Пенсия.PRO
Помогаем Вам попасть в лучшее будущее
Риелтор из Барнаула Олег Сухин переехал вместе с семьей в Таиланд во время кризиса 2014 года и не жалеет. Теперь он продает недвижимость на Пхукете и не зависит от курса рубля. О жизни на тропическом острове, местном менталитете, рынке жилья и инвестициях Олег Сухин рассказал Финтолку.
Олег Сухин — риелтор, владелец агентства недвижимости на Пхукете.
Содержание
Мы с супругой на родине работали риелторами. Считали себя патриотами, не задумывались о переезде. Но все изменил кризис 2014 года: Крым, война и дешевый рубль. Это было своего рода личное разочарование. Убедились, что надо получать доход в иностранной валюте.
С семьей мы много раз летали на Пхукет как туристы. Классный климат, хорошие условия для детей — нам здесь очень нравилось. Решили попробовать остаться подольше. Переехали в конце 2014-го. Хотели пожить полгода, посмотреть, понравится ли. В итоге обосновались.
Таиланд — страна мягкой эмиграции. Переезжая, вы не чувствуете себя здесь чужаком. Достаточно иметь действующий загранпаспорт, визу, если вы приезжаете более чем на месяц, и деньги на первое время. Мы оформили туристическую визу, по приезде сняли апартаменты и арендовали автомобиль.
Расходы на первые полгода жизни составили примерно 10 000 долларов или 790 000 рублей (здесь и далее по курсу на 27.01.2022). Мы отдыхали, знакомились с островом, рассматривали для себя различные виды деятельности. Думали заняться чем-то, связанным с туризмом. Но риелтор — он и в Таиланде риелтор, нужно заниматься тем, что знаешь и умеешь.
Тайцы — приветливые и дружелюбные, хорошо относятся к иностранцам. Им не важно, американец вы или россиянин, они смотрят, какой вы человек и чем можете быть полезны.
Первое время раздражала медлительность местных. Тайцы никуда не торопятся, по своей философии они буддисты и верят, что все успеют в следующей жизни. А когда ты деловой человек, нужно быстро решить какой-то вопрос, эта нерасторопность сильно бесит. Даже среди местных иностранцев опоздания на 15-20 минут в порядке вещей, никто из-за этого не будет огорчаться. Если тебе говорят, что документы будут готовы сегодня, то на самом деле это случится дней через пять. Мы к этому уже привыкли, стали более расслабленными и настраиваем себя на более долгое ожидание.
Нужно понимать, что Пхукет — туристическая зона. Стоит всегда быть готовым к тому, что местные жители попытаются как-то обмануть или раскрутить на дополнительные расходы. Впервые мы с этим столкнулись, когда пытались арендовать двуспальные апартаменты по приезде. Заезжали вечером, и хозяйка квартиры сказала, что мы можем переночевать, а подписать документы и расплатиться утром. На следующий день она принесла договор с двойной ценой. Я сказал ей об этом, думая, что произошла ошибка. Хозяйка сделала большие глаза и ответила: «Нет, вы меня неправильно поняли, цена была указана за одну комнату, а вы же арендуете две». Я начал спорить, и в итоге мы оттуда съехали. Такой чисто туристический развод еще иногда кто-то практикует.
По тайскому законодательству любая местная компания должна иметь партнера-гражданина Таиланда с долей не менее 51 %. В этом главная сложность ведения бизнеса здесь. Вам нужны местные учредители, нужно строить с ними отношения.
В любой стране есть юридические агентства, которые помогают в организации бизнеса иностранцам. В моем случае я купил готовую компанию с учредителем-тайцем, познакомился, поменял название, виды деятельности и начал работать. Оформление сделки и всех документов заняло два-три месяца.
Наше агентство работает в основном с клиентами из России. Как правило, это люди среднего возраста: 35 лет и старше. Они состоялись в своей стране, имеют достаточный доход, чтобы позволить себе недвижимость за рубежом. Это, например, предприниматели, которые озабочены сохранением капитала.
Также среди наших клиентов много молодых пенсионеров старше 50 лет. Они хотят иметь квартиру в тропиках, чтобы проводить здесь несколько месяцев в году и иметь запасной аэродром. В основном жилье покупают с целью инвестиций, но это не исключает вариант самостоятельного проживания один-два месяца в году.
Мы работаем с объектами, которые находятся на расстоянии от 200 м до 2 км от моря. В первую очередь это квартиры в многоквартирных домах, так называемых кондоминиумах, — одно или несколько зданий, объединенных общей инфраструктурой с бассейнами, спортивным залом, парковками, зоной для прогулок, баром или рестораном и так далее.
