Абхазия стала популярным для переезда регионом у россиян. Причины: низкие по российским меркам цены на аренду жилья даже в курортный сезон, продукты дешевые, языкового барьера практически нет. Финтолк объясняет, как купить жилье в Абхазии и стоит ли вообще это делать в 2023 году.

Недвижимость в Абхазии: зачем

Абхазия — Сочи на минималках. Здесь есть Черное море, санатории, вкусное вино, фрукты. Но цены на недвижимость гораздо ниже. А еще инфраструктура менее развитая: ни крутых аквапарков, ни экстремальных аттракционов, просто спокойный отдых. Часто плюсом объекта недвижимости тут указывают наличие всех коммуникаций ну или хотя бы туалета в помещении. При этом Абхазия становится все популярнее у россиян, и тенденция эта сохранится: свои побережья не резиновые, а за рубежом ждут далеко не во всех странах. Арендный бизнес (если разобраться во всех нюансах) кажется весьма перспективным.

Популярность Абхазии осенью 2022-го подтвердили мужчины, которые не хотели попасть под мобилизацию или призыв. Переезжают как одиночки, так и семьями. И задумываются о приобретении своего жилья. С работой в этой стране напряженно, но удаленщики, чьи доходы не позволяют переехать в ОАЭ, здесь могут чувствовать себя комфортно.

Главные проблемы с недвижимостью в Абхазии

Прежде чем планировать какие-то сделки в Абхазии, надо немного разобраться в стране и местном менталитете. Абхазия входила в Грузинскую СССР и утопала в межэтнических распрях. В 1993 году здесь произошел серьезный военный конфликт, многие грузины покинули территорию.

Теперь это частично признанное государство. После войны в Южной Осетии 2008 года Абхазию признали Россия, Никарагуа, Венесуэла, Науру, а позднее Сирия. Грузия считает эту территорию оккупированной. Абхазия небольшая, здесь живет порядка четверти миллиона человек и по факту все друг друга знают через максимум два рукопожатия. Основная статья доходов — туризм, причем туристы в основном россияне.

Процесс покупки недвижимости в Абхазии дело непростое и запутанное. Даже для граждан. Особенно, если речь идет о домах.

Первая большая проблема

В Абхазии нет единого кадастра недвижимости. Есть БТИ, подведомственные местным властям, там и регистрируется недвижимость, но разобраться сразу, что и кому принадлежит и не принадлежит ли один объект сразу нескольким людям, бывает сложно. К тому же, ряд объектов находятся в серой зоне. То есть все местные знают, кому принадлежит этот дом и чтут право собственности, но документов никаких нет.

Вторая проблема

Так называемые трофейные дома. С территории Абхазии бежало много грузин (и не только они; от военных действий спасались и, например, россияне). Пустые дома переводились в собственность государства, а затем оформлялись на абхазские семьи. То есть трофейный дом сейчас по законам Абхазии имеет вполне легальный статус и понятного собственника, но за пределами частично признанного государства у недвижимости может быть другой собственник.

Третья большая проблема

Купить жилую недвижимость в Абхазии могут только граждане Абхазии. Запрет для иностранцев действует с 90-х городов. Были попытки его отменить, успехом не увенчались. Но в реальности россияне спокойно покупают недвижимость.

Четвертая проблема

Земельные участки иностранцам, в том числе россиянам, не продаются. Землю можно взять в аренду под коммерческий проект. Из плюсов — механизм прописан в законе и он работает.

Пятая проблема

Отсутствие цифровизации. Госуслуги, ипотека через интернет, удаленная запись в МФЦ и Реглпалату и другие плюшки XXI века остались в России. Абхазия до этой ступени развития сервисов еще не дошла.

Жилье купить нельзя, но на самом деле можно: пять способов

У граждан России при сделках в Абхазии есть одно преимущество, особо актуальное после 2022 года: официальная валюта этой страны — российский рубль. Пожалуй, плюсы на этом заканчиваются.

