Давайте честно: ждать хорошего от будущего — все сложнее. Сейчас средний размер пенсии в России составляет около 19 000 рублей. И чтобы получить хотя бы столько, нужно усердно работать и копить пенсионные баллы или официально докупить недостающий трудовой стаж с баллами. Но и 19 000 рублей — это просто абсолютно скромная сумма. Вы готовы жить на эти деньги?

Автор статьи:

Александр Патешман, независимый финансовый эксперт, еврейский наставник по финансовым лайфхакам.

Почему именно недвижимость

Если хотите на пенсии поддерживать более-менее привычный уровень жизни, помогать своим детям, то лучше сейчас позаботиться о дополнительном доходе к будущей пенсии. По нашим подсчетам, на это уйдет чуть больше десяти лет. Сразу скажем, речь пойдет не о том, как накопить на пенсию, а о том, как ее заработать.

Стратегия такая: купить квартиру, сдавать и получать доход.

Не нужно вздыхать и думать, мол, это слишком сложно, нереально, не окупится и вообще — где взять денег. Квартиру мы рассматриваем как неплохой инвестиционный доход на относительно безбедную жизнь. Спрос на аренду жилья  всегда будет высоким, особенно за доступные деньги. Студенты, молодые семьи и те, кто не готов пока брать свое собственное жилье, — это все ваши потенциальные арендаторы.

Откуда взять деньги на квартиру

Чтобы купить квартиру, необязательно устраиваться на вторую работу. Достаточно пересмотреть свои финансовые привычки и изменить потребительское поведение. Есть такое понятие, как холистический стиль жизни. Суть его заключается в том, что мы зарабатываем на своих повседневных расходах за счет того, что покупаем продукты питания по скидкам и акциям. При оплате используем банковские карты, которые дают максимальный кешбэк. Знаем все тонкости кредитных карт, зарабатываем на них и не платим проценты банку. Этот подход применим не только к продуктам, но и к любым другим сферам услуг: покупка одежды, билетов, бронирование гостиницы и многое другое. Поначалу это может показаться сложным, но если один раз разобраться, то на своих повседневных тратах вы сможете легко экономить до 40 % в месяц без ущерба качеству жизни.  И не надо себе отказывать в капучино по утрам, если вы его безумно любите.

Как это работает

С точки зрения инвестиций наиболее интересны квартиры, которые находятся на начальном этапе строительства. Минимальная цена при покупке, за время постройки объект еще возрастет в цене.

Также выбирайте квартиры в новых районах, которые только начнут благоустраивать (открывать магазины,  больницы, детские садики, школы). Возможно, здесь сначала будет не так комфортно, как в других районах, но зато по деньгам выгоднее. Через несколько лет район расцветет, появятся детские и спортивные площадки, сделают дороги, возможно, проведут ветку метро. Стоимость квартиры, ранее не в самом популярном месте, возрастет в несколько раз и будет на одном  уровне с центральными районами города.

На примере: допустим, вы зарабатываете 80 000 рублей в месяц чистыми. За год выходит 960 000 рублей. На обязательные расходы тратим 500 000 рублей в год. Смотрим дешевейшую квартиру на первоначальном этапе строительства за 2 млн рублей. Берем эти деньги в ипотеку на 10 лет. Первоначальный взнос 200 000 рублей под усредненную процентную ставку в 15 % годовых. В месяц проценты по кредиту составят 22 500 рублей. Плюс надо гасить основной долг. Итого платеж может составить 25 000–35 000. Ипотеку гасим теми деньгами, которые удалось заработать, применяя холистический стиль жизни.

Квартиру построят и сдадут не через 10 лет, а раньше. Сначала  доход от сдачи квартиры вкладывайте в погашение ипотеки, затем это будет ваш дополнительный доход к пенсии.

А теперь по порядку, что нужно сделать

1. Изучите рынок

Зайдите на «Яндекс Недвижимость» или любой другой аналогичный сервис. Выставите фильтры, выберите город и  жилье до 2 млн рублей. Напомним, что выгоднее покупать жилье на этапе котлована, чем готовое. Сэкономите от 200 тысяч рублей до миллиона. После завершения строительства стоимость квартиры увеличится минимум на треть.

Вот тут многие совершают ошибку, когда смотрят жилье в популярных кварталах или в центре города с развитой инфраструктурой. С одной стороны, это удобно и комфортно, с другой — цена на покупку выше. Соответственно, в аренду вы тоже захотите ее сдавать подороже, но тут есть риск не найти арендодателей. Квартиры по разумным ценам всегда будут пользоваться популярностью, чтобы сэкономить и не переплачивать, люди готовы ездить и в отдаленные районы. А через 10 лет вы не узнаете тот район, который изначально считали бесперспективным.

2. Мониторинг цен

Посмотрите на сайте «Циан», за какую цену сдают квартиры в том районе, в котором вы собираетесь купить жилье. Для вас это будет условный ориентир, за сколько вы сможете потом сдавать квартиру. Цена может меняться в зависимости от состояния ремонта или наличия мебели с бытовой техникой.

3. Берите от государства все

• Налоговый вычет. Вы можете на него рассчитывать, если имеете официальный доход, с которого ваш работодатель платит 13 % в качестве НДФЛ. При покупке квартиры от 2 млн рублей вам вернут 260 000 рублей + 13 % от суммы уплаченных процентов по ипотеке (до 390 000 рублей). Можно официально вернуть 650 000 рублей за покупку квартиры. Подать декларацию можно онлайн через личный кабинет ФНС.
• Материнский капитал. С 2024 года материнский капитал повысили до 630 400 рублей за первого ребенка. Семьи с двумя и более детьми могут получить маткапитал в размере больше 800 000 рублей.
• Льготная ипотека. В России есть программа семейной льготной ипотеки на покупку жилья в новостройке под 6 % годовых. Такой вид льготной ипотеки пока спокойно действует. Успевайте.

Выгоднее, конечно, брать ипотеку на льготных условиях, но если вы пока не создали семью, вполне реально потянуть всю эту историю самостоятельно. И не забывайте про налоговый вычет.

Какие есть риски

Ставки по депозитам пляшут то вверх, то вниз. То 16 %, то 4,5 %. Фондовый рынок сейчас чувствует себя неплохо, но это сейчас. Какой будет доход от накопительного (НСЖ) или инвестиционного страхования жизни (ИСЖ)? Хз. В худшем случае можно потерять накопления.

Если рассматривать из всех возможных инструментов, инвестирование в недвижимость, с последующей целью получения дохода мне кажется менее рисковым вариантом. Рынок недвижимости не проседал в цене больше чем на 10 %.

Даже если предположить самый худший сценарий, то квартира — это тот актив, который никуда не исчезнет и останется с вами. Вы всегда сможете ее подарить своим детям или внукам.

Кто-то еще скажет, что много проблем с квартирантами. На самом деле, не все так страшно, нужно только один раз вникнуть и составить грамотный договор аренды, прописать сумму неустойки в случае порчи имущества. Вложиться в недвижимость и заработать на пенсию — реальная история, проверенная на практике.

А вы согласны с экспертом или считаете такой сценарий заработка нереальным?