Пенсия.PRO
Помогаем Вам попасть в лучшее будущее
Ситуация с недвижимостью после пандемии, скачков рубля и ряда антикризисных мер получилась неоднозначной. Мнения о необходимости срочно покупать квартиру разделились. К тому же, всем известно, что столичная ситуация обычно серьезно отличается от региональной. Стоит ли покупать квартиру сейчас или стоит подождать до Нового года, рассказал управляющий российским филиалом сервиса Financer.com Давид Шарковский.
Эксперт:
Давид Шарковский, управляющий российским филиалом сервиса Financer.com Ltd.
Экспертные прогнозы отличаются в продолжительности и ценовой оценке, но все однозначно сходятся в одном: к Новому году цены на жилье упадут. Особенно на вторичку, поскольку на нее не распространяется федеральная программа льготной ипотеки под 6,5%.
Соответственно, спрос на вторичном секторе окажется ниже, чем в направлении новостроек. И продавцам придется как-то подстегивать покупателей.
По цифрам кажется, что отличий почти нет – эксперты прогнозируют падение Московских цен на 15 – 20%, региональных – на 10 – 15%.
Но важно учитывать ряд нюансов:
Если для столицы падение на 15 – 20% может исчисляться в миллионах, региональные цены на недвижимость существенно ниже. Поэтому падение окажется не настолько выраженным.
Московские зарплаты традиционно выше региональных, а проблем с трудоустройством (особенно на фоне недавно прошедшей «самоизоляции») существенно меньше.
Поэтому падение цен окажется вдвойне существенным для столицы.
Тут необходимо оценивать ситуацию в комплексе. Во-первых, насколько была выражена ситуация с пандемией. В некоторых регионах, как и в Московском, вводились достаточно суровые меры, которые привели к росту числа нетрудоустроенных граждан. В других ограничений оказалось меньше, но и поддержки населению практически никакой не было.
Поэтому, задумываясь о покупке жилья в этом году, важно учитывать индивидуальную ситуацию – что происходит конкретно в вашем регионе. Насколько пострадал сектор трудоустройства, насколько изменилось ваше личное финансовое положение, уверены ли вы в том, что в ближайшее время сможете сохранить уровень семейного благосостояния и легко ли сможете сменить работу и найти новую.
Немногие регионы могут похвастаться такими масштабами застройки как Москва. Поэтому федеральная программа льготной ипотеки окажется полезна далеко не всем. Нет новостроек – нет и возможности воспользоваться льготной ставкой.
Еще один серьезный фактор, который влияет на выбор. Давайте рассмотрим две базовые ситуации, в которых могут оказаться наши читатели.
Допустим, вы накопили определенную сумму, достаточную для покупки квартиры. Стоит ли покупать ее сейчас или стоит подождать, пока не упадут цены? А что, если опять произойдет некая финансовая неурядица, и накопления обесценятся?
Нужно оценить следующие параметры:
Обычно мы примерно представляем, в каком районе планируем брать квартиру. Это может упираться в близость магазинов, школ, больниц, в экологическую ситуацию, даже в цены.
Посмотрите, насколько много квартир выставлено на продажу в интересующем вас районе и насколько быстро они «улетают».
Эксперты прогнозируют, что пик покупок придется как раз на июль-август – после завершения самоизоляции люди, которые планировали купить квартиру весной, ринутся на рынок недвижимости именно в первые два месяца.
Это тот период, когда самые интересные и перспективные лоты скорее всего уйдут с рынка.
Если вы видите, что подходящие вам объекты один за другим раскупаются, стоит поторопиться. Да, к Новому году цены могут упасть, но и интересных предложений может не остаться.
Особенно, если речь идет о регионах с не самой активной застройкой и не самым активным рынком недвижимости.
В каком формате вы храните накопления? Если это обычный счет, ситуация максимально располагает к тому, чтобы пустить средства «в дело». Потому что действительно к Новому году могут и цены упасть, и покупательная способность рубля. Предсказать, сможете ли вы купить за эти деньги такую же квартиру, как сейчас, будет невозможно.
Если вы открыли вклад, ситуация чуть легче – вклад хотя бы частично покрывает инфляцию. Однако от резких изменений никто не застрахован. Поэтому затягивать тоже было бы неразумно.
Если сбережения инвестированы в консервативные источники (имеющие минимальную степень риска) вы можете подождать, как будет развиваться ситуация до Нового года. Возможно, за это время и ваше благосостояние немного подрастет.
Можете ли вы позволить себе ждать? Заманчивая мысль: «Мы же столько ждали – и еще подождем». Но если вы живете в ветхой квартире или в «тесноте да не в обиде», каждый лишний месяц – серьезное испытание для ваших нервов.
