Нескучно о финансах. Загляни в наш Instagram
/

Стоит ли брать ипотеку в 2020 году: тенденции рынка

27 февраля
616
ипотека, деньги, вопрос, кошелек, монеты
27 февраля
616

Дети пошли в школу, а Муся принесла троих котят. Самое время расширить кругозор, чтобы помогать делать домашние задания отпрыскам, и жилплощадь, потому что ваша двушка теперь с трудом позволяет комфортное сосуществование всех членов семьи, включая тех, у кого лапки.

Мы всё понимаем: конечно, нужная сумма на покупку новой квартиры, даже если продать старую, едва ли наберется. Выход — ипотека. Но стоит ли оформлять этот займ и вообще покупать жилье в текущем году, разбирался Финтолк.

Что изменилось на рынке недвижимости в 2019-м

В прошлом году цены на недвижимость, по оценкам разных экспертов, выросли на 7-10 % или 8-20 % в зависимости в региона. В то же время произошло рекордное снижение ключевой ставки Центробанка с 7,75 % до 6,25 %, говорит Елена Балашова.

Елена Балашова,  директор группы компаний SRG по направлению «Аналитика недвижимости и информационные технологии»

Елена Балашова, директор группы компаний SRG по направлению «Аналитика недвижимости и информационные технологии»:

Этот исторический минимум не мог не сказаться на поведении заемщиков: россияне принялись брать кредиты и активно покупать жилье, по крайней мере те, у кого была такая возможность. Однако на фоне падения реальных доходов населения всплеска на рынке недвижимости не случилось. К тому же введение эскроу-счетов спровоцировало рост цен на первичку, эстафету подхватил и вторичный рынок.

Доходы населения падают — это минус

При этом, по словам управляющего партнера Delta estate Елены Земцовой, активность россиян, несмотря на выше обозначенную тенденцию, все равно снизилась по сравнению с предыдущим годом — в 2019 году ипотечных кредитов выдано на 10 % меньше, чем в 2018 году.

«Это косвенно подтверждает, что цены на жилье растут, а доходы населения — нет. Объем общей просроченной задолженности по ипотечным кредитам за прошедший год вырос на 17 %. При этом увеличивается и средний срок займа: с 200 месяцев в январе 2019 года до 218 месяцев в январе этого. Это говорит о том, что даже на фоне удешевления ипотеки платеж по-прежнему остается некомфортным, и заемщики компенсируют это увеличением срока кредитования», — поясняет эксперт.

Ставки снижаются — это плюс

календарь, заплатить ипотеку

Вполне логично, что, пытаясь не потерять потенциальных клиентов, банки пытаются предложить более лояльные условия. Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова сообщает, что во второй половине 2019 года поступательно снижалась ключевая ставка, как следствие — банки несколько раз корректировали свои ипотечные программы.

Наталия Кузнецова,  генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»:

Если в начале 2019 года ставки были на уровне 10,5 %, то в самом конце уже достигли средних 8,5 %. Ряд ипотечных программ предусматривает очень привлекательные минимальные ставки при выполнении клиентом определенных условий. Например, ипотека от 7,79 % при оформлении кредита на крупную сумму.

Дают новый маткапитал — тоже плюс

В этом году влияние на рынок недвижимости, по идее, должны оказать дотационные государственные программы. Так, по мнению руководителя Департамента розничного кредитования банка «НЕЙВА» Натальи Ермиловой, появившаяся у семейных пар возможность получать материнский капитал за первого ребенка и использовать эти средства для оформления первоначального взноса увеличат спрос на небольшие ипотечные кредиты для покупки недорогого жилья на вторичном рынке, но пойдет приток на рынок низкокачественных ипотечных заемщиков. Когда кредит берут люди, не планировавшие улучшение жилищных условий из-за отсутствия должной суммы до появлении маткапитала, то для банков такие кредиты обладают потенциально более высоким риском. Поэтому объем выдачи будет зависеть от готовности банков работать с таким сегментом клиентов.

Елена Балашова также считает, что выгодные условия для молодых семей, военнослужащих, программа выделения земли на Дальнем Востоке сохранят спрос на недвижимость. Однако ставка под 4-6 % годовых сможет лишь немного «подогреть» рынок, но это не панацея, и рассчитывать на серьезное увеличение спроса не стоит, говорит она.

хомяк вставка, жора, финансковый консультант

Солидарна с коллегами и Елена Земцова — льготные программы от государства по поддержанию спроса на недвижимость серьезно нарастить ипотечные портфели не помогут, поскольку средний чек по таким сделкам невелик.

…но если ты москвич — то минус

В свою очередь Наталия Кузнецова уточняет, что маткапитал как помощь в улучшении жилищных условий актуален преимущественно для жителей регионов, но не столицы.

