5 декабря 2019

Сёрфинг в обеденный перерыв: сдаем коттедж под офис

Если у вас есть дом на окраине или даже вдалеке от другого жилья, но там просторно, коммуникации, интернет — сдайте в аренду. А возможно, вы согласитесь его продать, если покупатель предложит очень большую сумму? Компании, которые ценят комфорт сотрудников и высокую производительность труда, порой выбирают устроить офис в загородном коттедже, сбежав от уличной суеты.

«Офис в центре = ад и противоестественно»

«Сдается коттедж, площадь 200 м. Есть все для работы: парковка, 7 комнат, кухня, санузлы, спортзал, теннисный стол», — так завлекают опытные арендодатели, отчаявшиеся сдать загородный дом выгодным арендаторам или продать за хорошую цену.

Сейчас растет запрос на отдельно стоящие, часто удаленные коттеджи, говорят риэлторы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости. 

«Как можно дальше от жилых домов, спокойная собственная парковка, комфорт, а главное — доступность природы. Дом с выходом к водоему — очень частое пожелание», — перечисляют запросы клиентов в «Агентстве недвижимости Екатерины Лапиной».

Такие офисы открывают компании, которые не ждут частого посещения клиентами — юристы, программисты, сами риэлторы. Для сотрудников без автомобилей организуют шаттлы от метро или конечных остановок другого общественного транспорта.

Уже несколько лет как существуют специальные предложения застройщиков коттеджей с планировкой под офисы.

Екатерина Лапина

Екатерина Лапина:

«Муравейники в центре — ад и противоестественно. 20-30-летние бизнесмены лучше всех осознают, что маленький, но уютный офис на свежем воздухе у воды — удобно и цивилизованно. Это поколение, мне кажется, лучше понимает, как создать инфраструктуру для повышения производительности труда. Вот вы, например, пробовали совместить рабочее время и водные виды спорта?»

Какие компании чаще всего искали новые офисы в 2019 году:

Spros na ofisi v Moskve

На работу на Рублевку

Moskovskiy ofis
Типичный московский «зеленый офис», по мнению агентства Knight Frank.

Московские риэлторы констатируют: в центре города продолжает усугубляться дефицит офисных помещений, очаги спроса вспыхивают дальше от центра. Внутри Бульварного кольца вакантность офисов в классе А снизилась с 13 % в начале года до 4,9 % к началу октября 2019 года. В классе В — с 7,9 % до 3 %.

Поэтому все активнее предлагают себя районы Новой Москвы и Мособласти, в сторону Зеленогорска и Рублево-Успенского шоссе — там стоимость аренды ниже, чем в пределах Бульварного и следующего за ним Садового кольца: можно найти по 11 000 рублей за квадратный метр в год.

Stavka arendi v Moskve

Предложения от создателей новых коттеджных поселков именно на этом загородном направлении стабильно растут. Достаточно увидеть карту ВСЕХ соответствующих актуальных вариантов в Москве и ближайшем Подмосковье:

Kottedzhi pod Moskvoy

Возможность сдавать жилую недвижимость вроде квартир и загородных домов под офисы была осознана арендодателями лет шесть назад — примерно в 2013 году специализированные объявления появились в Москве и Петербурге.

Во второй половине 2010-х подтянулись и другие города. Например, столицы бывших советских республик.

«Для таких домов просто не найти жильцов»

Kottedj obyavleniye
Типичный «зеленый офис» в Минске, согласно белорусскому сайту объявлений.

На окраине Минска квадратный метр коттеджа под коммерческую аренду обойдется в среднем в 22 белорусских рубля (700 российских рублей).

Kottedj obyavleniye
Текст объявления типичен для любого крупного города.

В Екатеринбурге большие коттеджи предлагают не только собственно под офисы, но и, например, под детсады.

Оксана Сидлецкая,  руководитель проекта N1.Ru в Екатеринбурге

Оксана Сидлецкая, руководитель проекта N1.Ru в Екатеринбурге:

Основная причина для расширения круга подобных арендаторов — желание собственника выгодно сдать дорогой объект, для которого непросто найти жильцов.

То есть в провинции так бывает: загородный дом мог строиться под жилье, но что-то пошло не так — и теперь статусная недвижимость, скорее, заинтересует крупную компанию.

В Екатеринбурге и, например, Петербурге стоимость аренды загородного коттеджа начинается от 100 рублей за метр в месяц или 1 200 в год, продажи — от 150 000 рублей за метр. Купить просторный офис на берегу водоема обойдется, к примеру, в 20-25 млн рублей. Компании решаются на покупку, говорят риэлторы, даже если приходится идти на переоформление документов — так как порой коттеджи строят на землях сельхозназначения. 

За год в Петербурге и Ленинградской области выкупили в 1,6 раза больше коттеджей самого высокого ценового сегмента, чем годом ранее, подсчитали в агентстве Knight Frank. Средний бюджет такой покупки составил 47 млн рублей, распродано 120 строений, ведут статистику в том же агентстве.

Популярным остается Курортный район с его выходом к Финскому заливу, говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Екатерина Немченко, а также, что любопытно, леса и озера Карелии. Это в 100-150 км от Петербурга.

Группа коттеджей так называемого «класса В», то есть довольно элитных, в том числе с выходом к воде расходятся сейчас в среднем по 19 млн рублей, нижняя граница — от 15 млн рублей.

Однако если для жилья покупатели чаще всего выбирают коттеджи, садовые домики, дачи в пределах поселков, то с коммерческой недвижимостью все иначе.

В Москве самый дешевый 200-метровый коттедж в вечное пользование обойдется в среднем в 33,9 млн рублей:

Zena prodazhi

…и парковка для яхты

Каким требованиям должен отвечать типичный коттедж под офис?

Средние запросы, по мнению риелторов:

1. Качественные подъездные пути от ближайшей автомобильной трассы.

2. Парковка на 3-5 машин.

3. Два этажа.

4. Как минимум одна большая просторная комната, лучше две.

Kottedj vnutri
Одной из таких просторных комнат под open space может быть застекленная веранда.

5. Небольшие кабинеты на втором этаже, одна спальня, балкон.

6. Минимум два совмещенных санузла.

7. Котельная и кухня на первом этаже.

Kottedj vnutri
Кухня — как в обычном жилье на большую семью.

8. Возможность провести стабильный проводной интернет, наличие всех основных коммуникаций.

9. Ухоженная территория, желателен спуск к воде с пирсом и возможностью парковать яхту.

Характерный пример: дом, который мог бы быть жилым, предлагается под коммерческие нужды (планировка из объявления):

Kottedj plan
Kottedj plan

Построить и обустроить такой типовой дом за свой счет выйдет в 2-10 млн рублей в зависимости от российского региона и близости к границам мегаполиса.

Чтобы найти арендаторов, можно действовать привычным способом, через сайты объявлений. Но лучше, советуют риелторы, обратиться к риелторам, специализирующимся на коммерческой недвижимости. Они хорошо знают, кто устал сидеть в душных помещениях мегаполисов и рвется поиграть в обед в бадминтон на свежем воздухе.