Самая популярная покупка — одно-двуспальные апартаменты в кондоминиуме. Средняя стоимость — около 130 000-150 000 долларов (10,2-11,9 млн рублей), в тайской валюте примерно 4-4,5 млн бат. Цены в популярных комплексах Пхукета стартуют от 3 млн бат, или 100 000 долларов (около 8 млн рублей). Это можно сравнить с ценами на недвижимость в крупных городах России.
Получить доход можно двумя способами: от сдачи в аренду и от перепродажи. Свою миссию я вижу в том, чтобы подобрать клиенту правильный объект и сориентировать по ожиданиям от инвестиций. Я часто останавливаю покупателей-москвичей, которые готовы покупать все, потому что им кажется: любой объект быстро подорожает. Но у нас здесь нет такой динамики цен, как в России, подорожание не происходит автоматически, нельзя надеяться, что откроют новую станцию метро, и цены взлетят.
Россияне привыкли, что, какую квартиру ни купи, она все равно с каждым годом дорожает, поэтому «надо успевать сейчас». На Пхукете этот принцип не работает.
На старте продаж застройщик обычно дает очень привлекательные цены. Но нельзя рассчитывать на удорожание в два раза за год. Своих покупателей я стараюсь ориентировать инвестировать на дистанцию от пяти до 10 лет. В первые два-три года любая новостройка выходит на рынок недвижимости и нарабатывает постоянных клиентов, приобретает популярность.
Я всегда рекомендую в первые несколько лет сдавать недвижимость в аренду. За пять-шесть лет происходит естественное удорожание. Первая недвижимость, которую я хотел купить, семь лет назад стоила 2 млн бат, сегодня эта квартира легко будет продана за 3,5 млн.
Мы сразу объясняем, как сдавать объект в аренду, чтобы извлечь максимальный доход. Опять же, люди часто думают, что это как в Москве, когда вы можете сдать квартиру на 12 месяцев какой-то семье. На Пхукете тоже можно так сделать, но это не будет максимальный доход. Максимум можно заработать при посуточной и недельной аренде в высокий сезон. Под каждый объект мы готовим бизнес-план, с которым клиент либо соглашается, либо мы идем искать что-то другое.
В большинстве случаев сдачу объекта в аренду можно поручить управляющей компании. Уже на этапе подбора недвижимости застройщик рассказывает, какая будет управляющая компания и на каких условиях она готова сдавать эту недвижимость. Собственнику ничего не приходится делать, кроме как контролировать отчетность. Часто застройщик даже заявляет о гарантированной доходности, обычно 5-8 % от стоимости объекта в первые несколько лет. Это можно сравнить с депозитами в иностранной валюте. Но в России по депозитам в иностранной валюте предлагают всего 1-2 % годовых.
В популярных жилых комплексах односпальные апартаменты или квартира-студия 35-40 квадратных метров с ноября по март (пик сезона) может легко сдаваться за 50 000-60 000 бат, это примерно 1 500-2 000 долларов в месяц (119 000-158 000 рублей). Летом это может быть до 1 000 долларов за ту же квартиру.
Королевство Таиланд не делает никакой разницы между своими гражданами и иностранцами при покупке недвижимости. Можно покупать, дарить, сдавать в аренду — ограничений нет. Любая сделка должна быть зарегистрирована в местном земельном департаменте (аналог российского Росреестра). Есть две формы собственности, доступные иностранцам: leasehold — долгосрочная аренда, в большинстве проектов оформляется на 90 лет; freehold — полная собственность.
С покупателя мы не берем комиссию, нам платят компании-застройщики, размер комиссии я раскрыть не могу. На вторичном рынке оговаривается комиссия в размере 3-5 %, ее платит продавец недвижимости.
Тут достаточно низкие налоги, в большинстве случаев нужно заплатить 1-2 % от суммы контракта. Для дома с землей — до 6 % от стоимости. Примерно такие же налоги при продаже.
Таиланд много лет позволял не платить в бюджет за владение недвижимостью. Но с 2020 года появился небольшой налог на собственность, меньше 0,01 % от кадастровой стоимости. При стоимости недвижимости в 100 000 долларов (7,9 млн рублей) примерно 1 000 бат в год нужно заплатить в местный департамент налогообложения.
Наличие собственности помогает при подаче документов на визу показать место вашей регистрации, снимает ряд вопросов. В период пандемии наличие жилья облегчало въезд в страну. Каких-то других преимуществ при владении нет.