«Для Москвы это очень маленькая сумма. На первого ребенка предусматривается сумма в размере 466 600 рублей — это немного на фоне стоимости столичной недвижимости. Как показывает статистика, стоимость „евродвушек“ комфорт-класса, приобретенных в ипотеку за 2019 год в старых границах Москвы, составила в среднем 7,2 миллиона рублей. В этом случае доля материнского капитала не превышает 6,5 % и не является стимулирующим фактором», — поясняет эксперт.

Эскроу-счета — это минус

Второй фактор, который скажется на жилищном рынке, — это нововведение в виде эскроу-счетов. Редактор направления «Жилищный вопрос» в проекте ЛьготОтвет Ирина Задохина заявляет, что их появление в России и отмена долевого строительства поспособствует предложению новых программ ипотечного кредитования по сниженным процентным ставкам.

ипотека, квартира, дом, процент

«В конце 2019 года Сбербанк сообщил, что намерен снизить ставки по ипотеке на покупку квартир в домах, строительство которых финансируется банком с использованием эскроу до 1 % по программе господдержки для семей с детьми. Для всех остальных заемщиков ставка может составить 5,3 % годовых. Однако действовать такие низкие ставки будут только до момента сдачи дома в эксплуатацию, после будет применяться стандартная ипотечная ставка», — уточняет юрист.

Впрочем, Наталия Кузнецова не видит пока кардинальных изменений, связанных с уровнем ставки, из-за введения эскроу-счетов. По ее словам, Сбербанк анонсировал подобный продукт, но он предусматривает готовность застройщиков взять расходы на себя либо за счет маржи, либо за счет покупателя.

В то же время директор по направлению продажи недвижимости Rosreestr.net Алексей Шайхов считает, что введение системы и новых выплат для многодетных семей подстегнет рынок недвижимости, но пока сложно говорить, насколько это поможет раскрутить его.

Алексей Шайхов

Алексей Шайхов, директор по направлению продажи недвижимости Rosreestr.net:

При этом введение эскроу-счетов немного затормозит застройщиков, поскольку не все компании смогут позволить себе проектное финансирование на строительство новых объектов. Снижение ставки в основном повлияет больше на инвесторов, чем на ипотечных владельцев квартиры.

Закредитованность населения — это минус

Ждать в этом году ипотечного бума не стоит. В этом эксперты Финтолка практически солидарны. Однако Наталья Ермилова прогнозирует увеличение доступности этого вида кредитования.

«Ставки продолжат снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ. Показатель предельной долговой нагрузки (соотношение ежемесячных платежей по кредитам к доходу клиента — прим. ред), который банки обязаны учитывать, рассматривая заявки на потребительские кредиты, пока еще не применяется для ипотеки, что также повышает ее привлекательность для банков», — поясняет наша собеседница.

график, рост, деньги, дом

О снижении ставки говорит и Елена Балашова, предполагая, что в 2020 году этот показатель имеет все шансы достичь 8 % и в дальнейшем продолжит постепенно снижаться, если не брать во внимание форс-мажоры и резкое изменение макроэкономической ситуации. Директор по направлению продажи недвижимости Rosreestr.net Алексей Шайхов также советует смотреть на макроэкономические факторы, которые могут значительно поменять стоимость жилья, — например, снижение цен на нефть.

Квартиры дорожают — это минус

Директор группы компаний SRG называет камнем преткновения для возникновения ажиотажа на ипотечном рынке стагнацию доходов населения.

«Уже сейчас мы наблюдаем нетипичную для рынка картину: спрос на квартиры падает на фоне растущего предложения. Эта тенденция сохранится в ближайшие несколько лет», — говорит эксперт.

С тем, что в ближайшие годы рынок недвижимости будет находиться в непростой ситуации, согласен и член Генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров. По его словам, строительная отрасль сегодня в переходном состоянии.

Владимир Прохоров,  член Генсовета «Деловой России»:

Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России»:

Процесс продлится еще около трех лет. Примерно такой срок требуется застройщикам, чтобы завершить строительство объектов по старым правилам. На сегодняшний день это примерно 60 % от всех строек в стране. Частичный переход отрасли на проектное финансирование уже привел к росту цен на жилье, так как проценты за обслуживание банковских кредитов застройщики вынуждены перекладывать на покупателей жилья.

Рефинансирование — это плюс

Также Елена Балашова отдельно отмечает такой показатель, как рефинансирование. Банкам придется серьезно постараться, чтобы удержать своих текущих клиентов и привлечь новых. Снижение ставок и здесь сыграет свою роль. Она не исключает вероятность, что уже в этом году мы столкнемся с повышением надбавки к коэффициентам риска в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика, о котором говорилось ранее. Поэтому кажущаяся доступность ипотеки не повысит число покупок жилья.

