Пенсия.PRO
Помогаем Вам попасть в лучшее будущее
«У меня есть квартира, сдаю ее за 30 000 рублей в месяц, минус коммуналка. Чистыми около 20 000 в месяц. Ее можно продать за 6 млн и положить деньги в облигации. В этом случае ежемесячно можно получать 50 000. Стоит ли так сделать?»
Читатель Финтолка Диана.
Отвечает Тимур Архангельский, финансовый консультант, основатель агентства финансового консалтинга для топ-менеджеров и предпринимателей:
Квартира имеет потенциал роста в цене до 8 млн в ближайшие пару лет в связи с реновацией района, строительством метро или другими объективными улучшениями.
Тогда за два года вы получите доход в виде аренды в 480 000 рублей, плюс 2 млн к стоимости объекта. За два года ваша квартира принесет 2,4 млн рублей прибыли. От ее текущей стоимости это будет 20 % годовых. Это уже существенно лучше, чем 4 %.
Если перспектив роста нет, ваша квартира будет фактически дешеветь, даже если цена так и останется 6 млн. Стоит всерьез задуматься о продаже. В современных реалиях можно гораздо более эффективно размещать капитал.
Отвечает Алексей Шефер, владелец консалтинговой компании SHEFER CAPITAL:
Для принятия обоснованного решения необходимо уточнить текущий возраст читателя, инвестиционные цели, определить риск-профиль, создать финансовую модель и стратегию.
Сдавая квартиру, можно рассчитывать на доходность порядка 3–5 % годовых в рублях. В текущих условиях это невыгодно, учитывая, что даже при наихудших сценариях российские облигации могут предложить бОльшую доходность. Сейчас нормальный портфель облигаций обеспечивает доходность 15–16 % годовых. При грамотном подходе можно собрать качественный портфель, достигнув доходности в 18–19 % годовых.
Также следует учитывать, что при предстоящем снижении ставки рефинансирования Центрального банка, которое, по моим прогнозам, начнется осенью, стоимость купленных облигаций вырастет.
В современном экономическом климате российская недвижимость не выглядит особенно привлекательной для инвестиций на 2024–2025 годы. Если бы речь шла о вложениях в иностранную недвижимость в инвалюте, ситуация могла бы быть иной. В России же сейчас предпочтительнее использовать облигации, особенно ввиду их высокой ликвидности. Облигации можно в любой момент продать и реинвестировать средства в другой инвестиционный инструмент или просто забрать свои деньги.
Таким образом, учитывая все аспекты и экономические условия, инвестиции в облигации являются более предпочтительным вариантом по сравнению со сдачей в аренду недвижимости.
Отвечает Сергей Толкачев, доцент кафедры экономической теории Финансового университета при правительстве Российской Федерации:
Выбор между сдачей квартиры в аренду и облигациями или банковским депозитом определяется двумя главными факторами.
Сейчас, после того как ЦБ повысил ключевую ставку до 16 % и коммерческие банки подтянули свои ставки до этого уровня, облигации/депозиты стали намного предпочтительнее рентных доходов от недвижимости. Конечно, с учетом расположения квартиры и конкретной арендной платы.
Но нужно учитывать, что в случае снижения ключевой ставки (а она доходила до минимума 4,25 % в 2020 году) доходность банковских продуктов упадет в не меньшей пропорции. Кроме того, существуют банковские и облигационные риски, которые нужно учитывать, и они объективно выше, чем риски на рынке недвижимости.
Отвечает Ольга Борисова, доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ:
Продавать квартиру и вкладывать средства в приобретение облигаций не всегда рационально. Единственный выгодный сценарий связан со снижением темпов роста рынка до 30 % или стабилизацией стоимости недвижимости на протяжении следующих пяти лет.
В последние пять лет наблюдается существенный рост на рынке недвижимости. Например, на московском рынке цены за квадратный метр выросли на 82,5 %. Если такой рост продолжится, за пять лет доход за счет роста стоимости составит 4,95 млн рублей. За счет аренды будет получен доход в размере 1,2 млн рублей. Итого общий доход владельца квартиры составит 6,151 млн рублей. Купонный доход за это время составит 3 млн рублей.
В случае роста стоимости квадратного метра менее чем на 30 %, при условии сохранения размера арендной платы и затрат на содержание имущества, вложение в облигации будут давать более высокий доход собственнику.
Мы используем файлы Cookies
При посещении сайта осуществляется обработка Cookies-файлов. Порядок и условия обработки, способ запрета такой обработки описаны в Политике конфиденциальности
