Давайте честно, постоянные изменения в пенсионной реформе не радуют. В этом году средний размер пенсии в России составляет около 15 тысяч рублей. И чтобы их получить, нужно усердно работать и копить пенсионные баллы или официально купить недостающий трудовой стаж и баллы. В любом случае, 15 тысяч рублей — достаточно скромная сумма. Насколько вы готовы жить на эти деньги?

Автор статьи:

Александр Патешман, независимый финансовый эксперт, еврейский наставник по финансовым лайфхакам.

Если хотите на пенсии поддерживать более менее привычный уровень жизни, помогать своим детям, то лучше сейчас позаботиться о дополнительном доходе к будущей пенсии. По нашим подсчетам, на это уйдет чуть больше  10 лет. Сразу скажем, речь пойдет не о том, как накопить на пенсию, а о том, как ее заработать.

Стратегия такая: купить квартиру, чтобы ее сдавать и получать доход.

Не нужно вздыхать и думать, мол, это слишком сложно, нереально, не окупится и вообще, где взять денег. Квартиру мы рассматриваем как неплохой инвестиционный доход на относительно безбедную жизнь. Спрос на аренду жилья  всегда будет высоким, особенно за доступные деньги. Студенты, молодые семьи и те, кто не готов пока брать свое собственное жилье — это все ваши потенциальные арендаторы.

Откуда взять деньги на квартиру?

Чтобы купить квартиру, не обязательно устраиваться на вторую работу. Достаточно пересмотреть свои финансовые привычки и изменить потребительское поведение. Есть такое понятие, как холистический стиль жизни. Суть его заключается в том, что мы зарабатываем на своих повседневных расходах за счет того, что покупаем продукты питания по скидкам и акциям. При оплате используем банковские карты, которые дают максимальный кэшбэк. Знаем все тонкости кредитных карт, зарабатываем на них и не платим проценты банку. Этот подход применим не только к продуктам, но и к любым другим сферам услуг: покупка одежды, билетов, бронирование гостиницы и многое другое. Поначалу это может показаться сложным, но если один раз разобраться, то на своих повседневных тратах вы сможете легко экономить до 40% в месяц без ущерба качества жизни.  И не  надо себе отказывать в капучино по утрам, если вы его безумно любите.

Как это работает

С точки зрения инвестиций наиболее интересны квартиры, которые находятся на начальном этапе строительства. Минимальная цена при покупке, за время постройки объект еще возрастет в цене.

Также выбирайте квартиры в новых районах, которые только начнут благоустраивать (открывать магазины,  больницы, детские садики, школы). Возможно, здесь сначала будет  не так комфортно, как в других районах, но зато по деньгам выгоднее. Через несколько лет район расцветет, появятся детские и спортивные площадки, сделают дороги, возможно, проведут ветку метро. Стоимость квартиры, ранее не в самом популярном месте, возрастет в несколько раз и будет на одном  уровне с центральными районами города.

На примере: допустим, вы зарабатываете 70 тысяч рублей в месяц. За год выходит 840 тысяч руб. На обязательные расходы тратим 640 тыс. руб  в год, а а 200 тыс. руб. откладываем на отпуск или в финансовую подушку безопасности. Смотрим квартиру на первоначальном этапе строительства за 2 млн руб. Берем эти деньги в ипотеку на 10 лет. Первоначальный взнос 200 000 тыс. руб под усредненную процентную ставку в 7% годовых. В месяц платеж составит 20 900 тыс. руб. Ипотеку гасим теми деньгами, которые удалось заработать, применяя холистический стиль жизни.

Квартиру построят и сдадут не через 10 лет, а раньше. Сначала  доход от сдачи квартиры вкладывайте в погашение ипотеки, затем это будет ваш дополнительный доход к пенсии.

А теперь по-порядку, что нужно сделать

1. Изучите рынок

Зайдите на Яндекс.Недвижимость или любой другой аналогичный сервис. Выставите фильтры, выберите город и  жилье до 2 млн рублей. Напомним, что выгоднее покупать жилье на этапе котлована, чем готовое. Сэкономите от 200 тысяч рублей до 1 миллиона. После завершения строительства стоимость квартиры увеличится минимум на треть.

Вот тут многие совершают ошибку, когда смотрят жилье в популярных кварталах или в центре города с развитой инфраструктурой. С одной стороны - это удобно и комфортно,  с другой - цена на покупку выше. Соответственно, в аренду вы тоже захотите ее сдавать подороже, но тут есть риск не найти арендодателей. Квартиры по разумным ценам всегда будут пользоваться популярностью, чтобы сэкономить и не переплачивать люди готовы ездить и в отдаленные районы. А через 10 лет вы не узнаете тот район, который изначально считали бесперспективным.

2. Мониторинг цен

Посмотрите на сайте Циан, за какую цену сдают квартиры в том районе, в котором вы собираетесь купить жилье. Для вас это будет условный ориентир, за сколько вы сможете потом сдавать квартиру. Цена может меняться в зависимости от состояния ремонта или наличия мебели с бытовой техникой.

3. Берите от государства все

• Налоговый вычет. Вы можете на него рассчитывать, если имеете официальный доход, с которого ваш работодатель платит 13% в качестве НДФЛ. При покупке квартиры от 2 млн рублей вам вернут 260 тысяч рублей + 13% от суммы уплаченных процентов по ипотеке (до 390 тыс. руб.). Можно официально вернуть 650 тысяч рублей за покупку квартиры. Подать декларацию можно онлайн через личный кабинет  ФНС.
• Материнский капитал. С 2020 года материнский капитал повысили до 466 617 руб за первого ребенка. Семьи с двумя и более детьми могут получить маткапитал в размере 616 617  руб. Более подробно ознакомиться можно на сайте ПФ РФ.
• Льготная ипотека. В России действует программа льготной ипотеки на покупку жилья в новостройке под 6,5% годовых. По этой программе ипотеку на покупку квартиры можно будет получить до 1 ноября 2020 года. Успевайте. Также продолжает действовать «семейная ипотека». Вы под нее попадаете, если с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 у вас родился или планируется второй ребенок.

Выгоднее конечно брать ипотеку на льготных условиях, но если вы пока не создали семью, вполне реально потянуть всю эту историю самостоятельно.  И не забывайте про налоговый вычет.

Какие есть риски

За последние 20 лет пенсионная реформа несколько раз кардинально менялась. Ставки по депозитам упали с 20% до 4,5%. Обвал акций на фондовом рынке. Какой будет доход от накопительного (НСЖ) или инвестиционного страхования жизни (ИСЖ) никто не гарантирует. В худшем случае, можно даже потерять накопления.

Если рассматривать из всех возможных инструментов, то инвестирование в недвижимость, с последующей целью получения дохода - менее рисковый вариант. Рынок недвижимости не проседал  в цене больше, чем на 10%.

Даже если предположить самый худший сценарий, то квартира — это тот актив, который никуда не исчезнет и останется с вами. Вы всегда сможете его подарить своим детям или внукам.

Кто-то еще скажет, что много проблем с квартирантами. На самом деле не все так страшно, нужно только один раз вникнуть и составить грамотный договор аренды, прописать сумму неустойки в случае порчи имущества. Вложиться в недвижимость и заработать на пенсию — реальная история, проверенная на практике.

А вы согласны с экспертом или считаете такой сценарий заработка нереальным?