С 31 января 2022 года Московская биржа начала торговать фьючерсным контрактом на индекс московской недвижимости, который рассчитывается на основании реальных ипотечных сделок. Финтолк расскажет, что это значит и можно ли так заработать себе на квартиру.

Индекс московской недвижимости рассчитывается на основании абсолютно реальных ипотечных сделок, которые предоставляет сервис «ДомКлик». Значение индекса — это средняя стоимость квадратного метра жилья в столице. В расчете участвуют квартиры в многоэтажных жилых домах стоимостью более 30 млн рублей. Квартиры элитного и премиум-классов не учитываются.

К покупке пока доступны две серии фьючерса:

• HOME-3.22 (HOH2) — исполняется в марте 2022 года.
• HOME-6.22 (HOM2) — в июне 2022 года.

Цена контракта — это стоимость 0,1 квадратного метра недвижимости, на сегодняшний день это около 26 000 рублей. Купить или продать фьючерс можно в режиме онлайн, но рассчитывается он один раз в неделю. Для совершения сделки достаточно иметь на счету средства для гарантийного обслуживания — около 2 000 рублей.

Георгий Ващенко, начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс»:

— Насколько рынок будет интересным, в немалой степени зависит от того, удастся ли привлечь крупных игроков — фонды, застройщиков. Они могли бы хеджировать риски. Но у фьючерса есть определенные недостатки. Индекс цен на столичную недвижимость — это что-то вроде «средней температуры по больнице». Цены сильно различаются от класса объекта, его расположения, даже в одном доме квартиры стоят по-разному.

Кроме того, биржевые инструменты несут в себе меньше рисков, нежели внебиржевые, так как попадают под наблюдение так называемого центрального контрагента, который гарантирует исполнение обязательств между участниками торгов.

Кому это интересно

Приобретение фьючерсного контракта может быть интересно инвесторам, которые готовятся к покупке жилья в Москве в ипотеку — таким образом можно даже накопить на первый взнос. Покупка 10 контрактов равносильна покупке одного квадратного метра ипотечной квартиры. Стоит учесть: если стоимость фьючерса HOME с исполнением в июне с приобретения выросла, то инвестор зарабатывает сумму, которая равна разнице между ценой фьючерса при покупке и ценой фьючерса на закрытии сделки. Получается, что в июне можно будет купить квартиру по цене за квадратный метр, которую рассчитал еще в момент покупки. Если цена фьючерса в июне опустится ниже цены при покупке, инвестор теряет эти деньги.

А можно зарабатывать старым добрым спекулятивным способом, продавая контракты при росте цен.

Юрий Азаргаев, инвестиционный эксперт, независимый финансовый советник, эксперт Ассоциации развития финансовой грамотности России:

— Можно ли, торгуя фьючерсом на недвижимость, заработать на квартиру? Конечно же, можно, и здесь я говорю обо всех фьючерсах, а не только о недавно запущенном HOME. Здесь, скорее, следует задать вопрос, хватит ли инвестору компетенций и знаний, чтобы зарабатывать на таком инструменте. Что касается именно фьючерса на московскую недвижимость, то могу сказать, что пока он низколиквидный и еще только приобретает интерес среди трейдеров. Но с учетом 10-летней динамики цен на московскую недвижимость, могу сказать, что у него есть потенциал.

Стоит ли покупать

Эксперты Финтолка уверены: по мере возрастания интереса населения и бизнеса к инвестициям увеличение разнообразных инструментов на бирже — это всего лишь вопрос времени. Здесь вопрос в другом: насколько ликвидным будет тот или иной инструмент.

Георгий Ващенко, начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс»:
— Пока инструмент явно не пользуется популярностью, объем открытых позиций менее 500. На мой взгляд, частным инвесторам стоит повременить с идеей включить в портфель этот инструмент. Хотя, если в контракте будет хороший брокер, то это, по идее, застрахует котировки от сильных колебаний, от значительного отклонения от индекса реальных цен.

Юрий Азаргаев, инвестиционный эксперт, независимый финансовый советник, эксперт Ассоциации развития финансовой грамотности России:
— Несмотря на то что гарантийное обеспечение по мартовскому фьючерсу на цены московской недвижимости не превышает 2000 рублей, я бы не рекомендовал торопиться с покупкой. На бирже полно инструментов менее рискованных, к примеру, ETF на недвижимость. Покупка фьючерса на московскую недвижимость — это ставка на то, что ближайший месяц цены на недвижимость будут расти и дальше. При этом стоить помнить, что спрос на жилье ослабевает, ставки по ипотеке растут, и цены в 2020-2021 году и так достаточно сильно выросли.

Фьючерс на цены московской недвижимости имеет замечательный потенциал в будущем, но стоит помнить, что, говоря о фьючерсе, трейдер может позволить себе заработать как на повышении цены, так и на ее снижении. Стоит также учитывать возможные риски, связанные с инвестированием денег в высокорискованный инструмент срочного рынка.