Около месяца назад Госдума приняла закон об электронных повестках в военкомат. Уклонистам обещаны санкции, в том числе — запрет на сделки с недвижимостью. Что в принципе надо делать, если над вашей самой дорогой собственностью нависли тучи? Финтолк объясняет, как переписать жилье на другого человека самым выгодным способом.

Кто станет уклонистом и что им грозит

Согласно новому закону личное вручение повесток в армию необязательно. Военкому достаточно внести призывника или мобилизуемого в единый реестр военнообязанных и отметить, что повестка выдана. Призывник или мобилизуемый получат уведомление об этом на Госуслугах или почтой, или вообще не получат. Но будут обязаны явиться в военкомат. Личного вручения бумажной повестки под роспись, как это было во все предыдущие века, не требуется.

В течение 20 дней после появления отметки надо явиться в военкомат, иначе последуют санкции. Да, пока, весной 2023 года, призывники и мобилизуемые получают прежние бумажные повестки — однако закон уже вступил в силу и может быть применен в любой момент и к любому человеку.

Санкции, которые грозят не явившимся в военкомат:

• запрет на выезд из России (начинает действовать сразу после вручения повестки);
• запрет на управление транспортным средством;
• запрет на регистрацию транспортного средства;
• запрет на регистрацию ИП;
• запрет на регистрацию в качестве самозанятого;
• запрет на кредиты (в том числе в МФО);
• запрет на сделки с недвижимостью.

Последний пункт означает, что уклонисты не смогут продавать, покупать, дарить или принимать в дар недвижимость, вступить в наследство тоже будет нельзя.

Снять санкции можно только явкой в военкомат или предоставлением доказательств уважительной причины неявки. Обещано, что предоставить доказательства можно будет через Госуслуги. Повестки и санкции касаются, разумеется, в том числе тех россиян, что находятся за рубежом.

Как передать недвижимость другому человеку

Продать

Продавать жилье можно кому угодно, в том числе родственниками, исключение — нельзя продать несовершеннолетним детям. При совершении сделки обязательно должны передаваться деньги, иначе налоговая может ее оспорить.

По общему правилу, продавец обязан выплатить налог в размере 13 %. Продавец освобождается от уплаты налога, если жилье находилось в собственности более пяти лет. В некоторых случаях достаточно трех лет, например, если квартира была получена по наследству или приватизирована. Если цена продажи ниже цены покупки, но составляет не менее 70 % кадастровой стоимости, то налог также платить не надо. Нерезиденты платят налог в 30 % (нерезидентами считаются те, кто за последний год провел в стране менее 183 дней, причем при расчете налога учитывает статус на конец года).

Обменять

Достаточно редкий в современной России тип сделок (постоянно практиковались в позднем СССР, так как свободная торговля жильем была запрещена), тем не менее возможный. Квартиру можно обменять как на другую равноценную квартиру, так и на какое-то другое имущество. Причем российское законодательство не запрещает обменивать квартиру в России на квартиру в другой стране.

Стороны сами договариваются, что считать справедливой сделкой и равноценным обменом. Но если пятикомнатная квартира в центре Москвы уйдет в обмен на три велосипеда, ФНС может возмутиться и оспорить сделку.

Что касается налогов, то действуют те же правила, что и при продаже. Причем продающей стороной считаются оба участника сделки.

Оформить дарственную

Это самый популярный способ сменить собственника жилья — потому что чаще всего это самый оптимальный вариант.

В случае, если недвижимость дарится ближайшему родственнику, то никаких налогов платить не надо. Поэтому зачастую это оптимальный вариант, чтобы переписать квартиру на другого человека. А вот если новым владельцем должен стать не родственник, то, возможно, выгоднее будет жилье продать. Например, если стоимость квартиры менее миллиона рублей — при продаже налог платится только с большей суммы, а при дарении сумма считается по кадастровой стоимости и минимального порога нет. Если квартира была в собственности более пяти лет, то при продаже, опять же, ничего платить не надо, а при получении в дар — надо.