В подтверждение этого Елена Земцова сообщает, что введение показателя долговой нагрузки заемщика для ипотечных кредитов может случиться с 1 июля 2020 года. Тогда получить ипотеку заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом станет практически невозможно.

«Также стоит учесть действия регулятора, который из-за большой закредитованности населения ужесточает требования к заемщикам», — говорит управляющий партнер Delta estate.

Низкая инфляция — это плюс

Чтобы понять, чего в итоге ждать россиянам, Владимир Прохоров предлагает смотреть на планы Центробанка в этом году продолжить снижение ключевой ставки и к концу года довести ее до значения 4 %, считая, что в условиях снижающихся реальных доходов населения ставка по ипотеке и должна находится на уровне 4-5 %, но таких показателей вряд ли удастся добиться.

ставка, цена жилья, мужчина, стрелка, вверх, вниз

«Если Центробанк продолжит снижать ключевую ставку согласно плану, то к концу 2020 года мы сможем увидеть предложения от банков по ипотечным кредитам со средними ставками 7-8 %. Однако это не единственный показатель, который повлияет на спрос. В ближайшее время мы увидим сокращение предложения. Количество лотов в продаже будет снижаться. Покупатели столкнутся с проблемой выбора. В условиях ограниченного предложения они будут более тщательно относиться к выбору жилья, поэтому выиграют те застройщики, которые будут в своих проектах сочетать баланс „цена — качество“», — комментирует он.

Наталия Кузнецова, подтверждая обозначенный коллегой курс Центробанка, сообщает, что на очередном заседании ЦБ РФ ключевая ставка будет снижена еще на 0,25 %, то есть до 6 %, что также может вызвать небольшую коррекцию на рынке ипотечного кредитования в рамках стандартных программ. Стоит пояснить, что снижению ключевой ставки способствует замедление годовой инфляции.

Однако у Елены Земцовой вызывает опасение, что во второй половине 2020 года инфляция вернется к 4 %. Это связано с увеличением расходов госбюджета на социальные нужды. Тогда в случае малейших изменений геополитической обстановки и ситуации на финансовых рынках количество привлеченных банком денежных средств со стороны может возрасти, что негативно скажется на кредитовании, в том числе ипотечном.

Также наша собеседница говорит о вероятности очередного снижения ставки рефинансирования, если сохранятся текущие макроэкономические показатели и положительная динамика по инфляции.

Белая зарплата — это плюс. Но редкий

«Но при этом нужно понимать, что минимальные ставки по ипотеке все равно будут доступны не всем заемщикам, а только наиболее перспективным для банка категориям: зарплатным клиентам банка, заемщикам с большим первоначальным взносом, а также тем, кто приобретает первичное жилье у застройщиков — партнеров банка», — уточняет эксперт.

Сегодня же, по словам Елены Земцовой, отмечается тенденция снижения общего объема выданных ипотечных займов. То, что ипотека дешевеет, не позволяет полностью сгладить отрицательного влияние постепенного роста цен на недвижимость из-за изменений в законодательстве относительно застройщиков. В итоге растет не количество выданных ипотечных займов, а общая закредитованность населения. При этом на рынок начинают выходить заемщики, оформившие кредиты в 2016-2017 годах по ставкам 11 % и выше.

кредит, груз, женщина

Говоря о ситуации на сегодняшний день, Наталья Ермилова добавляет, что основной спрос на ипотеку за прошедшие 10 лет уже в основном удовлетворен.

«Эффект от снижения ставок, скорее всего, будет компенсирован плавным удорожанием квадратного метра из-за перехода застройщиков на проектное финансирование и инфляции», — резюмирует эксперт.

…равно нулю

Что же получается в итоге? Там плюс, тут минус… Так брать ипотеку или не брать? Если совсем коротко, то ситуация такая: покупать сейчас квартиру выгодно как никогда: если очень поторопиться, то можно вскочить в вагон уходящего поезда и «урвать» новостройку по старой цене без эскроу-счетов по низким процентным ставкам. Дальше с каждым месяцем цены на квартиры будут расти, а ставки снижаться, что, по идее, должно сохранить баланс на рынке недвижимости, если бы не одно «но». Доходы населения не растут, а вот закредитованность растет. То есть покупать квартиры даже под самые низкие в истории проценты скоро попросту будет некому.

Возможно, вам будет интересно
Мозг работает круглосуточно 🎓
Так пусть работает на тебя.
Подпишись на Финтолк, чтобы прокачать свой мозг.
Найди свою тему