Я бы не назвал жизнь на Пхукете дешевой. Но всегда найдутся люди, которые и здесь смогут сэкономить. Если вы живете один, нет особых требований к жилью, не будете много тратить на походы в рестораны и развлечения, хватит примерно 2 000 долларов (160 000 рублей) в месяц. На семью из четырех человек мы тратим около 10 000 долларов (790 000 рублей), включая обучение двух детей.
Типовая односпальная квартира при долгосрочной аренде обойдется в 700-1 000 долларов (55 000-79 000 рублей) в месяц. Это хорошая квартира в новостройке близко к морю, с комплексом инфраструктуры. Можно найти что-то и за более скромные деньги. Знаю случаи, что и за 300 долларов снимают. О жилье лучше позаботиться заранее, особенно если нужен определенный район. В пик сезона популярные объекты заняты.
Коммунальные услуги стоят примерно так же, как в России, только вместо платы за отопление высокая плата за электричество из-за работы кондиционера. Связь и интернет в Таиланде в три-четыре раза дороже, чем в России.
На Пхукете не развит общественный транспорт. Совсем недавно появился автобус, который ходит с севера на юг, проезд стоит 100 бат (3 доллара, 240 рублей). Вы можете проехать около 40 км за эти деньги. Местные жители предпочитают арендовать автомобиль или байк. Аренда легкового авто стоит примерно 250-300 долларов (20 000-24 000 рублей) при длительном контракте. Топливо здесь более дешевое, чем в России, что меня всегда удивляло. Когда в мире снижаются цены на нефть, здесь на заправке цены тоже падают, чего я никогда не наблюдал на родине.
Наша семья тратит на продукты примерно столько же, сколько и в России. Все привычные нам продукты питания можно купить, русская еда есть в специализированных магазинах. Фрукты доступны круглый год.
Медицинские услуги платные, за исключением неотложной помощи. В условиях пандемии приезжим обязательно иметь страховку с покрытием не менее 50 000 долларов (3 950 000 рублей). Вылечить зуб обойдется примерно в 150 долларов (12 000 рублей), сделать рентген — 70 долларов (5 500 рублей). Но качество медицины хорошее, есть передовые международные клиники.
У меня двое детей, и образование — большая статья расходов. Есть муниципальные школы, но в них преподают на тайском, для нас не вариант. Дети ходят в частную школу, где преподают на английском. В школе изучают два-три иностранных языка дополнительно к английскому, есть спортивные секции. В год обучение обходится примерно в 15 000 долларов (1,2 млн рублей). Но оно того стоит, дети находятся в интернациональной среде, говорят на английском языке лучше нас, взрослых, и в целом активно развиваются. Знаю очень много семей, которые приехали сюда с целью жить в хорошем климате у моря и учить детей в международных школах.
Одна из распространенных профессий для иностранцев — учитель. Если вы знаете один или несколько иностранных языков, то легко найдете работу в школе. Также востребованы учителя по самым разным специальностям.
Во времена нормального туристического потока всегда востребованы гиды, переводчики, продавцы-консультанты и прочая. Сложно ориентироваться по зарплате, но, думаю, 1 000 долларов (80 000 рублей) в месяц заработать вполне реально. Если работать сверхурочно, то и 1 500-2 000 долларов (120 000-160 000 рублей). Это было всегда привлекательно для молодых людей — поработать один-два года с минимальными тратами на жилье, накопить первый взнос на ипотеку и вернуться в свою страну. Таких людей здесь всегда много.
В Таиланде много запрещенных профессий для иностранцев: вы не можете делать работу, которая выполняется руками. Мужчина не сможет крутить гайки или быть водителем, девушка не может быть парикмахером. Эта работа разрешена только местным. Причем владеть салоном красоты можно, а стричь и красить — нет. Таким образом королевство охраняет рынок труда для местных.
Если у вас есть мысли о переезде, к нему нужно готовиться заранее. Накопить средства на первое время, обязательно сделать медицинскую страховку. Я бы рекомендовал пожить в спокойном режиме несколько месяцев, как это сделали мы. Благодарен, что в свое время мне дали этот совет: не спеши работать или делать бизнес с первого дня, отдохни, почувствуй атмосферу, узнай, как живут местные, будешь ли ты востребован. Это помогло избежать ненужных действий и потерь. Стоит ли задерживаться на Пхукете — лучше выяснить на месте. Каждый находит здесь что-то свое: кто-то уходит в спорт, кто-то делает бизнес, кто-то находит вторую половину, кто-то перезагружает свое сознание и получает новый импульс для жизни на родине. Каким вы для себя откроете Пхукет, будет зависеть именно от вас.
Мы используем файлы Cookies
При посещении сайта осуществляется обработка Cookies-файлов. Порядок и условия обработки, способ запрета такой обработки описаны в Политике конфиденциальности
