на сайте банка в форматах. doc, .pdf или заполнить на самом сайте.
• Сведения о трудоустройстве. Для большинства подойдет копия трудовой книжки, заверенная печатью работодателя, и справка с указанием должности, стажа и даты начала работы. Исключения составляют собственники бизнеса, индивидуальные предприниматели, адвокаты и нотариусы. Для них подтверждающие трудоустройство документы будут другие, но это достаточно узкий вопрос, и в данной статье мы не будем в это углубляться.
• Документальное подтверждение ваших доходов. Раньше банки требовали справку по форме 2-НДФЛ, теперь достаточно справки от работодателя на фирменном бланке. И небольшой лайфхак: если вы с начальством в хороших отношениях, зарплату вам могут «нарисовать» и больше, чем у вас на самом деле есть. Для ИП и владельцев бизнеса понадобится налоговая декларация с отметкой, что она была получена налоговыми органами.
• Документы по приобретаемому имуществу. Это, прежде всего, договор купли-продажи. Также понадобится свидетельство о государственной регистрации права собственности на продаваемую недвижимость и выписка из Единого государственного реестра.

Если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, то у всех крупных строительных компаний есть свои ипотечные менеджеры. Они помогут вам собрать и подготовить нужные документы, а также подскажут, какие банки аккредитованы их строительной компанией для ипотечных программ. Туда-то вам и предстоит отправиться. Запрос можно сделать сразу в 2-3 банка, так больше шансов, что ипотека будет хотя бы одним из них одобрена.

Если же сразу несколько банков одобрили вам жилищный кредит, выбирайте, где лучше. У разных банков могут отличаться процентные ставки, сумма первого взноса, список документов, а некоторым важна и близость банковского филиала к дому.

Финансовые условия получения ипотеки

А теперь поговорим о главном — о цене вопроса! Если раньше непременно нужно было иметь первоначальный взнос, размеры которого колебались от 10 до 30 %, то теперь некоторые банки готовы подписать с вами ипотечный договор без этого условия! Конечно, чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше будет так называемое тело кредита и тем больше шансов, что вам его одобрят. Но для некоторых вариант «без первоначального взноса» — вообще единственно возможный, так как нет никаких накоплений и нечего продавать, а иметь свое жилье хочется.

Второй важный вопрос — срок ипотечного кредита. Банки охотнее дают свои деньги на 25 лет, нежели на пять, тем самым они облегчают ежемесячное финансовое бремя для заемщика и зарабатывают больше процентов, но есть такой чудесный инструмент — досрочное погашение, и при желании можно потом сократить срок выплаты жилищного кредита или снизить размер ежемесячной выплаты.

И последний, но не самый малозначимый вопрос, это процентная ставка. Сейчас она колеблется от 4,65 (та самая ипотека с господдержкой для семей с двумя и более детьми) до 12 %. В среднем ставка на 2020 год составляет 8,7 %, что ниже, чем в 2019, и тем более в ранних годах. С каждым годом процентные ставки по ипотечным кредитам снижаются, что не может не радовать, но до Европы и США нам еще далеко: у них жилье можно купить под 3-5 % годовых. В некоторых случаях ставка доходит и до 1 % — лишь бы жилье купили, лишь бы в нем жили и оно не рушилось и не ветшало со временем от невостребованности.