Арендовать квартиру до самой пенсии или решиться на ипотеку? Зависит от образа жизни, финансов и планов на будущее. Чтобы сделать нелегкий выбор, рассмотрим за и против обоих вариантов, посчитаем выгоду и определим: снимать или покупать?

Александр Патешман, независимый финансовый эксперт, наставник по финансовым лайфхакам

Кому подойдет аренда квартиры

• Людям, которые ищут себя, рассматривают возможность переезда в другой город из-за работы или обучения. Кому нравятся частые перемены в жизни, возможность подобрать квартиру в шаговой доступности от офиса или оперативно сменить, если не понравились соседи. Аренда жилья, машины — для некоторых это комфортный образ жизни.
• Любителям путешествовать и работающим на удаленке. Многие со времен начала пандемии коронавируса так и остались работать не в офисе, а это возможность находиться в любой точке мира, главное — высокоскоростной интернет.
• Кто не хочет забивать голову бытовыми вопросами: вовремя менять счетчики, скидываться на уборку подъезда. Если что-то сломалось — лучше сразу сообщить хозяину и ждать решения проблемы.
• Кому домашний уют — не главное. Если, конечно, съемная квартира не с дизайнерским ремонтом. Но и стоить такая будет как два платежа за ипотеку. Чаще всего в объявлении о сдаче в аренду можно наблюдать на фото квартиры в удручающем состоянии с обстановкой советских времен. Покупать новую мебель и вкладываться в ремонт — не лучшая идея. Да и хозяин квартиры может не обрадоваться.
• У кого еще нет детей. Конечно, есть огромное количество семей, снимающих жилье. Но с появлением детей многие стремятся к стабильности, хочется прикрепиться к детской поликлинике, гарантированно получить место в садике или выбрать школу поближе к дому.

Минусы аренды квартиры

• Собственник может внезапно повысить стоимость аренды или попросить оперативно съехать с квартиры без объяснения причин, даже если у вас подписан договор.
• Внезапные визиты хозяина. Не повезло, если попался тревожный и эмоциональный собственник, можно забыть о личных границах и спокойной жизни.
• Риск нарваться на мошенников. Иногда квартиры по несколько раз перекупают, подделывают документы, и не всегда можно вовремя понять, что вас разводят.
• Проблемы с получением временной регистрации. Увы, в России еще действует советский институт прописки. Многие собственники откажут в регистрации или попросят заплатить за услугу.

Кому подойдет покупка квартиры

• Тем, кто определился со страной и с городом, в котором хочется жить и строить карьеру.
• Кто планирует создать семью и родить детей. Быть спокойным, что собственник не попросит в любой момент выселиться. Переезд с детьми перенести сложнее, чем одному.
• Кто ценит домашний уют. Ведь есть возможность сделать ремонт по своему вкусу.
• Кто планирует в будущем инвестировать в недвижимость. Стоимость квартиры будет расти в цене, через несколько лет ее можно выгодно продать.
• Кто может получить помощь от государства. Налоговый вычет за покупку квартиры и проценты по ипотеке — максимально вернут 650 000 рублей. Воспользоваться материнским капиталом — более 630 000 рублей за первого ребенка, более 830 000 за второго, если за первого маткапитал не был использован. Взять льготную семейную ипотеку (ставка в 6% годовых доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет и семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью).

Минусы покупки квартиры

• Если брать в ипотеку, нужны деньги на первоначальный взнос — минимум 10 %.
• Переплата процентов по ипотеке.
• Отсутствие мобильности. Придется смириться, если что-то оказалось несовершенным: качество дома, плохая транспортная доступность.

Неоспоримые плюсы покупки квартиры, даже в ипотеку

1. Ипотека через сколько-то лет закончится, и квартира будет в собственности. В случае с арендой — вы всю жизнь будете платить по несколько десятков тысяч рублей в месяц.
2. Ежемесячный платеж за ипотеку не вырастет внезапно, в отличие от стоимости аренды квартиры. Также есть возможность рефинансировать ипотеку и платить еще меньше.
3. Возможность распоряжаться квартирой по своему усмотрению — заводить животных, сдавать в аренду или продать, если понадобятся деньги.
4. После завершения вашей трудовой деятельности вам будет трудно платить за аренду квартиры.

Что выгоднее: аренда или покупка в ипотеку

Выгодность ипотеки или аренды жилья зависит от нескольких факторов: город проживания, стоимость квартиры, ставка по ипотеке, размер первоначального взноса, стоимость аренды.

Цены на аренду жилья в 99 % случаев не снижаются.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве — 57 000 рублей в месяц. В Петербурге — 37 000 рублей. Ниже этого — либо процент по доступной немногим льготной ипотеке, либо квартиры в сильно потрепанном состоянии.

Снимать квартиру и копить деньги на покупку без ипотеки — невыгодно из-за маленькой доходности по вкладам, инфляции и ежегодного роста стоимости недвижимости.

Пример расчета, с условиями:

• Ипотека на 20 лет.
• Ставка 18 %.
• Первоначальный взнос 500 000 рублей.

Например, в Московской области реально купить в ипотеку дешевую студию на этапе котлована за 5,5 млн рублей. Во время строительства квартира будет расти в цене. Можно выбрать перспективный район, где планируют открывать новые станции метро. Даже при нельготной ставке на 20 лет, первоначальном взносе в 500 000 рублей ежемесячный взнос может составить сравнимую со стоимостью аренды сумму. Когда квартира будет построена, после ремонта ее можно сдавать и на вырученные деньги гасить ипотеку — если, опять же, это хороший район в востребованном населенном пункте — как близкая к столице часть Подмосковья.

Не стоит также забывать про возврат налогового вычета за квартиру и проценты по ипотеке, максимально 650 000 рублей. Еще нужно учитывать, что за период ипотеки у вас вырастет зарплата, возможно, появятся дети, и квартира может стать взносом на покупку следующего жилья.

Конечно, в разных регионах стоимость аренды и покупки недвижимости отличается. Но при покупке недорогой квартиры на начальном этапе как минимум возможно сравнять затраты на аренду и ежемесячный платеж по ипотеке. Как итог — через несколько лет квартира будет вашей, и стоить она будет дороже.