Но все же в большинстве случаев именно оформление недвижимости в дар будет лучшим выбором. Поэтому подробнее Финтолк разбирает именно этот вариант.

Кого сделать новым собственником

Оговорим сразу: договор дарения отменить нельзя. Исключение всего несколько случаев: если одаряемый пытался убить дарителя или его близких родственников или избил его. В случае убийства договор дарения могут оспорить наследники дарителя. Еще одна причина отмены дарения — это если даритель переживет одариваемого, тогда имущество можно вернуть назад.

Выгоднее всего оформить квартиру на своего близкого родственника: это супруги, родители, дети, бабушки/дедушки, внуки, братья/сестры (в том числе неполнородные). Только близкие родственники не платят налог. Но во всех случаях есть минусы:

• Жена. В случае развода мужу эта квартира уже не достанется, все, что подарено, при расторжении брака пополам не делится. На всякий случай напомним: квартира, которая покупалась в браке, наполовину уже принадлежит супруге.
• Мать/отец. В случае их смерти подаренная квартира станет частью наследства, которое поделиться между всеми наследниками. Чаще всего вопрос можно решить через завещание.
• Сестра/брат. В этом случае также актуален вопрос наследства. Отметим, при разводе супруги одаряемого на квартиру претендовать не смогут.
• Дети. У несовершеннолетнего ребенка есть законный представитель, но он не имеет права распоряжаться квартирой ребенка. Иногда это хорошо: бывшая жена не сможет присвоить себе имущество. Но чаще плохо: даже в случае нужды продать квартиру будет затруднительно, вопрос будет решаться через опеку.
• Дальние родственники или друзья. Тот, кто примет подарок, должен будет заплатить государству 13 % от его кадастровой стоимости.

Оформить дарственную: как и сколько стоит

Договор дарения двусторонний, то есть не только даритель должен что-то передать, но и вторая сторона принять это имущество.

Если квартира переходит близкому родственнику, но не супругу, то все можно сделать через МФЦ, откуда документы попадут в Росреестр.

Если квартира находится в ипотеке, то для начала нужно получить согласие банка. Кредитная организация не обязана соглашаться, но сделать это может. При этом обязанность платить кредит перейдет на нового владельца, так что успех истории будет зависеть, в том числе, от его финансового благополучия и кредитного рейтинга.

Если квартира дарится супругу, то стоит обратить внимание на то, кто сейчас является собственником. По закону, все, что было куплено в браке, принадлежит обоим супругам вне зависимости от того, кто платил и на кого недвижимость оформлена. Поэтому сначала надо выделить супружескую долю, а затем уже подарить ее супругу.

Если будущий новый собственник вообще не близкий родственник, то лучше заверить сделку у нотариуса — это не строгое требование, но дарение жилья посторонним вызывает больше вопросов, подпись нотариуса повышает шансы на то, что сделку не оспорит налоговая.

Если даритель уже находится за границей, то цепочка несколько удлиняется. Ему нужно пойти в консульство и оформить доверенность на своего представителя, который находится в России. Им можно сделать любого человека, но есть важный нюанс: обладатель доверенности не может по этой доверенности оформить что-то на себя. То есть если доверенность оформлена на жену, то подарить квартиру жене не получится. В доверенности прописываются полномочия: кому и что должно подарить доверенное лицо. Оригинал документа отправляется в Россию и там совершается окончательная сделка.

Список документов для оформления квартиры в дар:

• паспорта обеих сторон и их копии;
• договор дарения в трех экземплярах;
• выписка из ЕГРН;
• справка об оплате госпошлины (2000 рублей, при оплате через Госуслуги 1400 рублей);
• согласие банка (если квартира в ипотеке);
• нотариально заверенное согласие супруга (если недвижимость приобретена в браке).

Заявление рассматривают в течение семи дней.