Главный сдерживающий фактор для развития местного рынка недвижимости — запрет на прямую продажу иностранцам, даже россиянам. Власти беспокоятся, что дома купят этнические грузины люди из России скупят все дома на побережье, местные не смогут ничего противопоставить, начнется ассимиляция и потеря национальной идентичности, а это очень важный для абхазцев вопрос. Жилая недвижимость продается либо гражданину страны, либо юрлицу, в составе которого есть абхазец. Но жилую недвижимость россияне покупают, способов несколько и не все они легальные.

Покупка на подставное лицо

По документам жилье принадлежит гражданину Абхазии, который выдает россиянину доверенность. Именно при таком варианте самые высокие шансы лишиться своих денег. Доверенность выдается всего на три года, отозвать ее можно в любой момент. Местные паблики полны предупреждений, что по этой схеме любят наживаться те, кому никакого дела нет до репутации: своей, своей семьи и страны в целом.

Покупка на юрлицо

Еще одна схема с номиналом, знакомая многим имеющим бизнес в России. Регистрируется фирма, один из учредителей которой — гражданин Абхазии. Инвестор оплачивает все необходимые для регистрации фирмы мероприятия, платит нотариусу и так далее. В отличие от предыдущего варианта, жилье не принадлежит резиденту напрямую, ниже риски, что он кинет своего российского партнера.

Перевод жилой недвижимости в нежилую

Ограничения на продажу гражданину действует только для жилой недвижимости, обладатели российского паспорта имеют право покупать, арендовать или строить коммерческую недвижимость: гостиницы, кемпинги, офисы, цеха. Но есть сложности: квартиры в нежилое помещение переводят только если они расположены на первом этаже, по любому виду объектов требуется разрешение главы местной администрации, нужен проект переустройства, справка, что все проживающие в доме минимум год назад получили другое благоустроенное жилье. В целом местные власти не очень склоны одобрять подобную махинацию.

Получение гражданства

Этнические абхазы вне зависимости от места проживания могут получить гражданство страны. Для всех других путь куда длиннее и заморочистее. Нужно предоставить документ об отказе от первого гражданства, вид на жительство (а для этого надо вступить в брак с гражданином страны), доказательства проживания в стране в течение десяти лет после получения вида на жительство, плюс другие документы типа справки от нарколога и справки о состоянии счета.

Завещание

Наследник абхазца, имеющий другое гражданство, может стать собственником недвижимости. Но соглашаться ли на такую сделку, стоит хорошо подумать: аннулировать завещание можно в любой момент. Кроме того, сложно предсказать, когда повод для права собственности наступит, если наступит вообще. Абхазия страна долгожителей, а Россия — вовсе нет.

Сколько стоит недвижимость

В Абхазии всего восемь городов: столица Сухум, Гагры, Пицунда, Гудаута, Новый Афон,
малонаселенная Очамчира и «города-призраки» Гали и Ткварчели. В последних трех городах самые дешевые варианты жилья, но говорить о каком-то хотя бы базовом комфорте не приходится. Среди курортных городов дороже Сухум и Гагры. Дауншифтеры могут приглядеть дома в сельской местности, часто те продаются с роскошными садами: мандарины, персики, хурма и другие вкусности.

Рынок недвижимости Абхазии достаточно хаотичный, говорить о средних ценах сложно: три соседних одинаковых дома могут отличаться по цене в разы просто потому что владельцу первого надо продать срочно, владелец второго никуда не торопиться, а владелец третьего так сильно любит дом, что готов расстаться с ним только по цене однушки в пределах МКАДа.

Главные тенденции:

• чем ближе море, тем дома дороже;
• трофейные дома продаются чуть дешевле;
• чем больший хаос в документах на жилье, тем ниже цена;
• как и во всем мире, если шикарный вариант стоит очень низко, весьма вероятно, с помещением что-то не то;
• в обратную сторону это не действует. То, что стоит дорого, вполне может оказаться старьем без документов.