К тому же, в ожидании Нового года вы наверняка будете дополнительно нервничать, постоянно отслеживая цены и состояние рубля. Если ожидание не оправдается, будет вдвойне обидно.
Нужна ли вам квартира, чтобы жить в ней, или вы планируете сделать ее источником дохода? С первым вариантом все понятно – его мы, по сути, обсудили в параметре выше.
Если же вы планируете инвестировать в недвижимость, сейчас действительно может быть не лучшее время. Не только потому, что к Новому году цены могут упасть, но и потому, что ситуация в целом сейчас получается подвешенной. При инвестировании в недвижимость на эффективность стратегии влияют не только цены, но и покупательская способность потенциальных «клиентов».
А учитывая пост-коронавирусную ситуацию, стоит признать: денег у людей сейчас немного. И даже рынок аренды ожидаемо должно начать потряхивать (здесь эксперты тоже прогнозируют падение цен примерно на 10%). Стоит подождать хотя бы до Нового года, а объектом инвестирования выбрать какие-то другие инструменты.
Оцените все четыре параметра и по итогам этой оценки принимайте решение. В целом, финансовая практика показывает, что, имея на руках полную сумму для покупки квартиры и рассчитывая именно на улучшение жилищных условий, лучше не ждать, а сразу пускать деньги в дело. Непредсказуемость рубля и ограниченность спроса в регионах могут свести на «нет» все преимущества от падения цен.
Тут уже придется учитывать не только выбор, но и ваше текущее финансовое состояние, чтобы поторопившись не оказаться через полгода-год в еще более сложной ситуации.
Нужно оценить следующие параметры:
Есть ли у вас кредитные или иные долги? По налогам, ЖКХ, штрафы и т.д. Дело не только в том, что данную информацию банк будет использовать при принятии решения. В целом наличие дополнительных финансовых трат – это серьезный риск-фактор при оформлении ипотечного кредита.
Это особенно важно для регионов. И с позиции размера московских зарплат и с позиции уровня безработицы. В столице довольно быстро можно «переквалифицироваться» хотя бы в курьера. Да, не лучший вариант, но хотя бы какое-то подспорье. В большинстве регионов, оставшись без работы, можно на несколько месяцев попасть в финансовую ловушку. А пособие по безработице будет существенно ниже (только московские дотации обеспечивают пособие по безработице на уровне 19.000, в остальных регионах максимальная сумма – около 12.000 рублей).
Если планируете покупать именно новостройку, лучше оформить покупку хотя бы до середины осени. Предложение по льготной ипотеке действует только до ноября, да и число таких кредитов ограничено.
А учитывая, что ипотеку обычно оформляют на несколько лет, выгодный процент по кредиту может с лихвой перекрыть снижение цен на недвижимость.
Важен и вопрос наличия самих новостроек в принципе. Как мы уже сказали, в регионе сфера строительства развита не настолько сильно. А потому и наличие свободных объектов может быть небольшим.
Если же вы выбираете вторичку, ожидание может стать более осмысленным – хотя бы с позиции падения цен. Правда, нужно учитывать, что процент по ипотеке может в любой момент развернуться наверх (как это уже произошло прошлой зимой), и опять-таки падение цен может не покрыть разницу переплаты по кредиту.
Иногда квартиру покупают «на будущее», отбивая ипотеку сдачей в аренду. В целом, это рабочая схема (оставим в покое перспективность инвестиций в недвижимость в настоящий момент в принципе). Но учитывая прогнозируемое падение аренды вместе с ценами на недвижимость, покупка квартиры для реализации данной схемы сейчас может оказаться неэффективной.
Ситуация с покупкой квартиры продолжает оставаться неоднозначной. В каждом случае нужно индивидуально рассматривать возможности, цели и планы.
Если сравнивать Москву и другие регионы, в столице у людей больше возможностей, большая стабильность, но и больший выбор. Поэтому финансовая ситуация позволяет купить квартиру сейчас, а возможность еще долго выбирать позволяет подождать и до Нового года (особенно если речь идет не об ипотеке, а об уже накопленных сбережениях.).
Если говорить о регионах, тут может быть сложнее с финансами и трудоустройством, но и выбор существенно ниже.
В целом, с осторожностью можно прогнозировать, что приобретение квартиры за накопления сейчас будет более разумным шагом для регионов. Москвичам же стоит принимать быстрые решения, только если речь идет об ипотечной покупке в новостройке. Вторичку (тем более за накопленные средства) столичные жители могут подождать и до зимних праздников – особенно если заранее обеспокоиться вопросом сохранения и приумножения сбережений.
Мы используем файлы Cookies
При посещении сайта осуществляется обработка Cookies-файлов. Порядок и условия обработки, способ запрета такой обработки описаны в Политике конфиденциальности