Искать можно на «Авито» или местных сайтах: «Большое дело», «Абхазнедвижимость», «Абхазские проекты». Но самый лучший вариант — ехать и искать на месте, смотреть все своими глазами, знакомиться, общаться и выпивать устанавливать контакты с местными. Абхазия не та страна, где стоит все делать удаленно, там любят знать человека.

Сейчас в сети есть такое варианты:

• Дом в Сухуме, 80 квадратных метров, аварийное состояние, далеко от моря, но рядом с национальным парком: 800 000 рублей (10 000 за квадратный метр).
• Дом двухэтажный в Ткуарчале, до моря 23 километра, дом в горах, фрукты на участке: 550 000 рублей (2 500 рублей за квадратный метр).
• Дом двухэтажный в Гаграх, море неподалеку, фрукты, сауна и «русские соседи»: 4,5 миллиона рублей (22 500 рублей за квадратный метр).
• Дом в Гаграх, новый, с ремонтом, у моря: 16 миллионов рублей (114 286 рублей за квадратный метр).
• Студия в Сухуме, не на первой линии, обещают ремонт и помощь с оформлением: 800 000 рублей (31 128 рублей за квадратный метр).
• Однокомнатная квартира в Гаграх: ремонт, кондиционер, до моря 700 метров и дорога,
  3,8 миллиона рублей (108 571 рубль за квадратный метр).
• Двухкомнатная квартира в Пицунде, ремонт, рядом горы, лес и речка, до моря далеко: 1,8 миллиона рублей (32 143 рубля за квадратный метр).
• Четырехкомнатная квартира в Гаграх: до моря 700 метров, рядом рынок, вокзал, напротив начинается строительство гостиницы: 5 млн рублей (58 893 рубля за квадратный метр).

Коммерческая недвижимость

Россиянам, желающим купить в Абхазии жилье, стоит подумать о коммерческой недвижимости. Ее иностранцы покупать могут, а это, в том числе, и гостиницы, и апартаменты. Интерес вызывают небольшие гостиницы на первой береговой линии с территорией, где можно разместить несколько скамеек, детскую площадку, площадку для взрослого отдыха. Но реальный спрос невысокий — получить кредит под такие объекты не выйдет ни в одном из двух государств. Купить апартаменты более реально, причем как для бизнеса, так и для собственного проживания. Правда, предложений не очень много, а ценники на те, что есть, иногда приближаются к сочинским.

• Апартаменты в Сухуме, строящийся дом, 50 метров до моря, паркинг, детская площадка, панорамное остекление с видом на море, метраж не указан: 12,2 млн рублей (139 100 рублей за квадратный метр).
• Апартаменты в Пицунде, 105 квадратных метров, два этажа, 5 минут от моря, ландшафтный дизайн, видеонаблюдение, строящийся дом, черновая отделка: 6,5 млн рублей (61 904 рубля за квадратный метр).
• Апартаменты в Сухуме, меблированная квартира-студия площадью 43,6 квадратных метров, переведенная из жилого в нежилое помещение, 100 метров от моря, отдельный вход в квартиру, все коммуникации: 2,5 млн рублей (57 339 рублей за квадратный метр).
• Дом в Колхиде (Гагры), площадь 1000 квадратных метров, до трассы 50 метров, до моря 1,5 километра, 10 номеров, баян, бассейн: 11 млн рублей (11 000 рублей за квадратный метр).
• Гостиница в Цандрипше (Гагры), 1800 квадратных метров, 50 номеров, 500 метров до пляжа, бассейн, ресторан, действующий бизнес: 120 млн рублей: 120 млн рублей (66 667 рублей за квадратный метр).
• Гостиница в Сухуме, 270 квадратных метров, 500 метров от моря, 12 номеров и у каждого свой санузел: 6,5 млн рублей (24 074 рубля за квадратный метр).